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融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌：下半年銷售壓力很大，企業(yè)要留有安全邊界

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 魏文藝

今年上半年，融創(chuàng)中國（01918，HK；昨日收盤價20港元）實現(xiàn)營業(yè)收入約958.2億元，同比增長約23.9%；毛利率為20.8%，較上年同期減少2.1個百分點；歸母凈利潤約119.9億元，同比增長9.4%；合同銷售約3207.6億元，同比增長約64.3%，超過2021年上半年百強房企平均增速（37.8%）約26.5個百分點。

“國家對房地產(chǎn)的調(diào)控是非常必要的，房地產(chǎn)的安全確實會影響金融和經(jīng)濟安全。”融創(chuàng)中國董事會主席、執(zhí)行董事孫宏斌表示，不管是房地產(chǎn)“三道紅線”、銀行“兩道紅線”，還是政府集中供地，政策都特別合理，對整個行業(yè)是好的，會降低風(fēng)險也會帶來洗牌，這都很正常。隨著調(diào)控的深入進行，優(yōu)秀企業(yè)的優(yōu)勢會慢慢展現(xiàn)出來。

“‘三道紅線’其實還是比較合理的政策，給出了三年的寬限期，都是比較務(wù)實的指標(biāo)，不是很難，對優(yōu)秀企業(yè)的發(fā)展都是特別好的。不一定你是頭部企業(yè)就一直是頭部，資源就都向你那邊傾斜。”

“最近很多企業(yè)壓力都很大，但跟政策沒有關(guān)系。”在孫宏斌看來，部分企業(yè)暴露的問題并非政策帶來的，而是長期運營問題積累所產(chǎn)生的

孫宏斌表示，很多企業(yè)在2017年和2018年上半年，買了貴的地，發(fā)現(xiàn)一賣就虧錢然后就不賣了。如果2017年賣的地現(xiàn)在還沒賣，那現(xiàn)在就虧很多錢了。“我就告訴他們，虧的要趕緊賣，賣了之后干新的事，你留著虧得更多。”

對于融創(chuàng)下一步的打算，孫宏斌表示，“下一步的策略就是讓企業(yè)更安全。今年、明年融創(chuàng)還是主要把財務(wù)結(jié)構(gòu)指標(biāo)改善放在首位，未來三年對融資成本降低、負債率優(yōu)化是非常有信心的。一方面是因為下半年市場壓力大，融資和信貸市場、銷售市場壓力都很大，所以企業(yè)要給自己留有出安全邊界，如果還拿很多地，對于降利率升評級不利。”

“現(xiàn)在的市場特別像2018年，整個信貸市場資金比較緊張，上半年銷售比較好，貸款還相對比較難，但下半年貸款還是一樣的難，銷售市場大幅下滑。”孫宏斌表示，今年下半年的銷售壓力很大，預(yù)計下半年市場還是會比較慘烈的。

孫宏斌認為，在銀行“兩道紅線”和房地產(chǎn)“三道紅線”之下，整個市場規(guī)模肯定會減小。“如果要維持市場目前的量，資金肯定是有缺口的。所以我們判斷整個市場規(guī)模下降是個必然過程，一方面因為資金平衡，另一方面部分房企會主動或被動退出市場。”

“公司要在三年內(nèi)將融資成本從目前的8%左右降到5%以內(nèi)，信用評級做到投資級。”孫宏斌表示，降負債率相對容易一些，不像降負債規(guī)模，可以通過增加自有資金來降低負債率，只有兩個都降了才能把融資成本降下來。

“‘三道紅線’對企業(yè)有負債總額的限制，并購市場基本不存在了。凡是出現(xiàn)問題的公司，都有大量的存量債，并購了其他公司，負債規(guī)?？隙〞Ｕ唠m然沒有對房企的負債總規(guī)模下降才是明確要求，但是對負債的上限是有要求的。”

