每經記者｜劉嘉魁 張祎    每經編輯｜廖丹    

“雖然還沒交房，但業主群里不時有人討論提前還款的事。”小林是在四川工行貸的款，5.83%的利率。今年2月調了一次，也不過降到5.78%。最近，小林也動了將手中閑置資金用于提前還款的心思。

與小林有類似打算，甚至已經行動的年輕人還大有人在。

“提前還款，我后悔了！后悔沒有再早一點預約！”打開小紅書、B站、豆瓣等年輕人聚集地，提前還款的討論和分享不計其數，評論區好生熱鬧。甚至有人表示，每個月都會提前還一些，“上癮了。”

各類社交平臺上的經歷分享，看上去都極具說服力。但你是否想過，自己適合提前還款嗎？對于各種推銷電話宣稱的“轉貸”“貸款置換”，你又是否了解其中隱藏的風險？

房貸利率持續下調 提前還貸玩出新花樣

“提前還款這么給力嘛？”小紅書上一名網友分享，建行提前還款4.5萬，利息少了18萬，“趕緊搬磚還商貸”。

而在帖子評論區，有1800多條討論，有網友提到：“我之前還了50萬，利息少了100萬，把我驚呆了。”

有“先見之明”的網友，早在2017年起就開始提前還款，如今月供只剩很少一點。“兩點體會，一是提前還款=強制儲蓄，二是房貸千萬要留一點，抵扣個稅用。”他的經驗之談，引來了7000多個點贊。

“感覺辦房貸時受到的禮遇，還貸時也需返還給銀行。”另一名網友感嘆道，去農行提前還貸，要收取3個月利息作為違約金，還要提前一個月預約。

2020年，小林加入了買房大軍。彼時，房價高、利率高、審批難的情景，他還歷歷在目。如今，雖然還沒交房，但小林所在的業主群里已不時有人討論提前還款的事。“我是在四川工行貸的款，5.83%的利率，上浮了118個基點。今年2月調了一次，也不過降到5.78%。”小林告訴《每日經濟新聞》記者，利率居高不下，加上理財產品收益率不斷下行，自己也動了將手中閑置資金用于提前還款的心思。

但是業主群里鄰居們的討論，也實時播報著提前還款可能會遇到的一些別的情況。“有鄰居在股份制銀行辦的按揭，打電話問了，說可以多次部分提前還，也可以一次結清，但是，年限不能改。”小林說，這位鄰居本來想縮短還款年限，但被銀行拒絕。

還有鄰居了解到，某股份制銀行提前還款，只能還“10的倍數”，即“只能10萬、20萬、30萬這么還”。而某國有銀行，則對提前還款金額下限和次數作出限制，“最少還5000元，每年最多只能還一次，并且要違約金”。

LPR基準利率的屢次下調，也使得站在房價與利率高點的購房人心里開始權衡利弊。

在小林的業主群里，有人用另一套房子抵押貸款，5.75%的利率，結清了這套6.125%利率的房子，現在重新購置改善房，利率只有4.25%。“換房子的同時又調了利率，壓力瞬間小很多。”

“下個月準備把按揭貸款還了，2019年底貸的款，利率6.3%。”8月22日看到LPR報價再次下調后，三年前購入房產的小東立刻動了提前還貸的念頭。小東算了一下，先還掉230萬元的剩余貸款，然后辦理抵押，又能貸出330萬元，“利率才3.6%，就算加上1個點的貸款手續費，也劃算。”

房貸利率下行 較高點下降超1個百分點

房地產市場持續調整下，購房者對買房態度更為謹慎。據國家統計局7月15日發布的數據，2022年上半年，商品房銷售面積、銷售額同比分別下降22.2%、28.9%。

同時，個人住房貸款規模擴張速度也越來越慢。近年來，個人住房貸款余額雖一直保持正增長，但增速不斷趨緩。尤其在2022年二季度末，個人住房貸款余額雖達到38.86萬億元的峰值，但同比僅增長了6.2%，創近年來新低。分季度看，個人住房貸款增量顯著回落。今年第一季度，新增個人住房貸款5200億元，為去年同期四成；第二季度增量進一步收窄。

