每經(jīng)記者｜吳若凡    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

2021年的上海樓市，政策頻出，市場也瞬息萬變。

從最初的加強信貸資金管理到積分認籌制度，到集中供地新政和集中房源供應(yīng)的實施，再到下半年“補丁政策”頒布，一系列樓市調(diào)控“組合拳”對上海樓市的供求兩端均產(chǎn)生了一定影響。

對于房企而言，2021年也是在不斷變化的規(guī)則中及時轉(zhuǎn)變與適應(yīng)。一些綜合實力強、基本面堅固的房企展現(xiàn)出超強的“抗逆能力”，依然保持穩(wěn)健的增長性。

“上海一直以來都是房企必爭的區(qū)域之一，主要是因為上海去化率顯著高于全國市場，在限售價與限地價的背景下，房企能在上海獲得合理的利潤。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

17家房企銷售額超百億元

2021年，上海區(qū)域的房企整體表現(xiàn)亮眼。

來自中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2021年上海房地產(chǎn)銷售業(yè)績TOP20企業(yè)合計銷售3448.50億元，同比上漲3.53%；銷售面積721.03萬平方米，同比上漲7.99%。

其中，突破百億元銷售額的房企達到17家，突破200億元的有6家。融創(chuàng)中國、金地集團、瑞安房地產(chǎn)分別以311.26億元、282.08億元和254.43億元排在銷售金額榜前三位；銷售面積榜方面，金地集團、招商蛇口和融創(chuàng)中國分別以76.06萬平方米、68.31萬平方米和54.56萬平方米列前三位。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

值得注意的是，去年末，房企為了沖刺業(yè)績并回籠資金，表現(xiàn)尤為積極。

僅去年12月，上海就有42個項目開盤，處于年內(nèi)高位。其中多家房企推出多個項目，如融創(chuàng)推出4個，萬科、保利、金地等均推出3個項目，本地房企大華也推出2個項目進行年底沖刺。

以融創(chuàng)為例，去年11月其全國銷售額為367.4億元，12月則達到了478.2億元。而上海區(qū)域去年12月多個項目入市為融創(chuàng)貢獻了超百億元的銷售額。去年12月上海公布的第六批集中入市房源中，融創(chuàng)又有多盤在列，取證近3000套。

需要注意的是，去年上海的集中房源供應(yīng)導(dǎo)致行業(yè)規(guī)則發(fā)生轉(zhuǎn)變，房企推盤節(jié)奏受到很大影響。尤其進入去年三季度，上海樓市一度出現(xiàn)供應(yīng)“空窗期”，行業(yè)下行明顯，各大房企面臨較大的業(yè)績壓力。這一情況在去年四季度有所好轉(zhuǎn)，市場推盤節(jié)奏、個貸及土地等各方面政策都有適當放松。

此外，自去年第五次集中房源供應(yīng)以來，上海高端盤的釋放量迎來一波井噴，占比較前幾批次集中房源供應(yīng)有大幅提高。高端項目一直是業(yè)績的重要組成部分，為各家房企沖刺年底業(yè)績助力不少。

如去年上海賣得最好的樓盤中糧瑞虹•海景壹號，成交總金額達111.16億元，也是2021年上海唯一一個成交超百億元的樓盤。

“房地產(chǎn)市場下行，錘煉了企業(yè)健康度和風(fēng)險抵抗能力，并適度加劇企業(yè)分化，也對行業(yè)自我梳理給予較大壓力，健康度不達標的企業(yè)將難以生存發(fā)展。”張波表示。

央企國企成土地市場主角

在土地市場，國企、央企成為絕對的主角。

來自克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年上海通過招拍掛市場出讓各類含商品住宅地塊共計94宗，總成交金額達2396.77億元。其中純住宅（即普通商品房地塊）62幅，占比65.95%。其他含住宅類綜合用地32幅，占比34.05%。

從拿地企業(yè)來看，在今年上海首批集中土拍中，拿地金額TOP10房企中，民企與國企各占半壁江山。但第二、三批集中土拍中，國企央企占居主導(dǎo)地位。尤其是上海城投、臨港集團、港城集團、上海金橋集團等上海本地國企拿地積極性明顯提高。

據(jù)好地網(wǎng)上海統(tǒng)計，2021年上海三批次集中土拍共成交70宗涉宅地，成交總額1626.2億元，其中國有資本企業(yè)拿地額占比62%。算上“兩集中”前成交的16宗地，全年下來央央國企拿地比例達到67%。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年上海房企拿地金額TOP10榜單上，招商蛇口、城股控股、上海地產(chǎn)集團分別以170億元、152億元、113億元列前三位。而拿地TOP10房企中，除了碧桂園、金地集團和上海復(fù)地是民營企業(yè)外，其余均為國企和央企。

2021年上海房企拿地TOP10 數(shù)據(jù)來源：中指研究院

以招商蛇口為例，去年在上海一舉拿下6宗地塊，布局浦東、青浦、嘉定等區(qū)域，今年的貨值儲備可觀。保利發(fā)展還未入市的保利世博濱江以及位于靜安中興路社區(qū)和靜安靈石路社區(qū)的兩個項目，均在供應(yīng)量稀缺的內(nèi)中環(huán)，置業(yè)需求一直是很旺盛，入市后預(yù)計也能為其業(yè)績提升提供強大推動力。

“資金厚度決定企業(yè)的投資目標，雖然有些房企對上海有強烈的進入意愿，但投資目標分解到上海的不會很多。”張波告訴記者，上海土地出讓金額較大，當前融資沒有實質(zhì)性放松，民企拿地概率不大。

“房地產(chǎn)開發(fā)已由‘增量時代’邁向‘存量時代’，具備扎實穩(wěn)健的財務(wù)力、產(chǎn)品力、綜合運營能力的房企，才能行穩(wěn)致遠。”張波告訴記者，瞬息萬變的市場環(huán)境仍然對房企提出了更高要求，就上海市場而言，在日益成熟的產(chǎn)品標準下，如何提高產(chǎn)品實力，也成為房企發(fā)展的重中之重。

張波表示，2022年的上海市場競爭依然強勁激烈，各家房企紛紛備足彈藥以迎接新挑戰(zhàn)。傳導(dǎo)到土地市場上，在“房地聯(lián)動”的影響下，樓面地價相對穩(wěn)定，熱門地塊受到房企追逐，非中心城區(qū)地塊遇冷，城投公司托底的局面仍將存在。

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