“融創(chuàng)上半年拿地銷售比例在30%左右，下半年目標(biāo)是20%，全年權(quán)益拿地銷售比將控制在30%以內(nèi)。“孫宏斌表示，可能今年下半年土地市場的機會多一些，20%的比例看起來略微保守，但對于融創(chuàng)而言，現(xiàn)有的土地儲備、布局結(jié)構(gòu)都比較充沛。

綠地集團董事長兼總裁張玉良：適應(yīng)新環(huán)境，為中長期發(fā)展奠定穩(wěn)固基礎(chǔ)

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 魏文藝

今年上半年，綠地控股（600606，SH；昨日收盤價4.6元）實現(xiàn)營業(yè)收入2827億元，同比增長35%；利潤總額158億元，同比增長3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤82億元，同比增長2.7%；實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額286億元，同比大幅增長592%：基本每股收益0.64元，加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率9.25%。

“上半年，在房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼、金融政策持續(xù)收緊的背景下，公司圍繞‘降負債、穩(wěn)發(fā)展、促轉(zhuǎn)型、強管理’的主線，總體實現(xiàn)了‘一增一降三提升’的‘半年紅’成績單，為完成全年目標(biāo)任務(wù)奠定了重要基礎(chǔ)。”綠地控股董事長兼總裁張玉良表示。

截至6月底，綠地有息負債總額2869億元，其中房地產(chǎn)業(yè)負債2058億元，整體平均融資成本5.61%，保持低位，并呈下降趨勢。有息負債總額較今年初再降349億元。

自去年推進去杠桿計劃以來，綠地有息負債額累計較高點已下降超過1013億元；凈負債率較高點累計下降68個百分點，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率也延續(xù)了持續(xù)回落態(tài)勢。進入下半年，綠地持續(xù)加快降負債、去杠桿步伐。

“預(yù)計到今年年底，有息負債總額力爭再降300億元以上。”張玉良表示，接下來綠地將繼續(xù)統(tǒng)籌推進降負債，堅決守住安全底線，力爭提前實現(xiàn)“兩條紅線”達標(biāo)轉(zhuǎn)綠；深化體制機制改革，以打造“平臺+合伙人”思維模式為核心，進一步提升綜合管理水平，持續(xù)釋放改革紅利。

“綠地控股將在守住安全發(fā)展底線的前提下，全面沖刺‘全年紅’業(yè)績，實現(xiàn)穩(wěn)中加固、穩(wěn)中向好、穩(wěn)中提質(zhì)。”張玉良表示。

展望下半年，張玉良表示，外部環(huán)境雖然錯綜復(fù)雜，但有利的條件也不少。“中國仍然處于深度城鎮(zhèn)化進程當(dāng)中，房地產(chǎn)市場總量仍然保持了較大規(guī)模，在分化的市場中，一些地區(qū)的市場空間仍然較大；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)仍然是補短板、促投資、穩(wěn)增長的重要抓手，市場空間仍然較大。”

今年上半年，綠地共獲取34個項目，新增土地面積323萬平方米，計容建筑面積699萬平方米，總貨值約1000億元。其中住宅比重持續(xù)提升，結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。按計容建面計算，80%為住宅；按貨值計算，超五成位于一二線城市。

“下半年，房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)精準施策，狠抓銷售去化、保交付保供應(yīng)、切實提升產(chǎn)品力、審慎開展投資，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展；基建產(chǎn)業(yè)進一步加快發(fā)展，完善管控體系，提高質(zhì)量效益，提升產(chǎn)業(yè)能級與核心競爭力。”張玉良表示，同時將進一步推動金融、消費等其他綜合產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型發(fā)展，擴大業(yè)務(wù)規(guī)模，提高經(jīng)營水平，形成發(fā)展亮點。

張玉良表示，一方面，積極轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，推動企業(yè)發(fā)展從依靠行業(yè)高速擴張紅利，轉(zhuǎn)變到依靠創(chuàng)新產(chǎn)品供給、打造精良品質(zhì)、提升服務(wù)水平上來，全方位提升企業(yè)發(fā)展的質(zhì)量和效益。另一方面，與行業(yè)變革趨勢相適應(yīng)，優(yōu)化精簡組織架構(gòu)和團隊結(jié)構(gòu)，不斷提升內(nèi)在動力、活力和競爭力。“在確保在降負債的同時，下半年企業(yè)主要經(jīng)濟指標(biāo)實現(xiàn)平穩(wěn)增長，并為明年及中長期的發(fā)展奠定更加堅實穩(wěn)固的基礎(chǔ)。”

