2022年的權(quán)益市場(chǎng)有點(diǎn)難。新股破發(fā)、核心資產(chǎn)遭拋售、新基金發(fā)行遇冷；權(quán)益類基金更是出現(xiàn)大面積（年內(nèi)）虧損。在這樣的狀況下，有一類公募產(chǎn)品REITs卻異常火爆，網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)頻頻破百倍、公眾配售屢創(chuàng)新低！ 由于兼具打新及二級(jí)市場(chǎng)交易屬性，在2022年新股不敗神話破滅背景下，REITs儼然成了無(wú)風(fēng)險(xiǎn)打新的代名詞，整體的平均溢價(jià)率仍接近30%；二級(jí)市場(chǎng)交易方面，當(dāng)前已上市20只REITs產(chǎn)品，2022年更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏同期的寬基指數(shù)。 更為火爆的是，最近接連上市的6只REITs都是漲停板開盤，最終5只奔向頂格的“30cm”漲停，還有1只漲幅也是逼近上限。 公募REITs，一個(gè)還未被大眾熟知的良好收益率產(chǎn)品，后續(xù)擴(kuò)容還在路上，產(chǎn)品申購(gòu)、打新、上市交易，無(wú)不充滿吸引；如果您錯(cuò)過(guò)了2021年的固收+、2022年的可轉(zhuǎn)債，當(dāng)前不能再錯(cuò)過(guò)它！ 投資者如何認(rèn)購(gòu)公募REITs呢？目前可以在基金公司官網(wǎng)、第三方平臺(tái)上購(gòu)買。還可以通過(guò)交易股票的證券賬戶在券商APP上買賣。 數(shù)據(jù)來(lái)源：記者整理視覺(jué)中國(guó)圖楊靖制圖 網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)常常破百 在10月14日的陽(yáng)線之前，近期（滬指）3000點(diǎn)關(guān)口的A股市場(chǎng)，是誰(shuí)在上演漲停秀？上周（10月10日至14日），公募REITs有3只新品上市。10月10日，華夏合肥高新產(chǎn)園REIT上市，首日漲幅奔向30%的頂格，收于2.847元。10月13日，國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT上市，同樣再現(xiàn)30%漲幅，當(dāng)日收于5.356元。10月14日，國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT上市，開盤瞬間沖向30%漲跌幅，最終全天上漲27.15%，收于3.859元。 回到8月31日，你會(huì)發(fā)現(xiàn)最近接連上市的6只公募REIT，上市首日漲幅中，5只都是瞬間站上30%的頂格漲幅，還有1只是接近30%。 8月，公募REITs明顯進(jìn)入擴(kuò)容階段。 自8月16日中金廈門安居等3只REITs齊發(fā)以來(lái)，已有6只產(chǎn)品完成募集，3只產(chǎn)品完成上市。公募REITs的數(shù)量短期達(dá)到20只。隨著華泰資金江蘇交控高速公路和中金安徽交控高速公路2只REIT新品獲得通過(guò)、華夏和達(dá)高科產(chǎn)業(yè)園REITs正處于審核中，公募REITs的隊(duì)伍或?qū)⒃鲋?4只。 與二級(jí)市場(chǎng)上的火爆表現(xiàn)相同的是，一級(jí)市場(chǎng)上，REITs網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)也開始頻頻破百倍，且變?yōu)槌B(tài)。 7月7日，鵬華基金發(fā)布公告稱，截至2022年7月6日，《發(fā)售公告》中披露80家網(wǎng)下投資者管理的275個(gè)有效報(bào)價(jià)配售對(duì)象已按要求進(jìn)行了網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)并全額繳納認(rèn)購(gòu)款，對(duì)應(yīng)的有效認(rèn)購(gòu)基金份額數(shù)量為135.65億份，而其網(wǎng)下投資者發(fā)售的基金份額數(shù)量為1.26億份。該基金的網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)達(dá)到了107.66倍。 REITs破百倍的序幕由此拉開。隨后，中金廈門安居REIT和華夏北京保障房REIT網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)則分別為108倍、113倍。當(dāng)市場(chǎng)還在為紅土深圳安居REIT創(chuàng)下133倍的網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)的紀(jì)錄感嘆時(shí)，轉(zhuǎn)瞬間，9月14日正式發(fā)售的華夏合肥高新REIT，91家網(wǎng)下投資者管理的285個(gè)配售對(duì)象的詢價(jià)報(bào)價(jià)信息顯示，全部配售對(duì)象擬認(rèn)購(gòu)數(shù)量總和為269.07億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的156.89倍，刷新已有公募REITs網(wǎng)下詢價(jià)紀(jì)錄。最近發(fā)布的公告顯示，國(guó)君臨港和國(guó)君東久2只REITs的網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)也同樣破百倍。至此，已有7只公募REITs網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)破百倍。 