每經特約評論員 尹中立（中國社會科學院金融研究所研究員）

2021年上半年，全國房地產市場整體仍處于上升周期，商品房銷售面積、銷售額均創出歷史同期新高。但進入下半年（尤其是8月份以來）房地產市場出現快速降溫，其主要原因與房地產金融持續收緊有關，也與某些頭部房地產開發企業的債務風險從7月中旬之后出現惡化有關。為了實現“穩地價、穩房價和穩預期”的目標，筆者認為房地產調控政策需要進行微調。

房地產市場在快速降溫

首先，看看新房市場情況。根據國家統計局數據，商品房銷售依然保持較快增長，1~7月份，商品住宅銷售面積同比增長21.5%，兩年平均增長7.0%；商品住宅銷售額同比增長30.7%，兩年平均增長13.1%。

但7月份之后銷售數據快速下降。7月份，商品房銷售面積13012.83萬平方米，同比下降8.54%；銷售額13499.12億元，同比下降7.08%。

8月份，商品房銷售面積12544.82萬平方米，同比下降15.55%，環比下降3.6%。商品房銷售額12616.58億元，同比下降18.71%，環比下降6.5%。這是2008年全球金融危機之后我國房地產市場最差的銷售紀錄。

在成交量快速下滑的同時，房地產價格也出現明顯下降。根據國家統計局數據，8月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個百分點。一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個百分點；二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為持平。三線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為持平；二手住宅銷售價格環比下降0.1%，連續兩個月下降。

根據貝殼50城（包括所有省會城市和計劃單列市及部分熱點城市）二手房監測數據，8月50城二手房整體成交量環比下降20%，降幅較7月擴大，成交量連續5個月下降。8月二手房價格指數環比下跌0.6%，為2020年1月以來首次下跌；50個城市中有35個城市二手房價格指數下跌，占比七成，帶動市場整體價格向下調整。

分城市看，太原、長沙、西安、嘉興、佛山8月房價跌幅位列前五，跌幅均達到2%以上。上半年市場熱度較高的西安、成都、上海、杭州等重點城市房價均由漲轉跌。

從上述數據可以看出，進入2021年下半年房地產市場出現了明顯的拐點信號，樓市的成交量和價格的下降速度過快值得高度關注。2020年下半年至今年上半年，由于貨幣政策環境相對寬松，部分城市出現房價快速上漲的現象，在緊縮房地產金融及其他房地產調控政策的作用下，房地產市場出現一定程度降溫是正常現象，但如果房地產市場降溫速度過快則可能會出現次生風險，不僅影響投資增速和宏觀經濟平穩運行，還影響到金融市場的平穩運行。

多因素致市場快速降溫

根據筆者的觀察及市場調研資料分析，導致當前房地產市場快速降溫的主要原因是多方面的，既有房地產調控政策作用的結果，也與某些房地產龍頭企業出現債務危機有關。

一是，房地產金融調控政策在執行過程中出現層層加碼現象。2020年8月份有關部門針對房地產開發企業的財務指標出臺了“三線四檔”要求，2020年底又對商業銀行的房地產金融業務集中度管理提出具體指標要求。這些房地產金融調控政策對遏制房地產開發企業的高負債擴張起到了良好作用，有利于完善房地產市場的長效機制。有關部門在出臺“三線四檔”政策時，考慮到市場的穩定，對財務數據不達標的房地產開發企業設置了三年過渡期，但此政策在執行過程中出現層層加碼現象，財務不達標的企業基本失去了融資能力，出現了一定程度的流動性梗阻。

全國排名前50名的房地產開發企業中“三線”均達標的企業只有16家，占比不到三分之一。這意味著大多數房地產開發企業的融資受到了嚴重限制。進入下半年商業銀行的房地產信貸資源相對短缺，財務指標未達到“三線四檔”要求的房地產開發企業的融資更加艱難。

二是，實施二手房指導價措施加劇了樓市的流動性困局。為了遏制部分城市的房價過快上漲，有關部門出臺了二手房指導價政策，居民購房申請按揭貸款必須按照指導價進行，降低了居民購房的財務杠桿，對降低房地產金融的風險是有積極意義的。但此政策在出臺之初對市場需求的抑制作用是十分顯著的，直接表現是市場交易量出現大幅度萎縮。