伴隨而至的，則是個人住房貸款利率的悄然下行。

央行數據顯示，今年年中開始，住房貸款利率發生明顯變化。2021年12月及2022年3月，新發放的個人房貸平均利率高居不下，分別為5.63%、5.49%。但當時間來到2022年6月，新發放的個人房貸平均利率突然掉頭向下，猛然降至4.62%。不但為近五年來最低，也是繼2017年9月以來首次回落到5%以下區間。

房貸利率的整體下降，一方面是受與房貸利率有關的5年期以上LPR（貸款市場報價利率）下調影響，另一方面也與住房信貸政策調整有關。

根據目前貸款規則，新發放的商業性個人住房貸款利率是以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成，通常一年調整一次。今年以來，5年期以上LPR已進行了三次下調，累計下調35個基點。

今年1月20日及5月20日，5年期以上LPR曾分別由此前的4.65%下調至4.6%、4.45%。同時，5月份，央行、銀保監會聯合發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，宣布將個人首套住房商貸利率下限調減20個基點。就在8月22日，央行發布了最新的LPR數據，5年期以上LPR再次下調15個基點，降至4.3%，再次刷新自2019年10月LPR與新發放個人商業房貸掛鉤以來5年期以上LPR報價下限。

房貸利率的下降，在利好新進購房者尤其是剛需購房者的同時，也令之前房貸利率“高位站崗”的貸款者心中五味雜陳。

是否應該提前還貸 該如何判斷？

對于數年前的貸款人來說，眼看當下低得多的房貸利率，難免心意難平。然而，提前還貸是否就一定劃算？哪些人群適合提前還貸？

小林是一名金融從業人員，有數年理財投資經驗，剛畢業那幾年，年輕氣盛，無債一身輕，手中的閑置資金多配置于股票等高風險投資。

“當時買在了房價和利率的高點，買房之后，一下子負擔重了，風險承受能力也下降了。”他對《每日經濟新聞》記者說道，出于降低投資風險的考慮，他精挑細選了一款貨幣基金型的銀行理財，將手中的閑置資金投了進去。

然而，眼見這款理財產品年化收益率從最初的4%以上，降至目前的3%出頭，與“高高在上”的房貸利率漸行漸遠，小林仔細考慮一番，決定將這部分理財資金贖回，提前還房貸。“找了一大圈，沒找到穩健一些又能跑贏房貸利率的理財產品，索性先還一半房貸，降降杠桿。”小林已經收到了銀行審批通過的短信，就等著扣款了。對他來說，這次提前還款，相對于當下所能接受風險水平的投資渠道，無疑是“收益更高的理財方式”。

縱觀當前的銀行理財市場，以國有大行為例，較為靈活的T+1理財產品收益率大多在2%到3%之間，一年期定期理財收益率大多在3%到4%之間，與最新調整的5年期以上LPR利率接近，低于大多數前幾年購房者的房貸利率。當然也有個別收益率在5%以上的理財產品。

也有相反的例子。互聯網從業者小金2016年就在成都買了房，彼時房價溫和得多，貸款利率也僅為4%，是基準利率的85折，目前他的月供只有一千余元。

“要是還進去想再貸出來就沒門了。假如有投資機會，我這個貸款利率也只比銀行五年定期存款利率多付了一個多點。”小金對《每日經濟新聞》記者透露，自己原本也有提前還款的打算，不過根據貸款合同，提前還款要收取3~6個月的罰息。經過權衡，他打算放棄提前還款，將閑置資金用于理財。

他的理財觀念偏穩健，采用當下年輕人熱捧的一種攢錢方式——滾動式定存。“一個一年（定存），一個兩年，一個三年。然后一年到期轉三年，這樣一來，以后每年都會到期一個三年定存。”他介紹了自己最安全的攢錢“陣法”。除了銀行定存，互聯網理財也沒落下。他開通了余額寶“52周攢錢”計劃，首周存入10元，以后每一周存入額遞增10元，堅持52周，能攢13780元。

