每經編輯｜盧祥勇    

我國的商品房銷售主要包括商品房現售和商品房預售兩種模式。

不復工，不還貸！最近，多地業主因樓盤延期交付宣布停止還貸的事件引發廣泛關注，繼而引發對商品房預售模式的探討。有觀點認為，預售制度是開發商高杠桿發展導致資金鏈斷裂、項目爛尾等問題出現的主要原因，取消預售制度利大于弊。不過，也有觀點指出，取消商品房預售制，實行現房銷售，會進一步加劇房企的資金壓力。

有專業人士則提出建議，不妨先調整購房款付款方式，從購房人“一次性全額”付款，變成按工程進度分期付款。

 

圖片來源：攝圖網_501205024

 

商品房預售模式一直存在爭議

每當有爛尾樓盤出現在大眾眼前時，預售制這個問題總會引發一番討論。

據界面新聞報道，商品房預售制度從施行之初到現在，預售資金監管制度都還沒有全國統一的標準，而是“一城一策”，細則由地方政府自行擬定，執行情況也不盡相同。

就預售許可審批而言，一般是要求施工進度基本完成主體結構的1/4以上，部分城市相較寬松，正負零即可申請商品房預售。

嚴格一些的當屬上海、北京，要求7層以下(含)的大戶型住宅及商業、辦公項目需達到主體結構封頂方可辦理預售，8層以上(含)的則分別需完成規劃層數的1/2、2/3以上 (且不低于7層)后方可辦理預售。

在“停貸風波”前，對于商品房預售制潛藏的風險其實早有預判。

今年兩會期間，多位全國政協委員提交圍繞商品房預售制度的提案。據江西省住房和城鄉建設廳官方微信號消息，今年兩會期間，全國人大代表、江西省住房和城鄉建設廳廳長盧天錫建議從完善商品房預售管理制度入手，有效防范房地產市場風險。

在盧天錫看來，商品房預售制度存在預售許可條件不明、門檻較低；預售合同的法律地位不明晰；預售資金監管存在制度短板；購房人預付款支付方式不利于保障購房人權益；房地產開發企業違規成本較低等社會反映強烈、亟待推動解決的突出問題。

盧天錫呼吁，逐步提高商品房預售許可門檻，建立商品房預售履約擔保機制，同時調整購房款付款方式，從購房人“一次性全額”付款，變成按工程進度分期付款。

和盧天錫一樣關注商品房預售問題的還有全國政協委員、民革安徽省委會副主委周世虹。據安徽網報道，關于廢除商品房預售制度，實行商品房現房銷售的提案，周世虹已經連續提了4年。

 

預售制該不該取消？

從14日晚到15日早上，經濟學家任澤平連發3條微博稱，該取消商品房預售制了。

任澤平認為，98年房改時，全國缺房子，開發商缺錢，預售制是權宜之計，現在全國套戶比超過1，從大開發進入存量時代，對購房民眾不公平的預售制已經過時了，該取消了，改為現房銷售。

任澤平表示，絕大部分商品是一手交錢一手交貨。從個人層面看，預售制對購房者非常不公平，比如，交房等待期一般為兩年，在此期間，購房者不僅承擔銀行利息，還要承擔延遲交房、房屋質量、房產證延期辦理甚至不能交房的風險。從行業層面看，預售制助推部分房企過度舉債、高杠桿擴張，若遇到下行周期，會引發資金鏈斷裂、項目擱置等系列風險。

據第一財經報道，上海師范大學商學院教授、房地產與城市發展研究中心主任崔光燦認為，預售制是我國房地產開發模式與融資模式決定的，是我國商品房建設供應機制的重要部分，當前在沒有新的開發模式和融資模式變化下，尚無法簡單一刀切式的取消，所以要從長效制度建設考慮完善并逐步調整這一制度，最終是建立房地產業發展新模式，更好的服務人民安居。

人大國發院城市與房地產研究中心主任況偉大則稱，預售制是針對樓市供小于求的背景下制定出臺的。彼時，購房者根據供銷情況和實際購房需求，預判未來房價大概率會呈上升趨勢，故此愿意承擔一定的購房風險。當前，對于一些去化壓力大的三四線城市，預售制或已不再適用，建議在這些地區試點推行現房銷售制度。

7月14日，北京建筑大學副教授蔡宗瀚對每日經濟新聞記者稱：“取消預售制短期內不可行，但可以徐徐圖之。一是很多城市如北京、上海、杭州等已經采取主體結構封頂才發放預售許可證；二是現在開發商不論國央企或是民企，多半還是采取資金高錯配性的方式進行開發，在這種情況下，短期內會增加開發商資金壓力， 造成更多開發商‘沒死也進太平間’ 。”

“現在取消預售制無異于釜底抽薪，不但不能穩定房地產行業，反而會讓房地產行業更加雪上加霜。”北京盈科（上海）律師事務所趙然律師對記者表示，“現在房地產企業融資越來越難、成本越來越高，再取消預售制會導致行業產生更大風險。”

“預售制是全世界通行并且合理的，如果取消預售制，房企資金壓力更大，房價會進一步上漲，更加不利于購房者 。”趙然表示。

 

多地新政直指商品房預售資金監管

7月14日晚間，西安住建局等5部門聯合印發《關于防范商品房延期交房增量問題的工作措施》（以下簡稱《措施》）。《措施》提出，要加強商品房預售許可管理，規定“開發企業申請商品房預售許可，原則上地上7層及以下的多層建筑，工程形象進度須主體結構工程封頂；7層以上的，須達到地上規劃總層數的1/3，且不得少于7層。”

《措施》還提出，要強化商品房預售資金監管，具體舉措包括資金全額入賬；嚴格撥付標準；強化技術支撐；加強賬務核對；夯實銀行責任等。

在商品房預售資金監管方面，預售資金全部直接存入專用監管賬戶進行監管，開發企業不得直接收取或另設賬戶收存購房人的購房款。銀行若擅自撥付預售監管資金，將負責追回。此外，不能按期交房并造成嚴重社會影響的企業將被列為信用差企業公示。

7月12日，河北省滄州市住房和城鄉建設局發布《關于征求<滄州市商品房預售資金監管辦法>（征求意見稿）意見的公告》（以下簡稱“《意見稿》”）。《意見稿》顯示，監管銀行在監管部門指導、監督下，預售人可選擇監管銀行，對監管賬戶進行監管。與開發企業簽訂監管協議后，須在監管項目售樓處設置監管賬戶專用存儲設備，且能夠與監管部門信息系統聯網，達到監管賬戶信息即時傳遞與交換。

預售人申請商品房預售許可前，應當選擇監管銀行，按照一次商品房預售許可申請對應唯一一個賬戶的原則，開立專用賬戶，并同監管銀行、監管部門簽訂新建商品房預售資金監管協議。

商品房預售資金監管協議格式文本由滄州市住房和城鄉建設局、中國人民銀行滄州市中心支行和中國銀行保險監督管理委員會滄州監管分局共同擬定。設立監管賬戶后，在商品房買賣合同中須注明：“購房款不進入監管賬號，此合同無效，買售雙方可隨時解除”字樣。

 

編輯|盧祥勇 杜恒峰

校對|段煉

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