每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

日前，克而瑞發(fā)布《2021年中國房地產(chǎn)企業(yè)項目銷售TOP100排行榜》。從銷售金額來看，成都共有兩個樓盤項目上榜。其中，麓湖生態(tài)城以年銷售額89.7億元排在第18位；建發(fā)央璽則以63.2億元列第54位。

從銷售面積來看，麓湖生態(tài)城全年銷售面積36.6萬平方米、華潤置地•未來之城26萬平方米、招商大魔方25.4萬平方米、潤揚•觀瀾鷺島24.3萬平方米、天府公園未來城23.9萬平方米、川發(fā)天府上城22.3萬平方米，分別位列榜單的第14、50、57、65、71、95位。

從區(qū)位看，成都這6大熱銷樓盤項目分別位于天府新區(qū)（3個）、高新區(qū)（1個）、新都區(qū)（1個）和龍泉驛區(qū)（1個）。

價格方面，據(jù)每經(jīng)AI品房大數(shù)據(jù)估算，目前麓湖生態(tài)城價格估值為35134元/平方米（第三方平臺顯示單價為24731-37761元/平方米）；招商大魔方價格估值為37729元/平米（第三方平臺顯示目前二手房價格為35344元/平方米）。

此外，每經(jīng)AI品房小程序顯示，均價高于2.5萬元/平方米的還有建發(fā)央璽；華潤置地未來之城、川發(fā)天府上城、潤揚觀瀾鷺島等樓盤價格則低于2萬元/平方米。

那么，上述熱銷樓盤項目究竟具有怎樣的市場吸引力和未來價值？每經(jīng)AI品房小程序通過11個維度進行全面解讀。

以成都唯一一個銷售金額、銷售面積均入圍全國房地產(chǎn)項目TOP100行列的樓盤麓湖生態(tài)城為例，從消費水平來看，該項目屬于“高端”行列：周邊餐飲消費客單價163元，消費檔次指數(shù)為1.0（1.0表示一線城市最優(yōu)值），這意味著該項目周邊消費檔次相當(dāng)于一線城市，在雙流區(qū)內(nèi)高于98%的住宅項目，在成都市范圍內(nèi)屬于高檔消費區(qū)域。

而從配套得分上看，麓湖生態(tài)城為30分，若每千元房價換算成配套性價比，麓湖生態(tài)城則為0.82分（得分越高性價比越高），但其目前銷售價格比周邊二手房均價低了9150/平方米。

來源：每經(jīng)AI品房小程序

再看同樣位于成都城南的招商大魔方項目，每經(jīng)AI品房小程序顯示，該項目估值價格37729元/平米（第三方平臺顯示目前二手房價格為35344元/平方米）。

從周邊交通配套來看，招商大魔方項目1公里內(nèi)有地鐵站4個，而且距最近的地鐵站心島站不到300米。其地鐵配套得分高達9.5分，超過武侯區(qū)95%的住宅項目。公交配套也比較方便，得分為7.7分。此外，通勤車速得分也達到6.8分。

商業(yè)配套方面，招商大魔方項目周邊有大小購物場所7個，如天虹商場、奧克斯廣場、國泰中心等，相對屬于購物舒適度中的區(qū)域。另外，項目周邊餐飲消費客單價87元，相當(dāng)于1-2線城市之間的水平，在同城屬于高檔消費區(qū)域。

來源：每經(jīng)AI品房小程序

每經(jīng)AI品房小程序?qū)I(yè)版顯示，招商大魔方項目未來5年的價格有望達到45596元/平方米，將跑贏武侯區(qū)9%的小區(qū)，高于全國97%的區(qū)縣。

曾在2020年4月因786套房吸引40568人搖號、中簽率僅1.94%的川發(fā)天府上城項目，位于天府新區(qū)牧華路三段，由成都信創(chuàng)置業(yè)有限公司開發(fā)，主打毛坯剛改型需求，2019年首次開盤價格為10556元/平方米。

每經(jīng)AI品房小程序?qū)ζ溥M行了11個維度的大數(shù)據(jù)測評后，得出其當(dāng)前估值參考價為11888元/平方米，比兩年前的開盤均價高出了1300元/平方米。

事實上，作為成都目前正在快速發(fā)展的區(qū)域，川發(fā)天府上城周邊各類配套方面還正處于修建、完善當(dāng)中，如醫(yī)療配置指數(shù)、幼兒園配置指數(shù)目前均為2.6分（滿分為10分），小學(xué)指數(shù)4.7分。但人口結(jié)構(gòu)較好（7.7分），通勤車速則達到了8.6分。

來源：每經(jīng)AI品房小程序

每經(jīng)AI品房小程序?qū)I(yè)版則給出了更為詳盡的數(shù)據(jù)：川發(fā)天府上城周邊1公里（直線距離）主要道路，早晚高峰平均車速28.18公里/小時，優(yōu)于雙流區(qū)86%的住宅小區(qū)，相對屬于駕車出行舒適度高的區(qū)域。

此外，川發(fā)天府上城周邊共有6座大小購物場所（中等商務(wù)密度），讓該項目周邊餐飲消費客單價達到54元，對比全國消費檔次指數(shù)2.0，即相當(dāng)于二線城市的水平，高出雙流區(qū)56%的住宅項目，屬于中檔消費區(qū)域。

基于以上數(shù)據(jù)的綜合分析，未來5年，川發(fā)天府上城房價有望達到1455元/平方米，將跑贏雙流區(qū)47%的小區(qū)。

來源：每經(jīng)AI品房小程序

最后再看位于成都城北新都新城的潤揚•觀瀾鷺島項目，每經(jīng)AI品房小程序顯示，該項目的估值參考價格為11203元/平方米（第三方平臺顯示的該項目二手房價格略高于1萬元/平方米）。

從周邊配套看，潤揚•觀瀾鷺島項目的公交站有10個，公交配套得分為5.6分；周邊餐飲消費客單價54元，相當(dāng)于二線城市的水平，高于新都區(qū)70%的小區(qū)。

不過，潤揚•觀瀾鷺島周邊的人口結(jié)構(gòu)、商務(wù)密度、小學(xué)配套及地鐵配套的得分 低，處于較低水平。

每經(jīng)AI品房小程序?qū)I(yè)版顯示，潤揚•觀瀾鷺島項目未來5年的價格有望達到14836元/平方米，會跑輸新都區(qū)平均房價漲幅，但高于全國83%的區(qū)縣。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 魏文藝 攝