由上面的例子可見，不是所有的人都適合提前還貸。對于購房者而言，提前還貸或許是一道“數學題”。

誤區：這些流傳的“科普”不靠譜

“等額本金30年，第7年提前還清最好”……類似的說法，你是否有些耳熟？在各大網絡平臺上，關于提前還款的討論熱度居高不下，也衍生出很多言之鑿鑿的“科普”。

例如，是否提前還款要看還款方式，還要看已還款時間的長短？部分提前還款還的是本金還是利息？這些五花八門的所謂“科普”，有些其實并不靠譜。其中既有正確的說法，如不同還款方式的特點等，但也有經不起推敲的誤導之處，比如關于提前還貸最佳時間點的說法。

具體來看，網絡宣稱“最劃算”的提前還款時間節點為：等額本金20年，第五年提前還清；等額本金30年，第七年提前還清；等額本息20年，第六年提前還清；等額本息30年，第八年提前還清。

果真如此嗎？先來了解一下等額本息和等額本金這兩種還款方式。

●等額本息：

每個月的還款金額（本金+利息）相等。將貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月中。每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。

它的優點是方便安排收支，還款“省事”，適合收入處于較穩定狀態的借款人。缺點則在于，在每期還款金額中，前期本金占比較小，后期本金占比逐漸增大。總體計算下來，利息總支出高于等額本金還款方式。

●等額本金：每個月還款金額不相等，一直在遞減。其中本金一樣，利息在逐月減少，還的利息是剩余貸款在該月所產生的利息。

這種方式的優點是比等額本息省利息。同時它也有缺點，即在還款前期，還款金額更多，還款壓力更大。

那么，在不考慮提前還貸手續費等其他成本的前提下，真的存在孰更“劃算”嗎？讓我們先順著“等額本金20年第五年還清最劃算”“等額本息20年第六年還清最劃算”的說法，去探探究竟。

假設有一筆貸款，“貸款金額100萬、期限20年（240期）、利率6%”，通過計算，可以得到，等額本息還款方式下，貸款20年的本息合計為171.94萬元；等額本金下，貸款20年的本息合計160.25萬元。

先看看等額本金還款方式下，提前還清貸款的相關數據。根據“等額本金20年第五年還清最劃算”的說法，除了號稱“最劃算”的第5年外，我們另外選取第3年初、第9年初、第17年初這3個時間作為還款時間點，以此觀察在不同時間節點提前還清貸款的資金變化情況。

通過計算，一筆“期限20年、年利率6%”的100萬元貸款，采用等額本金還款方式，如果分別在第3年初、第5年初、第9年初、第17年初，提前還清所有剩余貸款，那么相較按期還清，將分別減少支出48.83萬元、38.60萬元、21.75萬元、2.45萬元。

提前還清貸款，居然可以“省”下這么大一筆錢，是不是覺得很“劃算”呢？別急，讓我們再看另外一張表格。

但是，經過前期等額本金方式還款，在第3年初、第5年初、第9年初、第17年初這四個時間節點，剩余本金分別為90萬元、80萬元、60萬元、20萬元——這也是購房者計劃提前還清的金額。

倘若這些剩余本金不還掉，那么購房者在接下來的合同期限內，將按照等額本金的還款方式，以現行的“每月應還利息=每月剩余本金×月利率0.5%”的計息方式，向銀行繼續支付利息。同樣，通過每期還款金額明細表，可以計算出，自上述四個時間節點起，直至按期全部還完，應付利息總額將分別為48.83萬元、38.60萬元、21.75萬元、2.45萬元。

這四個數字是不是很眼熟呢？是的，正與前述提到的提前還清貸款所“節省”下的資金金額相一致。這樣的情況，在等額本息還款方式下也會出現嗎？接著往下看。

在等額本息還款方式下，我們也選取了所謂“最劃算”的第6年初以及其前后的第2年初、第11年初、第16年初這4個時間點，并算出了在這4個不同時間節點提前還清貸款所需要的資金成本。

一筆“期限20年、年利率6%”的100萬元貸款，采用等額本息還款方式，如果分別在第2年初、第6年初、第11年初、第16年初，提前還清所有剩余貸款，那么相較按期還清，將分別減少支出66.02萬元、44.06萬元、21.44萬元、5.93萬元。