單只REIT的吸金能力也不容小覷。國(guó)君東久REIT募集份額為5億份，認(rèn)購(gòu)總金額超855億元。國(guó)君臨港REIT首發(fā)，其戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者和公眾投資者比例配售前認(rèn)購(gòu)總金額超727億元。而創(chuàng)造網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)新低紀(jì)錄的華夏合肥高新REIT，在戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者和公眾投資者比例配售前認(rèn)購(gòu)總金額突破千億大關(guān)，高達(dá)1294億元。其中，公眾發(fā)售部分的配售比例低至0.23%，刷新了公眾配售比例新紀(jì)錄。 而值得注意的是，2021年5月，首批9只公募REITs發(fā)行，首日便獲得超額認(rèn)購(gòu)，平均網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)僅在8倍左右。 REITs究竟是什么產(chǎn)品？ 新股棄購(gòu)率不斷走高，與其形成鮮明對(duì)比的是REITs在一級(jí)市場(chǎng)上持續(xù)火熱，成為打新資金追逐的目標(biāo)。 眾所周知，公募REITs投資于成熟運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金、收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的，并不是傳統(tǒng)公募基金買賣股票、債券等品種。公募REITs收益分派比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。 申萬(wàn)宏源金融工程團(tuán)隊(duì)宋施怡曾研究發(fā)現(xiàn)，根據(jù)Bloomberg提供的數(shù)據(jù)，截至2022年9月7日，全球市場(chǎng)上已上市的REITs產(chǎn)品超過(guò)900只，分布于45個(gè)國(guó)家和地區(qū)。其中美國(guó)REITs產(chǎn)品共237只，總市值合計(jì)超過(guò)1.42萬(wàn)億美元。歐洲與亞洲分別有REITs產(chǎn)品258只與235只。 華夏基金認(rèn)為，美國(guó)是目前REITs最大的市場(chǎng)，以美國(guó)市場(chǎng)為例，從交易結(jié)構(gòu)來(lái)看，美國(guó)主要采用“公司型”架構(gòu)，由SPV直接持有并運(yùn)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施。而國(guó)內(nèi)公募REITs采用“公募基金+ABS”的模式，屬于“契約型”架構(gòu)，是基于現(xiàn)行法律法規(guī)框架下的重大創(chuàng)新設(shè)計(jì)。從底層資產(chǎn)行業(yè)看，美國(guó)REITs不僅投資于基建、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，也投資于住宅、辦公和零售物業(yè)等地產(chǎn)項(xiàng)目。而國(guó)內(nèi)公募REITs專注高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、污水處理、保障性住房等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，同時(shí)也明確了酒店、商場(chǎng)、寫字樓等地產(chǎn)項(xiàng)目不在試點(diǎn)范圍之內(nèi)。 縱觀國(guó)內(nèi)目前已發(fā)行的REITs項(xiàng)目，華夏基金表示，其主要聚焦重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)行業(yè)及優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。要求試點(diǎn)項(xiàng)目權(quán)屬清晰、具有成熟的經(jīng)營(yíng)模式及市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)能力，已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的收益及現(xiàn)金流，投資回報(bào)良好，并具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力、較好的增長(zhǎng)潛力。 此外，日前，華安張江光大、博時(shí)蛇口產(chǎn)園、中金普洛斯、紅土鹽田港和富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)，合計(jì)4只產(chǎn)權(quán)類REITs和1只經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs，相繼發(fā)布擴(kuò)募公告。5只REITs擬擴(kuò)募的標(biāo)的資產(chǎn)屬于同品類乃至區(qū)域相近的資產(chǎn)，與現(xiàn)有資產(chǎn)具有良好的協(xié)同性。 普通投資者投資公募REITs的收益，除了分紅派息之外，資本市場(chǎng)利得也同樣是其收益來(lái)源的一部分。 多種原因?qū)е滦星榛鸨? 