每經記者｜甄素靜    每經編輯｜魏文藝    

近日，東莞市住房和城鄉建設局發布《關于公開征求<東莞市三限房運營管理實施細則（征求意見稿）>意見的公告》（以下簡稱《征求意見稿》），對“三限房”的審核配售申購對象、分配方式、申購流程、規劃建設、銷售模式以及產權登記等相關標準做出了明確規定。。

根據上述文件，三限房（限房價、限地價、限銷售對象）是指政府投資或提供政策優惠，按照有關標準籌集建設，限定套型面積，限制使用范圍和處分權利，實行政府與承購人按份共有產權，面向符合規定條件的東莞市無房家庭供應的保障性住房。

《每日經濟新聞》記者注意到，目前東莞在長安、虎門、鳳崗、塘廈、大朗等5鎮試點的5個“三限房”項目正在建設中，預計將供應超過4000套房源。其中大朗的三限房花園項目去年4月已完成備案，預計明年底交付。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者分析認為，“從東莞三限房的內容看，其實和共有產權住房的內容是相似的。不過在認購對象方面有一些重要約束，即無房、本地戶籍或養老保險繳納、學歷或職稱、限購一套等要求等，但此類門檻能夠較好地保障相關就業者的認購權益和認購機會。從這個角度看，其對于全國其他城市共有產權房方面的工作是有啟發的，即要優先保障項目所在片區職工等的購房權益，同時注重限購一套的規則運用。”

來源：東莞市住宅和城鄉建設局官微

在建三限房源超4000套

實際上，這并非東莞首次提出三限房的概念。

早在去年8月，東莞市人民政府辦公室就發布了關于印發《東莞市三限房（共有產權住房）建設和分配試點方案》的通知，擬在長安、虎門、鳳崗、塘廈、大朗等5鎮試點建設三限房（共有產權住房）項目，建筑面積限定在70-80平方米，戶型為2房2廳1衛或3房2廳1衛，實施基本裝修交付。

具體到土地競拍價格實施，三限房的出讓地價按照東莞現行一手住宅價格備案規則測算土地競拍總價，在此總價一半的基礎上下浮10%（不低于評估價的50%）作為起拍價；如低于評估價50%，取評估價50%作為起拍價；上浮10%作為最高限價。

來源：東莞市住宅和城鄉建設局官網

而具備從事房地產開發經營資質或資格的企業法人，需在土地交付并簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》后18個月內辦理商品房預售，30個月內完成竣工驗收交付使用。

房價制定方面，東莞市住房城鄉建設局根據所屬區域（園區、鎮街）2020年以來一手商品住房成交均價以及商住用地拍賣成交價，預測三限房銷售期間所屬區域（園區、鎮街）的房價水平。

去年9月，東莞東莞市公共資源交易網掛牌的首宗位于長安區的“三限房”地塊，被東莞市東實旗云投資有限公司（以下簡稱東實旗云）以5.88億元斬獲，折合可售樓面價約11700元/平方米。根據出讓文件，該三限房項目以70-80平方米兩三房為主，實施基本裝修交付。銷售時符合三限房試點方案的承購人按總價的50%出資購買50%產權，此部分銷售均價不能高于41791元/平方米，另50%產權由政府指定代持機構有。

也就是說，在購房初期，購房者只需按照總價的50%出資即可購得新房，購買單價不超過20896元/平方米。

《每日經濟新聞》記者通過啟信寶查詢發現，東實旗云的股東為東莞實業投資控股集團有限公司（以下簡稱東實集團），持股比例為100%，而東實集團的股東為東莞市人民政府國有資產監督管理委員會。

目前東實集團已斬獲東莞4宗三限房地塊，分別位于長安、虎門、鳳崗、塘廈，均已在去年11月中旬通過了項目備案，項目名稱分別為長安東實旗康苑、虎門東實旗盛花園、鳳崗東實旗暉花園、塘廈東實旗景花園。加上大朗鎮三限房花園項目，5個三限房項目總投資超過63億元，預計提供房源超過4000套。

按照18個月內辦理商品房預售、30個月內完成竣工驗收交付使用的要求，東實集團這四個項目最遲在2023年5月前辦理銷售證并入市，在2024年底交付使用。而去年4月已完成備案的大朗鎮三限房花園項目，預計將于明年底交付。

“一進一出”操作更規范

在如此利好條件下，哪些人才可以購買“三限房”？

根據《征求意見稿》，三限房的承購人需要有配偶或共同生活子女，承購人及其配偶、共同生活子女在東莞市均無自有產權住房，且申購前3年內在東莞市沒有住房轉移登記記錄；具有東莞戶籍且在莞累計繳納養老保險滿3年，或不具有東莞戶籍但在莞累計繳納養老保險滿5年；與三限房銷售區域用人單位簽訂勞動合同并逐月繳納養老保險滿1年（勞動合同簽訂單位與養老保險繳納單位須一致）。

來源：東莞市住宅和城鄉建設局官網

但如果購房人放棄選定房屋或選定房屋后未簽訂認購書或購房合同，則取消三限房購房資格，3年內不得再次申購三限房（共有產權住房）。

此外，三限房交付一定年限后，在繳清購房款及稅費后，承購人持代持機構提供的書面證明，到不動產登記中心辦理不動產轉移登記，共有產權住房變更為市場化商品房。

而且，承購人滿足限定條件時，可在購買政府持有份額時可享受折扣優惠，即承購人取得不動產權證書滿5年（以不動產權證書登記日期為準）且入戶東莞滿3年的，承購人可按屆時市場評估價8折一次性購買政府持有份額。或依據《東莞市優才卡管理暫行辦法》（東府〔2020〕81 號）申領并持有莞香卡的可按屆時市場評估價7折購買，持有玉蘭卡的可按屆時市場評估價5折購買。

值得注意的是，《征求意見稿》還規定，承購人在東莞購買商品房，包括新建商品住房及二手商品住房前，需取得三限房完全產權或退出三限房。

在房價高企的一線和二線熱點城市，共有產權房的規劃和入市，為新青年居住提供了保障。

《每日經濟新聞》記者梳理北京、上海、南京、廣州、深圳、東莞、煙臺等各地已實施的共有產權房政策發現，在各個城市具體規劃和建設中，名稱和操作細節略有不同。如東莞叫“三限房”，也有些城市將此前推出的可售型人才房、安居房等細分概念劃進了共有產權房。

不過，各城市共有產權房的共性是承購人與政府共同擁有產權，只是各城規定的承購人所持產權比例有所不同，在50%-80%。關于共有產權房的出售轉讓，各地的規定一般是承購人取得不動產權證書或繳納契稅完稅滿規定年限后，允許轉讓其所持有的全部產權份額，并可自行上市交易，同時因特殊原因確需退出時允許產權退出。

“此次東莞的政策有很多亮點，如三限房退出過程中，允許通過中介機構進行買賣，有助于在退出過程中提高效率。對于通過偽造購房資格等來騙取購房項目的，此次政策也給予了很多嚴格的規定。類似做法都值得其他城市學習。”嚴躍進表示，此次東莞實際上在三限房“一進一出”方面是有各類規范性操作，即在認購和退出方面規定翔實且比較全面，有助于三限房（共有產權房）的運營更加穩定。

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封面圖片來源：攝圖網-500687299