同樣的，經過前期等額本息方式還款，在第2年初、第6年初、第11年初、第16年初這四個時間節點，剩余本金分別為97.33萬元、84.90萬元、64.53萬元、37.06萬元。如果這些剩余的本金不還，那么購房者也將按照等額本息還款方式，以“每月應還利息=每月剩余本金×月利率0.5%”的計息方式，繼續向銀行支付利息，所對應的未來應付利息總額分別為66.02萬元、44.06萬元、21.44萬元、5.93萬元。

發現了嗎，這四個數據，也都與前述的提前還清貸款后較按期還清少支出的金額相吻合。

經過上面的舉例分析，我們可以看清這樣一個事實：無論什么時候還清貸款，“節約”下來的利息，其實都只是當前剩余本金在未來應付利息的總和，與你重新貸一筆同金額貸款所需負擔的利息是完全一樣的。

這一結論，也同樣適用于去認清“等額本金30年第七年還清最劃算”“等額本息30年第八年還清最劃算”等這類“科普”的本質。

因此，是否提前還款，只與你本身的資金及其投資收益率有關，而與還款方式、已償還時間無關——只有“最合適”，沒有“最劃算”。

對于以上“科普”，《每日經濟新聞》記者也咨詢了某國有銀行住房貸款中心經理，他表示，“有閑錢就還最劃算。”該經理同時透露，今年以來，有很多客戶辦理還款方式變更業務，即等額本金轉等額本息，或等額本息轉等額本金，“以前金額較小的，比較好改，現在大金額一般不作更改，客戶如果還款壓力大，我們也要適當‘卡’一下，控制風險。除非客戶提供收入流水，有足夠的還款保障。”

無論是等額本金還是等額本息，是否提前還款，要根據自身情況和閑置資金額度來研判，并非取決于還款方式或者已經償還的時間長短。

警惕：用消費貸置換房貸？當心銀行提前追款

“您好，我是銀行直貸經理，我們這邊辦理住房貸款降息轉貸，就是把之前的高年化利率降為低年化利率，有一筆貸款額度給您，您這邊需要嗎？”最近，你是否接到過類似的電話？

隨著提前還貸越來越“流行”，坊間充斥著諸多關于“貸款置換”“轉貸”等操作手法，這條“產業鏈”上的其他生意——例如信貸中介，也越發忙碌了起來。

《每日經濟新聞》記者作為貸款人，近日也接到了這樣的“轉貸”業務推銷電話。

關于此業務的操作流程，該經理并未直接答復，而是先向記者詢問了四個問題：當時按揭了多少？還了幾年？每個月還多少？有沒有房產證？“這個是必須有房產證才能辦的。”該經理強調。

據該經理介紹，若按揭貸款30年，金額100萬元，利率5.88%，還款方式為等額本息，則轉為20年抵押貸款后，利率降至3.85%，在月供相差不大的情況下，總利息少了69.52萬元。

具體流程方面，“要轉貸，我們先墊資，把它變成一個全款房，然后再抵押給銀行，這樣你30年的年限就變為20年，年化利率可以降到3.7%。”他介紹道。

辦理周期大概需要一個半月。“如果你想多用資金的話，也可以貸出來，利率也是那么低。”他補充道，萬一后面利率再上浮就劃不來了，只要辦下來，利率就是固定的。

關于他們先行墊資一事，他說道：“先把客戶資料遞交銀行，銀行出批復之后，我們這邊有專門的資方給你墊資。假如墊30萬，抵押出來之后再還給資方。”記者詢問資金來源，他只說“肯定是正規的”。

記者表示了這樣操作是否會有風險的擔憂，他解釋稱：“風險是不會有的，因為我們專門做這個業務，就肯定有一定的把控性，有特殊的渠道。”

根據信貸中介的表述，其與銀行有著較“深度”的合作。那么銀行是否真會和他們合作呢？流程是否正規？

《每日經濟新聞》記者就此咨詢了某國有銀行個貸中心經理，他坦言，的確會有銀行與貸款中介合作。“必須要全款的房子，信貸中介公司有正式的營業執照才行，也不是那么簡單。”他表示，銀行方面，業務都是正規渠道。

