每經記者｜王佳飛    每經編輯｜魏文藝    

“要說本次政策的影響，那當然有。”

劉繼定是奔走于北京和鄭州兩地的房產經紀人，2021年他將工作重心放在了北京，而今年他計劃要認真布局一下鄭州業務，尤其是3月1日鄭州市發布了《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》（以下簡稱《通知》）之后。

《通知》包含了18條樓市紓困政策，從支持合理住房需求、改善住房供給、加大信貸融資支持、推進安置房建設和轉化、優化房地產市場環境等多個方面進行了調節。鄭州此次新政也被業界認為是今年以來力度最大的樓市紓困政策。

那么，已經頒布10天的《通知》對鄭州房地產市場產生了哪些影響？《每日經濟新聞》記者為此進行了調查采訪。

鄭州某住宅小區 圖片來源：每經記者 王佳飛 攝（資料圖片）

市場活躍度明顯提高

“2021年，是鄭州樓市最困難的一年了，幾番疫情又加上暴雨災害，市場真的是見底了。”

在鄭州從事了多年房地產工作的姜堅告訴《每日經濟新聞》記者，“實話講，我在鄭州根本就沒什么生意。現在感覺鄭州樓市正在走向正軌，逐漸在恢復元氣了。這幾天咨詢和帶看明顯增多，有人大半夜還在咨詢，這是不太常見的，但是實際的成交量還沒有明顯變化。”

姜堅認為，《通知》將在一定程度上緩解目前的鄭州市房地產市場局面。

“信心恢復方面表現得很明顯，除了二手房帶看量激增外，我們售樓處的人氣也較以前多了。但畢竟政策發布的時間還很短，實質的成交推動還有待觀察。政策說要給予企業項目貸款支持，那我們肯定很高興啊，現在河南很多房企的流動性都有問題。”

數據來源：諸葛找房

據諸葛找房數據，新政出臺第一周（2月28-3月6日），鄭州新房市場受政策影響尚不明顯，開發商推售熱度不高，去化情況也不理想，2個項目加推整體去化約19%。二手房方面有所起色，咨詢量明顯增多，市場價環比止跌回升，漲價房源量增加且占比擴大，市場活躍度明顯提高。

不僅僅是房地產從業者，政策對一般購房人的心理沖擊也比較大。

2021年底，張陸在鄭州滎陽預訂了一套房子，促使她買房的原因之一是開發商當時在進行大降價，“精裝房也比周圍的毛坯房便宜很多”，而當初開發商就承諾，在正式簽約前她是隨時可以退房的。

“因為當時看到房地產市場不太好，我也擔心項目會爛尾，就想著把房子退了，沒想到對方很爽快地答應了。不過最近鄭州市出臺了一系列樓市政策，我也在猶豫要不要退房，或許接下來房子還能升值呢。”

18條樓市新政力度空前

3月1日，鄭州出臺的《通知》共涉及5大項、18小項內容，其中有多處重磅表述。

如鼓勵大學生、外來務工人員、居家養老等購房需求，“外來務工人員在鄭州繳納住房公積金的，可按照本市住房公積金繳存職工同等條件辦理住房公積金提取業務，在鄭州購買住房時，可按照本市繳存職工同等條件申請住房公積金貸款。”

來源：鄭州市人民政府網站

同時，鄭州也成為國內首個取消“認房又認貸”的大城市。據《通知》，對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

對于房地產開發企業也將給予項目貸款支持，“定期組織銀企對接，鼓勵金融機構對受困企業貸款展期、續貸，按照依法依規、風險可控、商業可持續的原則加大房地產企業并購貸款支持，有效緩解市場主體資金鏈運行壓力。”

《通知》還表示，將推行貨幣化安置，促進安置房轉化。

貝殼研究院高級分析師潘浩向《每日經濟新聞》記者分析認為，“在鄭州市去年遭受了疫情和水災的雙重影響下，房地產市場和企業也遭遇了較大壓力，鄭州18條的出臺有助于全面穩定市場、促進合理需求入市以及保障企業現金流穩定。其中關于合理購房需求的界定和支持方式都做出了明確闡述，具有較強的可操作性。”

值得一提的是，就在3月8日，鄭州市還進一步發布了《關于積極推進大棚戶區改造項目貨幣化安置工作的實施意見》，表示“通過實施貨幣化安置，滿足動遷群眾多元安置需求，縮短群眾安置周期，提高安置效率，減少過渡安置費用，集約建設用地，消化存量房源，促進房地產市場健康持續發展。”

鄭州市城鄉建設局邱紹翀對工作目標解讀稱，“結合安置房建設三年攻堅行動，集中利用3年時間，大力推進貨幣化安置，確保2024年群眾回遷安置全部完成。”

市場效果尚待觀察

“政策出臺之后的效果需要有一定的反應時間，從我的經驗來看，應該用半年甚至9個月的時間來判斷。”

劉繼定表示，現在關鍵的問題是二手房市場沒有被激活。“我的客戶中很多都是置換客戶，需要把自己手里的房子先賣掉才能籌款買下一套房子，我看這18條政策中沒有特別針對二手房的，雖然取消了‘認房又認貸’，但能否對市場起到作用還得再觀察。”

在劉繼定看來，房地產市場的關鍵還在于普通購房者人手里有沒有錢。據官方數據，2020年河南居民人均可支配收入24810.10元，比上年增長3.8%；居民人均消費支出16142.63元，比上年下降1.2%。

近一年鄭州新房價格走勢 數據來源：中指研究院

“只有購買力上來了，房地產市場才能真正回暖。”

劉繼定所說的二手房政策其實也在暗流涌動。有市場消息稱，鄭州目前“鄭東新區、經開區、中牟、港區有差額稅變動，二手房正常買賣個稅差額20%和個稅1%，買賣雙方可自由選擇。”也就是說，二手房流通領域的費用將大大降低，將促進市場流轉。

姜堅告訴《每日經濟新聞》記者，該政策確實存在。“二手房交易稅一旦下調，之前觀望的一波客戶很快便會產生一系列二手房交易。”

對于本次鄭州樓市新政的效果，姜堅其實也持謹慎態度。“存量市場釋放出二手房，但新房銷售依舊壓力較大。而對于各種鼓勵購買措施，其實暗中早就有項目放開了限購，但購買熱情還是不高。至于貨幣化安置，那就需要考驗鄭州市的財政能力了。”

“據我的觀察，目前鄭州集中交付的項目大多數是在2017年前后市場高位時期銷售的項目，由于利潤被壓縮，一些有延期，很多項目品質差，這也影響了如今的購買意愿。總之，政策效果需要再觀察。”

據鄭州市統計局數據，2021年鄭州房地產開發投資同比下降9.9%。克而瑞統計顯示，2021年鄭州商品住宅成交面積約1398萬平方米，同比下滑約25%；商品住宅成交金額約1769億元，同比下滑約22%。

或許，這就是劉繼定所說的鄭州樓市“真的是見底了”。

不過，2022開年之后情況似乎有所好轉。單以河南地產“一哥”建業來看，其2022年前兩月已取得物業合同銷售總額31.65億元，同比增加為35.5%；總合同銷售建筑面積409785平方米，同比增加為36.2%。

鄭麟是一名在北京工作的河南人，他告訴《每日經濟新聞》記者，“看到鄭州出臺的房地產政策后，我覺得我的返鄉置業計劃要趕緊落地實施了，萬一房價又要漲上去了呢。”

（應受訪者要求，文中劉繼定、姜堅、張陸、鄭麟為化名）

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封面圖片來源：每經記者 王佳飛 攝