每經記者｜王佳飛    每經編輯｜魏文藝    

“由甲方文化向乙方文化轉變，由躺著賺錢向跪著賺錢轉變。”

7月5日，在華夏幸福（SH600340，股價3.22元，市值126.02億元）舉行的戰略宣貫大會上，華夏幸福副總裁、主管戰略負責人林成紅如此表示。當天，董事長王文學與公司管理層和員工代表出席。

對于本次大會宣布的華夏幸福“將全面轉型成為產業新城服務商”，華夏幸福相關負責人今日（7月6日）下午通過微信向《每日經濟新聞》記者表示，“此后，華夏幸福的業務范圍和結算方式都會有所不同”。

不過值得注意的是，目前華夏幸福仍有接近半數的債務需要重組，未償還債務累計達461億元，而且近期大股東還在不斷被動減持。華夏幸福最新的表態是，計劃在2022-2023年完成債務重組。

來源：華夏幸福官微

“跪著賺錢”

戰略宣貫大會宣布，華夏幸福將全面轉型成為產業新城服務商。

所謂產業新城服務商，該公司的解釋是，將重塑以產業發展為核心的政府服務體系（含融資服務、產業招商、綜合運營與城市營銷推廣等）和以空間服務為核心的企業服務體系（含選址、代建、企業物業、投融資咨詢等）。

同時，“輕資產”成為了一個關鍵詞。

華夏幸福方面表示，招商與園區服務將全面向輕資產轉型，做好產業招商與園區運營服務，同時積極培育以空間服務為核心的企業服務。住宅業務也將“輕重分離”，重資產開發業務繼續完成保交房任務，探索地產發展新模式，發展房地產代建和裝修、營銷、總包等開發產業鏈輕資產業務。

對此，上述華夏幸福相關負責人向記者進行了更為詳細的解釋，“輕資產轉型后，華夏幸福的業務拓展就不局限于原有的產業新城了，因為要轉型成為服務商，所以產業新城之外的產業和運營服務華夏幸福也會去做。”

“此外，結算模式也不同了。雖然還是以服務費為主，但是收取的比例上會比此前低，不過來源會比之前多些。此前結算的客戶是以政府為主，今后的結算客戶會既有政府也有企業，會服務于企業的選址、融資等，提供一站式保姆服務。這些產業新城域外服務的收入結算，將采用更加市場化的方式，以服務費方式收取。”

林成紅在華夏幸福官微上表示，“未來房地產將是服務驅動型，只有依靠專精特新，依靠技術，依靠服務”“文化變了。由甲方文化向乙方文化轉變，由躺著賺錢向跪著賺錢轉變”。

華夏幸福方面表示：“在新戰略的指引下，華夏幸福業務將分為住宅開發、資產管理、產城開發及服務、招商服務、園區服務和物業服務六大核心板塊。”

此外，華夏幸福還提供了轉型后的幾個案例。“目前，輕資產招商業務累計簽約項目7個，總投資超45億元，其中4個項目已落地在輕資產招商業務。物業累計簽約項目25個，簽約面積283萬平方米，合同簽約額2.8億元，新進山東、陜西、云南三省，新業務拓展已覆蓋7省7市；產業園區輕資產運營模式已新拓展項目3個，為無錫梁溪、河南平頂山和祥符提供產業園區運營等服務。”

三年轉型期

此前，根據華夏幸福自己的說法，產業新城的收費項目大致有5個方面：

一是向地方政府收取的規劃設計費用，金額為成本的110%；二是向地方政府收取土地整理費，金額為成本的115%；三是向地方政府收取基礎設施建設費用，金額為成本的115%；四是向地方政府收取產業發展服務費用，金額為合作區域內入區項目當年新增落地投資額的45%；五是向地方政府收取城市運營維護費用，具體金額由雙方協商。

值得注意的是第四點，產業發展服務費用，這種收費方式表明，只要產業新城園區內企業有新的投資，那么華夏幸福便能從政府那里得到投資額的45%。

不過，表面上穩賺不賠的產業新城生意并沒有為華夏幸福貢獻利潤。據2021年報，產業新城及相關業務為華夏幸福貢獻了-378.94億元的營業利潤。

如今，華夏幸福將放棄這個舊有的模式，以輕資產的方式來收取服務費。上述華夏幸福相關負責人的描述是“可以跑得通的”，但具體效果如何還有待觀察，華夏幸福給自己的轉型時限是從2022年至2025年的三年時間。

需要注意的是，華夏幸福并沒有放棄房地產開發業務，住宅開發不僅仍舊是核心板塊，并且還排名第一。

林成紅的發言足見房地產業務對于華夏幸福轉型的重要作用，“在華夏幸福新戰略的實現路徑中，我們提出以住宅開發和資產管理為基礎，就是通過住宅開發一方面完成保交房的基本任務，履行企業主體責任，同時住宅開發銷售與存量資產運營產生的現金流，將在企業戰略轉型實施的同時，確保團隊穩定、企業生存、經營企穩與可持續發展。”

債務重組過半

就在本次戰略宣貫大會的前一天（7月4日），華夏幸股公告了債務重組的最新進展。截至6月30日，華夏幸福《債務重組計劃》中金融債務已簽約實現債務重組的金額累計為1186.03億元，相對于總共2192億元的金融債務已經重組過半，累計未能如期償還債務金額合計461.25億元。

來源：華夏幸福公告

而近期，王文學所持華夏幸福股票在持續被動減持。6月23日，華夏幸福公告稱，其控股股東華夏控股對其持股比例自 2021年11月30日至2022年6月22日累計被動下降達到公司目前總股本的5%（其中4.58%此前已披露），原因則是“因開展融資業務的相關金融機構處置其持有的公司股份”。

被動減持后，華夏控股及其一致行動人占華夏幸福股權從23.56%進一步下跌到了18.56%，但早已失去第一大股東地位的王文學仍舊是華夏幸股的實際控制人，“本次權益變動不會導致公司控股股東及實際控制人發生變化”。

華夏幸福最新的表態是，計劃在2022-2023年完成債務重組。

也有好消息。7月1日華夏幸福公告了和安徽六安金安區的協議，“各方約定前期已認定未支付的2838.7萬元結算款，由金安區人民政府于2022年12月30日前支付給項目公司，用于解決項目區域內的欠款糾紛。”

此外，6月30日，華夏幸福旗下的杭州北孔雀城錦悅府、孔雀城問津蘭亭、鄭南孔雀城、鄭州孔雀城、固安孔雀城大湖、大灣區孔雀城等6項目，實現近萬套房源品質交付。

另據今日市場消息，華夏幸福擬出售武漢長江中心項目（該地塊于2019年9月以116.25億元獲得，計劃總投資300億元），目前正與華潤置地接洽。對此，《每日經濟新聞》記者向華夏幸福方面求證，對方表示，“暫無相關信息，有確切消息會公告。”

而此前，華夏幸福就曾表示，該公司南方總部的相關資產需要盤活。

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封面圖片來源：視覺中國-VCG111245782843