中國奧園集團董事會主席郭梓文：強化區(qū)域深耕和精細化管理，加速舊改轉(zhuǎn)化

每經(jīng)記者 黃婉銀 每經(jīng)編輯 魏文藝

2021年上半年，中國奧園（03883，HK；昨日收盤價4.84港元）實現(xiàn)營業(yè)收入同比增長15%至325億元，核心凈利潤28.7億元，核心凈利率為8.8%；總借貸規(guī)模降至1113億元，降低幅度為3%，整體負債規(guī)模穩(wěn)步降低，管理層有信心2021年末降幅可達到10%至15%。

“業(yè)績穩(wěn)步提升得益于今年以來疫情防控的有序推進，中國經(jīng)濟總體保持穩(wěn)定。”

中國奧園集團董事會主席郭梓文表示，在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的政策基調(diào)下，中國房地產(chǎn)行業(yè)的長效機制逐步完善，房地產(chǎn)企業(yè)也由規(guī)模擴張轉(zhuǎn)變?yōu)橛匈|(zhì)量增長。“中國奧園積極調(diào)整，不斷強化區(qū)域深耕和精細化管理，有信心完成全年1500億元的銷售目標(biāo)。”

根據(jù)奧園財報，今年前7月，中國奧園實現(xiàn)合約銷售金額為772億元，同比增長28%。2021年全年，中國奧園的可售貨值在2200億元，前三季度的供貨占全年的3/4，供貨節(jié)奏比以往更加均衡。截至2021年6月底，奧園的全口徑已售未結(jié)的合同銷售約2062億元。

今年初，奧園總部進行了組織架構(gòu)調(diào)整，調(diào)整的目標(biāo)是順應(yīng)經(jīng)濟新常態(tài)和配合奧園戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，從追求規(guī)模發(fā)展轉(zhuǎn)向全面高質(zhì)量發(fā)展。

此次架構(gòu)調(diào)整后，奧園地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)將從原先的集團總部-二級集團-區(qū)域總部-城市公司的四級管控，調(diào)整為集團總部-區(qū)域-城市公司三級管控，或集團總部-城市公司兩級管控。地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)由集團總部直接強管控，減少管理層級，發(fā)揮整體效能，集中優(yōu)勢資源、集中核心人才。

“今年我們完成組織架構(gòu)的優(yōu)化，成立幸福人居（房地產(chǎn)業(yè)務(wù)）與悅康生活（非房業(yè)務(wù)）兩大板塊，深化相互之間的協(xié)同發(fā)展；全面整合房地產(chǎn)板塊，推進管控扁平化，強化大運營及精益化管控。”郭梓文如是說。

在土地方面，奧園今年在加速城市更新項目的轉(zhuǎn)化。據(jù)郭梓文介紹，今年上半年，中國奧園城市更新實現(xiàn)轉(zhuǎn)化貨值135億元，預(yù)計全年轉(zhuǎn)化貨值約400億元，預(yù)計在2021年~2024年將轉(zhuǎn)化可售貨值2420億元。

截至2021年6月30日，中國奧園擁有逾70個不同階段的城市更新項目，預(yù)計提供可售貨值約7543億元，大灣區(qū)內(nèi)城市更新可售貨值占比達到99%。

也因此，奧園在購地策略上保持審慎的態(tài)度，繼續(xù)發(fā)揮收并購、城市更新等傳統(tǒng)優(yōu)勢，進一步提升城市能級。

降杠桿同樣是奧園的重點任務(wù)之一。在“三道紅線”指標(biāo)方面，中國奧園凈負債率從去年底的82.7%降至80.7%，實現(xiàn)穩(wěn)中有降；現(xiàn)金短債比維持1.3，現(xiàn)金流動性充裕；剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負債率為78.5%。

