每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜魏文藝 盧祥勇    

近日，又一家民營房企走到了債務違約的邊緣。6月15日晚間，天譽置業（HK00059，股價0.072元，6.08億元）發布內幕消息公告稱，對于即將到期需要支付的2022年7月優先票據和2023年12月優先票據本息，公司將積極尋求于合理時間范圍內與票據持有人協商以期達成一致的方式解決相應問題。若未能履行到期債務的義務，且無法及時與債權人達成解決相應問題的方案可能導致相關債權人要求相關債務的義務加速履行等，并可能引發若干債務交叉違約。公告顯示，天譽置業發行于新加坡證券交易所有限公司（以下簡稱新交所）上市的2022年7月8日到期13%計息優先票據，尚未償還本金為2.47億美元，屆時到期日需支付的利息為1605.5萬美元；子公司發行的于新交所上市的2023年12月16日到期13%計息優先票據，目前尚未償還金額為2.92億美元，公司將于2022年6月16日及2022年12月16日分別需支付的利息為1898萬美元。

來源：天譽置業公告

“面臨巨大流動性壓力”

官網資料顯示，天譽創立于1996年，總部位于廣州，是以房地產開發為主營業務，同時在青創發展、物業服務、文體旅游、醫療健康等領域多元發展的綜合性集團，旗下天譽置業于2006年在港交所主板上市。天譽置業從廣州起步，后逐步拓展至大灣區以及南寧、桂林、昆明、重慶、徐州等全國核心城市及潛力區域，打造了包括廣州天譽半島、廣州天譽花園、南寧天譽城、重慶天譽智慧城、昆明天譽城、徐州天譽魚先生的時代等在內的多個高端項目和城市地標建筑。不過自去年以來，天譽置業的業績持續下滑。年報顯示，2021年天譽置業的合同銷售額111億元，同比減少了32.73%；歸母凈利虧損2.84億元，由盈轉虧。公告顯示，今年前5月，天譽置業合同銷售認購金額同比下滑63%。同時，天譽置業在公告中提到，今年前5個月，即使在境外新增融資為零及房屋銷售行情低迷的情況下，集團已累計償付銀行及其他債權人本息約28.9億元。“但2022年度內仍面臨若干債務本息到期，且集團目前仍看不到境外再融資環境改善的跡象，這些均使得集團現階段面臨著史無前例的巨大流動性壓力。”天譽置業上述2筆將到期的優先票據需償還本息合計約5.74億美元。其中，天譽置業需要在近一個月內拿出約2.8億美元償還票據本息。截至本公告日期，天譽置業未收到任何關于上述優先票據持有人就加速還款發出的任何通知。公告表示，為更好地保護集團所有利益相關方的利益，天譽置業正尋求相關專業中介機構建議，協助評估集團的資本結構及流動性狀況，探索所有可行的方案以緩解當前階段性流動資金問題。若未能履行到期債務的義務，且無法及時與債權人達成解決相應問題的方案可能導致相關債權人要求相關債務的義務加速履行等，并可能引發若干債務交叉違約。

融資5億推進舊改項目

公告顯示，2021年初，天譽置業已果斷采取收縮戰線舉措，暫停所有拿地投資，大力推進以廣州為中心的重新聚焦粵港澳大灣區發展策略。根據年報，截至2021年12月31日，天譽置業項目組合與潛在土地儲備之總建筑面積為3300萬平方米，以住宅為主，主要位于粵港澳大灣區、二線及周邊城市。其中在內地持有18個房地產開發項目，6個已竣工，其他項目正在建造或可即時開發。全部項目提供總計建筑面積約1530萬平方米。

來源：天譽置業2021年報

值得注意的是，《每日經濟新聞》記者查閱天譽置業年報發現，天譽置業對舊改的重視程度極高，已經把舊改項目當做實現高質量增長的重要方向之一。在天譽置業對2021年的業務回顧過程中提到，“公司正加強資金回籠以集中資源推進廣州鳳尾村舊改項目，有關項目的建筑面積約為190萬平方米，集團于舊改項目轉化過程中亦承擔了業務策略階段的過渡性成本。”事實上，鳳尾村舊改項目也是天譽置業極為看好的項目之一。其在年報中曾提到，未來的策略將更為注重項目運營效率，布局上回歸以廣州為中心的粵港澳大灣區，深耕具有豐厚利潤潛力的項目，抓緊推進鳳尾村項目的規劃、報建、融資等系列工作。公開資料顯示，天譽置業所提到的廣州鳳尾舊改項目位于廣州市黃埔區九佛街鳳尾村，東至開放大道，南至康耀七路，西至永久快速，北至康耀北路。根據《廣州市黃埔區鳳尾村舊村改造實施方案》，該項目的改造成本約38.46億元，復建區總建筑量高達81.99萬平方米，融資區總建筑量為76.27萬平方米。

來源：天譽置業公告

而最近，天譽置業的一則公告，再次把天譽置業所面臨的困局擺到了臺面上。6月14日，天譽置業在公告中透露，其下屬子公司簽了一份貸款協議，計劃融資不超過5億元，年息達14.8%。這筆資金將用于廣州鳳尾村項目的開發建設，出借資金的一方享有期權，可以1.4億元購買鳳尾村項目公司51%股權。公告顯示，天譽置業下屬的南寧天譽譽浚投資有限公司與貸款人廣州市融悅商業服務有限公司訂立貸款協議，后者同意提供不超過5億元的貸款融資，年息為14.8%，須于首次提取貸款融資之日起60個月內償還。這份貸款協議中還提到了不少的限制條件。比如，自首次提款之日起24個月內，超過1.4億元的貸款，貸款人有權要求提前償還。貸款人還有權以1.4億元的對價購買廣州鳳尾村項目公司——廣州市天鳳有限責任公司51%股權，這一對價將以等額方式抵消未償還貸款金額。如果轉讓時貸款金額低于1.4億元，雙方將協商結算方式，或減少貸款人將收購獲得項目公司的權益。簡言之，天譽置業為了盤活鳳尾村的舊改項目，找了一家從事房貸業務的公司，向該公司借款不超過5億元的資金，以14.8%利息為代價，規定在60個月內償還。若到期未能償還，將面臨損失廣州市天鳳有限責任公司51%股權的后果。

記者|陳榮浩? 編輯| 魏文藝 盧祥勇?杜恒峰

校對 |段煉

封面圖來源：攝圖網_500849573

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