每經(jīng)編輯｜何小桃 張錦河 易啟江    

購房合同上約定層高2.95米，交房時業(yè)主發(fā)現(xiàn)只有2.9米，還有5厘米“縮水”了，江蘇南通某樓盤同一樓棟的61戶業(yè)主決定向法院起訴。

圖片來源：央視財經(jīng)

南通崇川法院一審判決開發(fā)商按誤差比例退款，共計退還購房款647萬余元。開發(fā)商不服提起上訴。近日，南通中院二審駁回上訴，維持原判。

交房驗收業(yè)主發(fā)現(xiàn)層高少5厘米

據(jù)央視財經(jīng)、江海晚報，2018年3月，江蘇南通的孫女士以416萬余元的價格購買南通崇川區(qū)某樓盤商品房，雙方在合同中明確約定房屋層高為2.95米，并約定了面積差異的處理方式即按實際面積誤差比例多退少補(bǔ)。孫女士按約付清了全部購房款。

2020年1月，在交房驗收中，孫女士發(fā)現(xiàn)實際層高僅為2.9米，比約定少5厘米，誤差比例約為1.695%。經(jīng)申請政府信息公開，南通市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局依法作出《政府信息公開申請答復(fù)書》，并附涉事樓棟竣工測量技術(shù)報告層高示意圖，其上載明涉事房屋層高確為2.9米。

之后，雙方協(xié)調(diào)不成，孫女士向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾崞鹪V訟，主張參照商品房面積差異處理方式，要求開發(fā)商返還層高誤差對應(yīng)比例的購房款70556.05元。

圖片來源：攝圖網(wǎng)-500984368

開發(fā)商敗訴，

61戶業(yè)主共計獲賠約647萬元

崇川法院審理認(rèn)為，孫女士已經(jīng)全額支付購房款，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按期交付符合合同約定的商品房。案涉房屋實際層高雖符合相關(guān)《住宅設(shè)計規(guī)范》，但低于合同約定層高，屬于履行合同義務(wù)不符合約定，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

法院認(rèn)為，鑒于雙方在合同中并未對層高減少的違約責(zé)任作出約定，事后亦未能達(dá)成一致，而案涉房屋層高已無法改變，不具備采取補(bǔ)救措施的條件，孫女士要求開發(fā)商賠償損失于法有據(jù)。至于賠償損失的標(biāo)準(zhǔn)，實際層高的減少致使房屋的可使用空間相應(yīng)減少，客觀上給購房者造成一定損失， 孫女士請求參照合同約定的面積差異處理方式確定損失賠償數(shù)額，具有合理性，且于法不悖，崇川法院遂判決開發(fā)商按照層高誤差比例1.695%退還孫女士房屋差價70556.05元。

此外，層高“縮水”，使得開發(fā)商得以降低成本，并由此獲益。在一定程度上，也降低了房屋再交易的市場價值，該預(yù)期利益損失理應(yīng)由違約方即開發(fā)商來承擔(dān)。

隨后，該棟樓涉及的其他業(yè)主紛紛起訴，法院均參照孫女士一案作出判決。開發(fā)商不服提起上訴，南通中院二審均駁回，維持原判。 61戶業(yè)主的賠償金額共計6472835.62元，目前開發(fā)商已全部履行完畢。

為啥這么判？

圖片來源：攝圖網(wǎng)-501156230

據(jù)南通崇川法院，崇川法院建設(shè)工程和房地產(chǎn)審判庭庭長葛美玲表示，房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，同時商品房的建設(shè)還應(yīng)符合開發(fā)企業(yè)與購房人訂立的買賣合同的約定。層高縮水問題囿于法律并未作出明確規(guī)定，合同中一般也未約定損失賠償?shù)臄?shù)額或者計算方法，如何評價違約責(zé)任并以此確定損失賠償額成為實務(wù)中亟需解決的問題。

鑒于房地產(chǎn)開發(fā)項目需經(jīng)竣工驗收合格后方可交付使用，故開發(fā)商所售房屋層高一般均符合國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。層高“縮水”問題一般不會嚴(yán)重影響正常居住和使用，亦不會達(dá)到合同目的無法實現(xiàn)的程度， 一般不構(gòu)成根本違約。 但是，層高出現(xiàn)“縮水”， 開發(fā)商明顯未能按照合同約定全面履行義務(wù)。 依據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百七十七條規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。因房屋層高已無法改變，客觀上不能采取補(bǔ)救措施，故買受人有權(quán)要求開發(fā)商賠償損失。

商品房買受人的合同目的是基于對所購房屋整體空間的利用，實際層高的減少致使房屋可使用空間相應(yīng)減少；同時，層高“縮水”將直接導(dǎo)致房屋成本價值的減少，主要包括土地成本、建筑成本及房地產(chǎn)開發(fā)費用，開發(fā)商得以降低成本并由此獲益；再者，層高“縮水”亦在一定程度上降低了房屋再交易的市場價值，該預(yù)期利益損失理應(yīng)由違約方承

綜上所述，在合同未約定層高縮水損失賠償標(biāo)準(zhǔn)的情況下，應(yīng)當(dāng)從公平原則和誠實信用原則出發(fā)，綜合考慮合同的履約情況、當(dāng)事人預(yù)期利益、層高實際誤差、對房屋使用價值及市場價值的影響程度、經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平等因素，可以通過計算層高誤差比據(jù)實結(jié)算房價款，較為合理。

編輯|何小桃 張錦河 易啟江

校對|段煉

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合南通崇川法院、

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)_501636235