郭梓文表示，上半年奧園繼續(xù)貫徹審慎的資金管理，提前鋪排再融資，先后發(fā)行三筆合共7.38億美元優(yōu)先票據(jù)，完成兩輪合共逾21億港元三年期境外銀團貸款，并成功發(fā)行18.2億元境內(nèi)公司債。

強化區(qū)域深耕和精細化管理是中國奧園上半年的關(guān)鍵詞。

郭梓文指出，今后將繼續(xù)加強區(qū)域深耕，夯實大運營管控，向管理要效益，并深化“一業(yè)為主、縱向發(fā)展”的戰(zhàn)略，加快幸福人居與悅康生活的雙向賦能，發(fā)揮企業(yè)綜合競爭力，實現(xiàn)可持續(xù)、高質(zhì)量發(fā)展。

萬科總裁祝九勝：地價占比不斷提升，新業(yè)務(wù)需找新解題方法

每經(jīng)記者 黃婉銀 每經(jīng)編輯 魏文藝

今年上半年，萬科A（000002，SZ；昨日收盤價21.2元）實現(xiàn)營業(yè)收入1671.1億元，同比增長14.2%；歸屬上市公司股東凈利潤110.5億元，同比下降11.7%；實現(xiàn)合同銷售金額3544.3億元，同比增長10.6%；凈負債率20.2%，連續(xù)20年低于40%；剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率69.7%。

“我們認為整個行業(yè)的游戲規(guī)則正在發(fā)生變化，我們的發(fā)展思維也需要相應(yīng)地調(diào)整。過多地追求規(guī)模、速度為導(dǎo)向的線性思維恐怕難以為繼，我們不會把規(guī)模和速度當(dāng)成唯一的目標(biāo)來看待。我們會在規(guī)模和效益之間、在短期和長期之間、在風(fēng)險和收益之間權(quán)衡。”在談到長周期的增長邏輯時，萬科總裁祝九勝表示，萬科多年以來都堅持長期主義，行穩(wěn)致遠是萬科的基調(diào)，穩(wěn)字當(dāng)頭是萬科當(dāng)前的應(yīng)對。

祝九勝稱，從2018年就提出來“活下去”，在萬科的認知里面，“活下去”比什么都重要，因為辦一家企業(yè)，要對廣大利益相關(guān)方擔(dān)起責(zé)任，因此首先將確保經(jīng)營安全。特別是規(guī)模超過5000億以后，經(jīng)營安全的重要性變得更為突出。

從今年房企的中期業(yè)績報告可以看出，誰都沒有逃過利潤下降或大幅收窄的定律，萬科也沒有例外，祝九勝也直面解釋了凈利潤下降的原因：一是銷售規(guī)模增長有限，二是毛利率的下降稍快，三是轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)的效果還沒有真正體現(xiàn)出來。

祝九勝坦言，新業(yè)務(wù)都需要找到新的解題方法，但挑戰(zhàn)和風(fēng)險正如一枚硬幣的正反面，如果能找到解題方式，從中長期來看就會有更好的發(fā)展機會。

2021年是行業(yè)管理紅利時代的開啟之年，在行業(yè)環(huán)境和競爭規(guī)則深刻變化之際，萬科也保持了一貫健康的財務(wù)狀況和良好的抗風(fēng)險能力。

上半年，萬科回歸并保持“綠檔”，各項指標(biāo)均符合重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則要求——持有貨幣現(xiàn)金1952.2億元，扣除預(yù)售監(jiān)管資金和受限資金的現(xiàn)金短債比為1.67倍；凈負債率20.2%，連續(xù)20年低于40%；剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率69.7%。截至6月底，萬科綜合融資成本4.27%，同比下降32個基點（bps）。

祝九勝表示，萬科一直是穩(wěn)健為主，膽子小，因此長期賬面上的現(xiàn)金一直比較多。“‘三道紅線’凈負債率這一項指標(biāo)，我們20年來在同行中都是最低的，都是在40%以下，平均在20%以下，這是我們一貫的風(fēng)格。”

