每經記者｜陳利    每經編輯｜魏文藝    

“我們現在的均價是每平米12000元，近期將推出兩棟新的房源，位于小區中央位置，價格將會有所上浮，預計均價在每平米12500元。”長沙百世云境的銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者，長沙房價今年一直都處于微漲狀態。

被稱為限購、限價最嚴的長沙樓市走出了屬于自己的獨立行情。據國家統計局最新數據，11月長沙新房價格環比上漲0.2%，自2020年12月以來連續12個月上漲。

進入年底，長沙首批集中供地節點導致11-12月迎來新盤入市高峰期。伴隨市中心部分品質高價項目入市，預計12月成交量價將再次上漲，年末新房市場有望翹尾收官。

長沙某在建樓盤項目 圖片來源：每經記者 陳利 攝

樓市頻現“日光盤”

在之前相當長一段時間內，長沙新房預售均價一直未能超過2萬元/平方米。

不過，12月10日旭輝鉑悅湘江7-10號樓取得預售證，樓棟平均精裝均價分別為24023.77元/平方米、25788.46元/平方米、23627.7元/平方米和24364.75元/平方米，總價在460萬-960萬元，刷新了長沙新房均價的“天花板”。其中，8號樓毛坯均價為22289.91元/平方米，較該區域同品質新房項目復地金融中心高出8889.91元/平方米，均價漲幅達66.34%。

此外，與旭輝鉑悅湘江同為“濱江兩大天王”的華潤悅府新房均價也有上漲。一房一價表顯示，該項目整體精裝均價約20500元/平方米，毛坯均價約17000元/平方米。

數據來源：國家統計局

“旭輝鉑悅湘江之所以能拿到這么高的銷售均價，除了區位優勢之外，還因為該項目并非限價地塊。”長沙一位業內人士告訴《每日經濟新聞》記者，“不過盡管沒有上限價格，但上漲66.34%的均價依然高出市場平均水平。”

事實上，進入年底，當其他城市房價都在下跌的時候，長沙房價還在上漲。國家統計局數據顯示，11月70城僅有9個城市新房價格環比上漲，其中長沙新房價格環比上漲0.2%。

長沙百世云境的銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者，“我們現在的均價是每平米12000元，近期將推出兩棟新的房源，位于小區中央位置，價格將會有所上浮，預計均價在每平米12500元。此前剛推出時我們均價是每平米11800元。”

“一直以來，長沙房價在全國都是處于較低水平，2020年在新一線城市中位于倒數。但長沙的城市能級和健康的住宅市場供需關系，使其房價存在上漲空間。”

湖南中原戰略發展中心總經理陳世霞分析認為，長沙45%的項目都推出精裝修產品，今年長沙內五區的商品住宅成交套數TOP10的項目中，9個都是精裝修項目，也會拉動長沙的房價上漲。“今年下半年有不少高價改善項目上市，也是拉動房價上漲的原因之一。”

另據克爾瑞數據，11月長沙共有29個項目31次開盤，推出房源5131套，去化3418套，開盤首日去化率為67%，環比上升10個百分點。其中有8盤在開盤當天認購率超過90%，麓谷山湖郡、軌道萬科悅府、濱江府1913等5盤去化率達到100%（日光盤）。去化率最高的區域則為開福區，去化率達91%。

克而瑞分析認為，11月長沙房企促銷力度較10月有所增強，多項目推出特價房和折扣房源，一定程度上帶動了樓市成交。

湖南中原統計數據則顯示，2020年長沙內五區商品住宅成交面積段在160平方米以上的占比8%，今年截至11月商品住宅成交面積段在160平方米以上的占比12%。

“改善型客戶的需求在增加，有需求才會有市場，今年長沙推出的高價商品住宅項目就有近10個，預計明年在售和待入市的高價改善型住宅項目有近30個。”陳世霞表示。

數據來源：國家統計局

公寓庫存創新高

與住宅市場高熱度“背道而馳”的則是長沙的公寓市場。近段時間以來，長沙公寓項目持續降價促銷，以求快速走量。

尤以長沙縣新城朗雋大都會公寓為代表，其對外宣稱“售價僅3字頭起，月供只需600多。”《每日經濟新聞》記者以購房者身份致電該項目營銷中心，其置業顧問表示，“目前在售公寓共計600余套，其中300余套小戶型優惠后確實只需3000多元/平方米，另外的大戶型則是4字頭。”