記者進一步詢問了貸款中介公司先行墊資一事，該個貸經理表示：“如果產權證已辦理，審核通過以后，房子有按揭的話，必須先全款結清，所以他們先把貸款還完，然后全款交給銀行，辦理抵押，銀行再放款。”在結清按揭貸款到重新發放抵押貸款期間，信貸中介會搭個橋先行墊資，然后等銀行發放抵押貸款后再還給他們，多出來的部分，可自行支配。

令人疑惑的是，難道真有白白墊資這等好事？資金成本怎么算？

記者了解到，墊資不是無償享受的，信貸中介公司，還要收取一筆“墊資費”。該個貸經理表示，此類公司跟銀行合作，可能會包裝一下，向客戶收取費用。他透露，墊資費率可能在千分之三左右，“反正很高”。而收費的過程，銀行全程不參與。

從住房按揭貸款到抵押貸款，貸款品種的轉換，即為所謂的“轉貸”。在網絡上搜索，類似的“房屋抵押貸款”廣告頁面還有很多。

當記者詢問，墊資操作是否有風險，銀行是否會審查貸款還款資金來源是否為自有資金以及抵押貸款用途時，無論是信貸中介公司還是銀行，都未予正面回答。

從審慎經營的角度來看，此類操作或存在一定的合規風險。除此之外，購房人還需要著重注意的一個問題，即“期限錯配”。根據信貸中介的說法，“轉貸”之后，抵押貸款年限可長達20年，如此一來，貸款期限從30年到20年，由于利率的降低，月供也不會有太大波動。

然而，從記者了解的情況來看，銀行在實際操作中，或與貸款中介的說辭，有較大的差距。

“一般來說，房產抵押貸款的期限為1年、5年，最多10年就封頂了，做不到20年那么長。”前述銀行個貸經理表示。

而隨著期限縮短，月供壓力也會驟然放大。依然沿用前述案例，《每日經濟新聞》記者作了一個測算。以抵押貸款金額100萬元、利率3.85%為例：如果期限為5年，則月供高達18348.91元（等額本息），即使期限為10年，月供也達到了10053.38元。相對于30年按揭貸款的月供來說，幾乎翻倍。由此可見，若期限大幅縮短，那么借款人將要承受的月供壓力，將成倍增加，會給短期現金流帶來嚴峻挑戰。如果超出了承受范圍，也將無形中擴大“斷供”的風險。

除了房屋抵押貸款，網絡中還流傳著消費貸、經營貸去“置換”房貸的說法。記者查詢了國有銀行個人消費貸款的期限，多為1年、2年，上限為3年。以工行“融e借”為例，雖年利率在4%附近，但貸款期限最多為36個月。

除了上述因為期限錯配帶來的還款壓力，貸款人還面臨更為嚴重的合規風險。

一名接近監管部門的人士對記者明確表示：消費貸置換房貸，是不允許的。“消費貸款用途要符合宏觀政策規定，不得投向禁止領域，如房地產市場、股市等。”他進一步說明，在對銀行開展的現場檢查中，把握貸款用途這一條即可為不合規行為定性。

如果違反了貸款合同所約定的用途，銀行可能會采取提前收回貸款等措施，借款人將面臨極為不利的情況。

因此，對于信貸中介，以及各類貸款“轉貸”“置換”房貸的行為，購房者要擦亮眼睛，在合法合規的前提下申請和歸還貸款，警惕各類營銷信息，切莫偏聽偏信，為信息差付出巨大代價，承受超出范圍的月供壓力，甚至冒著被“抽貸”的風險。

攻略：提前還貸 違約金怎么收？

“今年提前還款的人很多，還得多，放得少，截至目前，我們的按揭貸款規模還是負增長。”成都某國有銀行住房貸款中心經理告訴記者，“據了解，同業也基本為負增長。”

前段時間，有銀行發布公告表示：提前還款要交補償金，比例為提前還款本金的1%。雖然銀行很快撤下了這則公告，但在網絡平臺上，關于提前還款是否收取違約金、收取標準的討論聲不絕于耳。

