跳價、談崩、暗戰(zhàn)，全款搶下“老破小”：樓市下行中的上海買房故事

每日經(jīng)濟新聞 2021-12-15 08:59:59

◎在上海諸多熱點板塊，“搶著買”的二手小區(qū)仍然維持火爆，一方面地段佳、總價低，讓這些房源更具有流動性；另一方面，學區(qū)的加持也是這些二手房持續(xù)高熱的原因之一。

每經(jīng)記者｜包晶晶每經(jīng)編輯｜陳夢妤

趕在降溫前，唐旻的房子終于如期動工裝修了。

盡管上海二手房處于市場降溫周期，但唐旻買房還是頗費了一番周折，用她的話來說，“我可是全款客戶哦，居然也要起早貪黑戰(zhàn)周末，才搞定這套房。”

上海一處中介掛牌的中低價位房源每經(jīng)記者包晶晶攝

從大平層轉(zhuǎn)向“老破小”

上海西南角徐匯區(qū)，是全市知名的“雞血圣地”，唐旻的兒子就讀于外區(qū)一所普通小學，她對此并不滿意，買房、轉(zhuǎn)學成了2021年的主要任務。

“去年我就開始看房了。”

2020年末，上海二手房交易正瘋狂，唐旻計劃早點做換房準備，及時開啟了看房之旅。當時她有兩個方案：一是賣出自己當時的住房，加上一筆即將到期的理財產(chǎn)品，能夠買一套兼顧學區(qū)和自住功能的舒適大房子；另一個方案是自住房不動，只用手上的存款買一套“老破小”。

唐旻看的一處徐匯區(qū)的房子來源：每經(jīng)AI品房

“一梯隊學區(qū)房價格太高，我也不敢想，一開始就目標很明確，這所小學或者對口初中附近的小區(qū)都可以接受。”唐旻說。

“我看了很多房子，從新房到二手房，徐匯區(qū)的房價你知道的，品質(zhì)好又帶學區(qū)的新房，我們積分根本沒法入圍，差不多檔次的次新房價格嚇死人，動不動就兩三千萬。就算賣掉我的房子，加上存款，還是有些缺口。”

唐旻最終決定向“老破小”低頭的另一個原因是，當時上海已經(jīng)逐漸收緊個人房貸，并且不斷傳出“貸款下不來”的消息。

今年年初，唐旻也不是沒有動過置換新房的念頭，但是身邊同事貸款的漫長過程讓她打了退堂鼓。

唐旻告訴記者，她的同事只貸了100萬元，從4月申請、審批通過，直至9月，這筆款一直沒有到賬，“他慌，我更慌，要是我多貸點，還不知道猴年馬月能批下來呢！”

同樣也是因為擔心下家的貸款問題，唐旻在市區(qū)的自住房掛牌時，決定只接受全款客戶。也正由此，看房人不斷，但拿得出全款的少。

貸款無望、自住房暫時賣不出去，于是唐旻一家開始轉(zhuǎn)向目標學校附近的“老破小”。

到了真正看房子的時候，唐旻開始后悔當初房子掛牌的沖動了：“那時候是5月，有不少人看中我的房子，想貸款買的，都被我拒絕了。現(xiàn)在想賣也不好賣了，錯失住進大平層的機會。”

全款搶了一套“下不去手”的房子

“下不去手”是唐旻對片區(qū)“老破小”的評價。

“實在太老太破了，你都不想踩進去。”在看房過程中，唐旻反復說服自己“就這點預算，不要太挑剔了”。

本以為已經(jīng)放低了身段，但萬萬沒想到買套“老破小”也這么“卷”。

上海楊浦區(qū)一老式小區(qū)（圖片與本文所述房源無關）每經(jīng)記者包晶晶攝

“去年7月看房的時候，這個小區(qū)掛出來的房源根本賣不動，一共有20多套存量，當時資金還沒到位，就等了一段時間，結(jié)果今年三四月一看，我以為手機壞掉了，這個小區(qū)已經(jīng)清盤了！”

不信邪的唐旻當時直接跑到小區(qū)實地打探，發(fā)現(xiàn)鏈家工作人員站在小區(qū)門口，逢人就問有沒有兩房的房源要賣，火爆的場面讓她意識到——必須認認真真看房了。

一直看到今年7月，唐旻當時在一個小區(qū)的2套電梯房之間糾結(jié)了一下，11樓的房子賣513萬元，而二樓的420萬元，結(jié)果當她還在現(xiàn)場糾結(jié)的時候，513萬元那套房子已經(jīng)被人買走了。

唐旻只能頂著毒辣的太陽繼續(xù)看房，另一套房子的戶型、裝修都非常滿意，但洽談的時候房東開始在賣和不賣之間搖擺，拖延時間，她最后只能放棄。

“有一次鏈家跟我說緊靠4號線地鐵口有一套頂樓，8萬元/平方米，我立刻跑去看哦！當天早上我是這套房子首批看房人的第一個，后面排了6組人！當時我很篤定，畢竟是全款，房東開價496萬元，還比較符合我要求。”

“結(jié)果你知道嗎？一分錢都談不下來，我全款好哇！當時我是9點看了房，到了12點房東放出話來500萬元可出手，并且要求全款，結(jié)果被人搶掉了！你說我生氣嗎？這件事情刺激了我，第二天是周末，我拉著中介過去看了另外一套，就是現(xiàn)在買到的這套，跟搶一樣。”

“其實那個時候也只剩下4樓的兩房，我的議價空間很小了，因為同小區(qū)差不多的房子一直在成交，價格相當透明，房東已經(jīng)在別的地方買好一套800萬元的電梯房，就要等著這套賣掉才能‘套名額’出來，而且已經(jīng)付了100萬元左右首付，屬于急賣，而我手握全款，加稅費、中介費一共481萬元，才能拿下這套房子。”

在此之前還有一段小插曲，隔壁小區(qū)有一套3樓的住宅，精裝修、雙南，而且距離小學部更近，唐旻覺得幾乎完美，已經(jīng)準備打款了，但突然發(fā)現(xiàn)房屋有查封，遂果斷放棄。

讓她意想不到的是，正式開始交易后的流程居然一路順暢，從付定金、網(wǎng)簽、估價到最后交房，竟然只用了22天。

當價格標桿也沒什么不好

從計劃置換大平層到全款買入老破小，唐旻感慨：“如果不是害怕貸款有問題，如果不是害怕下家貸款出不來，我也不會選擇買這套老房子。”

“10月18日付定金，11月10日拿到房產(chǎn)證。你看，只要不貸款，交易流程一路颼颼的。”

令她十分開心的是，小區(qū)最近成交的一套同戶型2樓的房子漲到了546萬元。

唐旻的買房經(jīng)歷從一個側(cè)面反映了上海二手房市場冷熱不均的現(xiàn)狀。

9月起，上海二手房貸款執(zhí)行的“三價就低”新政間接提高了購房成本，二手房市場調(diào)整幅度超過新房。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2021年1月，上海創(chuàng)下最高4.4萬套的二手房成交記錄，6月超過2萬套，而9月、10月別回落至1.2萬套、1.3萬套。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂也認為，二手房指導價及銀行貸款額度收緊對二手房的限制作用更大，市場下行的預期在二手房市場傳遞得更快。

在上海諸多熱點板塊，“搶著買”的二手小區(qū)仍然維持火爆，一方面地段佳、總價低，讓這些房源更具有流動性；另一方面，學區(qū)的加持也是這些二手房持續(xù)高熱的原因之一。