房天下網站信息顯示，11月底新城•朗雋大都會推出D1#公寓，建面30-40平方米，毛坯均價4100元/平方米。

此外，盡管位于長沙雨花亭南人流較為密集的區域，且周邊商業、學校、醫院等配套都較完善的華潤翡翠府，其最后1棟現房公寓起售價格也僅6880元/平方米；熱門宜居板塊洋湖區域的映客龍湖•璟翠公館（映客龍湖•璟翠中心），其公寓也在近期推出了部分優惠房源，精裝僅6588元/平方米起，而周邊新房限價為14200元/平方米。

克而瑞數據顯示，11月長沙公寓市場供應有所下跌，但仍處于較高水平，共計新增供應27.61萬平方米，環比下跌19.41%；成交10.4萬平方米，環比下跌25.48%；成交均價環比下跌1.06%，為10209元/平方米。

據湖南中原數據，截至11月底，長沙內五區商務公寓庫存再次刷新歷史新高，去化周期增至41.3個月。其中雨花區和岳麓區公寓存量均超過百萬平方米；芙蓉區流速最慢，去化周期長達約100個月。

“今年商務公寓的降價促銷活動頻現，一方面是去庫存盡快變現回款，另一方面是變相將商務公寓的價格拉回到合理區間。”陳世霞表示，從今年長沙的土拍情況來看，三次集中供地成交的地塊中，商業建面占比近三成，“預計未來一段時間，長沙商務公寓的庫存將進一步增加”。

事實上，為緩解長沙公寓市場庫存問題，今年10月，湖南出臺《關于推進非住宅商品房去庫存的若干意見》，其中明確指出，支持公寓“商改住”，及降低公寓居民用戶使用成本。

“商辦公寓一定程度上迎來利好，目前市面上也推出一些商業大平層，開發商們也在想辦法去庫存。”在陳世霞看來，盡管目前長沙公寓還面臨較大的去化壓力，但未來商務公寓產品將呈現多樣化。

重點區域或轉移

12月22日上午，長沙第三批集中供地競價開始。

不過10余分鐘，23宗地塊成功出讓，共攬金143.89億元。其中22宗地塊底價成交，唯一一宗溢價地塊為岳麓區望岳街道谷峰村宅地，由龍湖攜手長沙城發，經過9輪競價后成功以8%溢價率摘得，成交總價為17.49億元。

從拿地企業端看，中海、龍湖、建發等知名房企均有落子，但更多的還是長沙開福城投、湖南九城集團、湖南金霞發展集團、湖南湘江新區發展集團等本土企業兜底拿地。

綜合長沙年內三次集中供地來看，首批集中供地中以碧桂園、龍湖、保利、綠地、陽光城、綠城、建發等為首的品牌企業收獲滿滿；二三批供地中，拿地主角則變成長沙本土房企和平臺公司。

近三年長沙土地出讓情況（宗）

數據來源：土拍公告、觀點指數整理

“今年三批集中土拍，各個板塊都是在不斷刷新板塊限價，最近的第三次集中供地有9大板塊刷新板塊限價，限價水平漲幅在1%-38%。目前長沙市毛坯房最高限價為14800元/平方米，相比2019年漲幅為15%。”陳世霞表示。

據觀點指數統計，今年長沙共成功出讓66宗地塊，總成交價為613.37億元。相較于2020年總出讓104宗地塊、總成交價757億元的土拍結果來看，長沙土拍市場趨勢下滑明顯。

“集中供地對明年長沙樓市的供應有一定支撐，供應主力區域集中在望城區，成交建面217萬平方米，占比57%。預計明年市場交投活躍的重點區域將向望城區轉移。”陳世霞表示，從拿地的房企來看，近八成為國企或者平臺公司。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：每經記者 陳利 攝