“我的貸款合同中約定提前還款要收取6個月利息的違約金，但實際操作中并沒有收。”小林對《每日經濟新聞》記者表示，從工行手機銀行上顯示的審批結果來看，他申請的預約部分還款業務，并未收取合同中約定的違約金，這讓他感到意外。至于審批時間，“也挺快的，大概一周多吧。”

記者了解到，四川工行當前新發放貸款合同中約定了這樣一個公式，即提前還款違約金=提前還款金額×月利率×0個月，即不收取違約金。

此外，記者采訪、整理了西部地區其他幾家銀行的提前還款收取費用情況，以供參考。

●建行一支行業務經理表示：提前還款沒有手續費和違約金，具體流程為：先去個貸中心開申請單，再到柜臺還款。但需要注意的是，目前手機銀行暫不支持操作。

●中行一分行個人金融部經理表示：提前還款違約金有三種情況：不收取、收取半年利息或貸款金額千分之五。具體要看合同約定，與后臺系統一致。

●農行一支行個貸經理表示：如果住房貸款在三年以內提前還款，要收取還款額百分之一的違約金，若還款三年以上，則沒有任何費用。

●郵儲銀行一網點工作人員表示：需要本人持身份證到支行房貸中心書面申請，如果還款滿一年，則沒有違約金。同樣以一年為界來確定是否收取違約金的，還有交行。

●恒豐銀行官網“住房貸”顯示：貸款發放一年以上（含）不收取違約金，貸款發放一年以內收取提前還款金額的1%作為提前還款的違約金。

●興業銀行APP客服稱：自2022年8月5日起，對零售貸款客戶提前還款，不收取違約金。對于前期合同內已有約定的，分行在實際執行中將給予客戶減免。

●渤海銀行公眾號顯示：個人住房貸款放款后12個月（含）以內提前結清部分提前還款，按照提前還款金額的5%收取違約金；放款時間超過12個月至60個月（含），按照提前還款金額的3%收取違約金；放款時間超過60個月后，不收取違約金。

招商銀行、中信銀行、光大銀行公眾號則顯示，是否收取違約金，以貸款合同約定或實際執行為準。

一名監管部門人士告訴《每日經濟新聞》記者：“前不久我們剛進行過銀行收費服務檢查，根據檢查情況來看，提前還款收取違約金情況比較少。”

另一名監管部門人士對記者表示，小微企業提前還款是明確不允許收取違約金的，但個人住房按揭貸款方面沒有明確規定，屬于市場調節。“這部分貸款對銀行來說也是為數不多的優質資產，當前環境下，對穩定資產質量起到一定作用。”

記者手記：如何還貸，是筆經濟賬，也是道心理題

當“提前還貸”的呼聲越來越高漲，背著房貸又有些閑錢的你是不是也開始動了主動降杠桿的念頭？

上網翻閱各種還貸攻略，歸集賬戶上可支配的現金，列出各種還款方案，拿出計算器噼里啪啦一通猛算，最后發現最難的部分，往往不在于如何找到那個最優解，而是在于如何去選擇。

是選擇一次性還掉全部房貸，徹底過上無債一身輕的生活？

還是選擇還掉部分房貸同時持有一些現金，既降低負債也留存一定抗風險能力？

是選擇繼續維持當前月供，用手中的閑余資金投資或創業，努力跑贏房貸利息甚至獲得更多收益？

還是選擇采用“轉貸”等操作，通過利率差減少利息支出，平復當初在利率高位“站崗”的不甘？

種種選擇背后，比的是精打細算，拼的是個人心態，博的是未來期許。當然，也少不了基于自身家庭狀況的合理財務規劃。

總之，對于許多普通人而言，房貸無疑是家庭開銷中最大的一筆，當市場環境發生變化時，想要將其重新調整到一個更“劃算”的狀態，是再正常不過的本能反應。只是，作出選擇之前，還須認真研究，注重甄別，做好權衡，切莫因為盲目跟風，而忽略自身經濟承受能力和一些潛在風險，從而陷入被動。

因為，“提前還貸”的初衷，說到底，是為了讓“荷包”減壓，為精神減負，更加從容地迎接未來的美好生活。想的多一點，看得遠一點，總沒錯的。