這種做法，不如激進風(fēng)格階段性對股東的回報多。萬科認為，保障長期活下去，保障經(jīng)營安全，可能比短期的回報更優(yōu)先。

在祝九勝看來，對于萬科而言，應(yīng)該去做一些有利于整個行業(yè)的事。無論什么樣的同行，都有過不同的接觸和合作，萬科的項目如果按照個數(shù)來算，大約七成是合作的，按金額來計算，大概八成有合作。“合作就像行穩(wěn)致遠一樣，也是我們的基本考慮。當(dāng)然，合作的效果是要靠客戶來檢驗的，如何避免給客戶、給股東惹了麻煩，或者說帶來不良的、不可承受的影響，這是我們要特別防范的問題。”

金科股份董事長周達：不以規(guī)模增速為導(dǎo)向，降負債底線是保持“綠檔”

每經(jīng)記者 陳利 每經(jīng)編輯 魏文藝

今年上半年，金科股份（000656，SZ；昨日收盤價5.11元）實現(xiàn)合同銷售約1025億元，同比增長約18.0%；實現(xiàn)合同銷售面積1005萬平方米，同比增長17%；實現(xiàn)銷售回款約997億元，回款比例高達97%。實現(xiàn)營業(yè)收入約439.7億元，同比增約45.1%；公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率19.01%；歸母凈利潤約37.1億元，同比增2.5%。

“國家對房地產(chǎn)行業(yè)的主基調(diào)一直很明確，就是一個‘穩(wěn)’字：穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期。這一基調(diào)是持續(xù)的，是一慣的，而且是堅定的。”金科股份董事長周達表示，在新的行業(yè)發(fā)展之下，“未來，地產(chǎn)行業(yè)不管是土地還是金融還是人才等各項資源，都會越來越朝著優(yōu)秀穩(wěn)健、綜合實力強的企業(yè)進行傾斜。”

為了更好地順應(yīng)行業(yè)和政策的變化，金科股份從上半年就開始著手對總體經(jīng)營策略進行調(diào)整，不把規(guī)模增速作為最主要的目標(biāo)導(dǎo)向。周達表示，“未來較長的一段時期內(nèi)，我們將堅持‘一穩(wěn)二降三提升’的總體經(jīng)營策略，這是適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的階段性選擇，也是公司把握房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展主動權(quán)作出的戰(zhàn)略性判斷、戰(zhàn)略性布局和戰(zhàn)略性抉擇。”

不過，周達也強調(diào)，“穩(wěn)健發(fā)展并不是完全不要規(guī)模，而是根據(jù)階段性的宏觀環(huán)節(jié)和自身資源的實際情況，確定合適的規(guī)模增速。”在他看來，要做到降負債和降庫存，不能簡單做加減法，而是在保證現(xiàn)金流安全前提下，要進一步優(yōu)化負債的融資來源結(jié)構(gòu)、期限結(jié)構(gòu)和成本結(jié)構(gòu)；降負債的底線就是公司要持續(xù)保持“綠檔”；降庫存也并不是意味著犧牲利潤，而是要開拓思路、多措并舉，在保證一定利潤的條件下降庫存。

從今年房企的中期業(yè)績報告可以看出，誰都沒有逃過利潤下降或收窄的定律，金科也同樣承壓。

在周達看來，凈利潤增速放緩的原因：一是整個行業(yè)的毛利率下行，二是近幾年與其他房企之間的合資合作相對比較多，三是去年同期公司規(guī)模凈利潤基數(shù)相對較高。

“對于行業(yè)毛利率，我們認為未來會保持在20%~25%，這是行業(yè)的整體水平。”周達表示，金科的毛利率能維持在行業(yè)的整體水平以上。

“總體來講，要提高毛利率可以總結(jié)為拿好項目、建好項目、做好服務(wù)、精細管理四個方面。”對于提升公司盈利能力，周達表示，金科作了相應(yīng)的謀劃和安排，首先是拿好項目，希望通過1+6多元拿地模式進一步夯實，通過多元拿地渠道獲取更多的毛利率有保障的項目。