深圳是首先推出二手房指導價格的城市，在出臺此項政策后，深圳二手房交易量降到了每月2000套左右，相當于政策出臺之前的20%左右。上海在8月推出二手房申請房貸參考合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價，執行“三價就低”原則作為貸款申請房價標準，這是8月上海二手房成交量下降約30%的最主要原因。

二手房指導價措施使得樓市的流動性受到較大的沖擊，個別城市的二手房指導價措施對整體的房地產市場影響有限，但如果越來越多的城市開始實施二手房指導價措施，其負面影響是不可忽視的。

筆者注意到，除上海外，金華、衢州、合肥、溫州、廣州等城市也在8月相繼提出建立二手房參考價制度，并落實參考價格在金融信貸方面的應用。

三是，住房信貸環境持續收緊。商業銀行為了滿足房地產金融集中度的要求，必須對房地產金融業務作適度調整，有些銀行分支機構出現了按揭貸款放款慢的現象，停貸范圍擴大。根據一線調查，目前重點城市平均房貸放貸周期延長到60多天，放貸周期明顯延長。西安、南京、上海、北京、昆明等城市部分銀行二手房房貸業務暫停，部分銀行已通知客戶額度緊張放貸可能需要等至2022年。

四是，大型地產公司的債務違約對房地產市場產生了較大沖擊。最近兩年來，先后有數家大型房地產開發企業出現債務違約事件，典型案例如：泰禾集團、華夏幸福、藍光集團等，但這些企業的規模都相對有限，這幾家公司的年銷售額均在1000億元左右，債務規模也在1000億元左右。這些房地產開發企業的債務違約不會對房地產的全局產生大的影響。

但最近幾個月來，有頭部地產公司的違約事件對市場產生了巨大的沖擊。為了應對債務危機，該公司有打折賣房或以房抵債的情況。該公司在全國上千個城市都有在售的樓盤，該公司打折賣房對市場預期有直接沖擊。在其的影響下，更多的房地產開發企業加入降價賣房的行列，市場進入惡性循環。此外，該公司的債務危機還直接影響到金融機構對房地產金融業務的信心。

穩定市場預期對策建議

那么，當前的房地產市場是否需要出臺救市政策？

對此，筆者認為需要進一步觀察。房地產市場剛剛開始調整，此時如果政策調控放松，會進一步強化市場對于政策的投鼠忌器心理，不利于貫徹“房住不炒”方針。但房地產市場容易形成一致預期，一旦下跌趨勢形成就會形成價格的自我強化現象。當前的房地產市場正在形成加速下跌趨勢，有必要對房地產調控政策進行適度微調，對龍頭房地產開發企業進行有條件的救助，防止出現房地產市場的硬著陸。

首先，以“穩地價、穩房價、穩預期”為目標，因城施策，發揮地方政府在維護房地產市場穩定中的積極作用，在堅持“房住不炒”前提下鼓勵地方政府采取適度措施活躍市場。對于出臺二手房指導價政策要慎之又慎，對于已經出臺二手房指導價政策的城市要根據市場實際運行情況進行適度調整，擬出臺二手房指導價的城市可以暫緩。

其次，在落實“三線四檔”政策過程中，防止層層加碼，對于沒有達標的企業明確三年的過渡期。對于商業銀行房地產金融集中度管理也要循序漸進，防止出現房地產金融的過度緊縮。可以對按揭貸款進行窗口指導，對于已經受理的按揭貸款可以適度加快放款速度。

再次，對于化解龍頭房企的財務危機，有關部門應該盡快成立專門的工作小組。因為龍頭房企已出現“大而不能倒”的問題，成立工作小組可以有效緩解市場的恐慌情緒，也有利于公司財產保全，防止出現債權人的利益受到損失。

為了防止出現道德風險，在國家提供流動性支持時要設置前提條件，比如實際控制人應該將其自有資產為集團公司提供流動性支持。