每經記者｜黃婉銀    每經編輯｜陳夢妤    

?繼東莞之后，粵港澳大灣區外地客買房之路再被圍堵。

8月2日晚，廣州市黃埔區住房和城鄉建設局發布《關于取消人才住房政策的通知》（以下簡稱《通知》），成為廣州首個明確發文取消人才購房政策的區域。

黃埔區堪稱去年以來廣州最火熱區域之一。廣州中原研究發展部統計顯示，2021年上半年，黃埔區新房成交量為9103宗，同比漲幅為78%；新房均價為34417元/平方米，而去年同期的均價還不足30000元/平方米。

今年初以來，廣州整體已經在房地產調控政策上進行了多次升級，市場已經處于調整期。通知》的影響力有多大？外地炒房客通道能否被徹底堵死？多位業內人士在接受《每日經濟新聞》采訪時均表示，《通知》短期影響不會太大，政策“打補丁”意義更大，此前的社保升級、一次性付款等已經堵住了絕大多數外地客。而黃埔區本身在供需上都有足夠的穩定性，預計也不會給其帶來波動性。

明確取消

雖然前段時間廣州花都區、南沙區也有傳出將取消人才購房政策，但始終沒有紅頭文件下發，只是“口頭通知”，黃埔區是廣州首個明確發文取消人才購房政策的區域。

《通知》自2021年8月2日起執行，即2021年8月2日24:00前已完成購房合同網簽的，按原相關政策執行。這也意味著，已經實行1年7個月的黃埔區人才購房政策宣告結束。

2019年12月，花都、南沙、黃埔接連出臺人才購房新政。彼時，根據黃埔區的政策，經區認定的在黃埔區連續工作半年以上的各類人才，可不受戶籍限制，在黃埔區范圍內購買1套商品住房。

此后一年，黃埔開始步入快速上漲通道。記者也了解到，去年有不少深圳客組團去黃埔、南沙等區域購房，市場上也出現不少“假人才真買房”現場。

從今年初以來廣州陸續發布的調控政策可以看出，人才購房的條件已經在逐漸收緊，炒房空間也愈來愈窄。先是將通過享受人才政策購買的住房（含新建商品住房和二手住房），限售年限從取得不動產證之日起滿2年延長到滿3年。

其次，將人才購房的社保或個人所得稅年限由半年提升至一年，并且不得補繳。

更能精準打擊炒房群體的還有嚴查首付資金來源。廣州要求嚴格審查購房首付資金來源和住房貸款借款人還款能力，加大收入認定標準、債務收入比的核查力度，嚴防消費貸、經營貸等資金違規流入房地產市場。

“年前廣州對外地客戶的流水收入資金來源就有嚴格的把控，落戶的人才基本很難達到貸款要求。”海貝找房總經理謝林鋒在接受《每日經濟新聞》記者采訪時認為，因為前期政策已經圍堵住絕大部分炒房客，本次黃埔區取消人才購房影響并不會太大，而且黃埔本身就熱。

廣州中原研究發展部也表示，人才購房確實曾經給黃埔部分樓盤帶來外地投機客，但實際上黃埔剛性購買需求多，群眾基礎相當扎實。相反，由于今年供應受預售證發放放緩、預售證與備案價制度捆綁等因素影響，致使黃埔出現明顯的“供不應求”。

超60個舊改項目“鋪貨”

雖然市場此前已經消化了大部分人才購房政策收緊等帶來的影響，整體市場情緒已經理性、穩定，但黃埔等區域未來要面對海量供應的市場。

根據黃埔區此前的規劃，其要力爭到2022年底完成66個重點舊村改造項目的簽約拆遷。一方面，此舉誕生了不少全新且有購買力的購房群體；但另一方面，這也意味著黃埔未來將有不少舊改商品房入市。

根據克而瑞廣州區域的監測，如果舊改進程順利，明后年黃埔僅舊改釋放的入市貨量可達200萬平方米/年以上，而到了2024年和2025年則可達300萬平方米/年以上。

“所以不用擔心黃埔未來沒有房買。”克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉對記者表示，盡管目前黃埔區按近一年流速是全市去化周期最低的（截至6月末可售貨量為77.59萬平方米，4個月可以售完），但隨著調控逐漸深入，從6月份開始供應量已經大幅高于成交量，而今后幾年黃埔更會迎來非常可觀的舊改貨量，所以黃埔“缺貨”正逐漸成為過去式。

“接下來，黃埔必須延續其在經濟和人口吸引力的強勢表現，才能更有信心應對目前在進行的超60個舊改項目所釋放的海量商品住房供應的考驗。”

經歷了人才購房收緊、新房限價、嚴查首付貸等政策措施，廣州市場已然穩定下來。據廣州中原研究發展部統計，7月廣州新房網簽7652宗，環比增加8%，雖然對比6月有所增長，但受傳統淡季疊加新政調控、房貸審批持續趨緊，市場已難再沖上萬宗水平，僅保持“不溫不火”態勢。

二手房同樣也是相對低迷狀態。2021年7月（1-25日），廣州市二手中介網簽量為2089宗（不含自助網簽），較6月同期（1807宗）環比回升15.6%。主要原因之一就是購房者觀望情緒濃厚，投資受抑，置換誤傷，剛需觀望，促使整體成交表現一般。

封面圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