有投資者認(rèn)為，2022年的資產(chǎn)荒以及市場(chǎng)濃重的避險(xiǎn)情緒，成就了公募REITs的火爆，畢竟首批REITs上市雖受追捧，但并沒(méi)有當(dāng)下如此火熱。與此同時(shí)，也有不少投資者認(rèn)為，REITs的火爆是其投資價(jià)值逐步被發(fā)現(xiàn)的過(guò)程。 華夏基金也向記者表示，根據(jù)《指引》要求，公募REITs收益分派比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。因此，公募REITs具有底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)成熟、現(xiàn)金流預(yù)期相對(duì)明確、強(qiáng)制分紅等特性，預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)和收益高于債券型基金和貨幣型基金，低于股票型基金，能夠提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。 從資產(chǎn)配置角度看，公募REITs與其他大類資產(chǎn)相關(guān)性低，是分散風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化投資組合的配置類資產(chǎn)。在權(quán)益市場(chǎng)波動(dòng)較大、“資產(chǎn)荒”的背景下，公募REITs能滿足投資者的配置需求。 從市場(chǎng)供求角度看，我國(guó)公募REITs尚處于上市初期的成長(zhǎng)階段，已上市公募REITs產(chǎn)品均通過(guò)監(jiān)管嚴(yán)格審核，資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)良，各類資金配置意愿較強(qiáng)。且目前已上市項(xiàng)目存量規(guī)模較小，且流通盤比例不高，產(chǎn)品供給有限進(jìn)一步加劇了各類資金對(duì)公募REITs的追捧。 某券商資深A(yù)BS人士接受電話采訪時(shí)表示，REITs的火熱原因是多方面的，首先，跟這個(gè)產(chǎn)品的屬性相關(guān)，雖然REITs是權(quán)益類封閉式基金，但它本身的特性是權(quán)益里的異類，更偏向于固收+的色彩；其次，（穿透一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期來(lái)看）在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境并不穩(wěn)定的情況下，不管是交通、能源、保障房也好，或者說(shuō)新能源，包括未來(lái)還要再拓展的一些新基建，數(shù)據(jù)中心等，這幾類資產(chǎn)基本上還是能獲得一個(gè)相對(duì)比較穩(wěn)定的收益。REITs跟股市不相關(guān)，甚至是完全相反，其避險(xiǎn)的作用就顯現(xiàn)出來(lái)了；再者，公募REITs還處于試點(diǎn)階段，本身還是嚴(yán)格的審批制不是備案制，合規(guī)方面的要求比傳統(tǒng)的IPO還要嚴(yán)格，對(duì)試點(diǎn)項(xiàng)目試點(diǎn)資產(chǎn)的選擇也是優(yōu)中選優(yōu)，從而形成了目前供不應(yīng)求的局面；最后就是REITs本身是個(gè)公共產(chǎn)品，參與門檻比較低，每年4%的保底收益對(duì)于機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者都有很強(qiáng)的吸引力。 顯然，2022年的資產(chǎn)荒背景下，REITs本身穩(wěn)定的資產(chǎn)性質(zhì)，與權(quán)益資產(chǎn)無(wú)關(guān)的屬性，供不應(yīng)求的格局，以及公共產(chǎn)品的屬性，成就了其當(dāng)下市場(chǎng)的火爆。 高比例分紅是一大亮點(diǎn) 當(dāng)權(quán)益資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨時(shí)，蹺蹺板的另一端固收類資產(chǎn)往往成為資金的避風(fēng)港。其實(shí)，在不少投資人士眼中，公募REITs同樣具有固收+的色彩。 “這種色彩，與傳統(tǒng)的固收+明顯不同。傳統(tǒng)固收+是一種投資策略，是資產(chǎn)配置方式的一種。公募REITs產(chǎn)品本身不是分散投資的概念，它實(shí)際上是募集資金對(duì)應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施的項(xiàng)目公司的股權(quán)，只是項(xiàng)目公司或者底層資產(chǎn)。它運(yùn)營(yíng)的特點(diǎn)就是帶有固收的性質(zhì)在里面。比如，自來(lái)水或者污水處理，沒(méi)有特殊情況，只要在這個(gè)城市的居民沒(méi)有特別大的變化情況下，它的水費(fèi)或者處理能力都是相對(duì)比較穩(wěn)定的，所以這是一個(gè)類似于固定收益的成分。高速公路、交通，包括新能源也同樣，它每年發(fā)電量上網(wǎng)，資產(chǎn)本身帶有這種比較穩(wěn)定的特點(diǎn)。”某資深A(yù)BS人士在電話中向記者表示。 “那么+的部分在哪里體現(xiàn)呢？公募REITs畢竟還是有一定的想象空間，比如說(shuō)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，它的通行量、車流量、高鐵的客座率是上升的，具有一定的生產(chǎn)空間。另外，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格漲跌之間，也可能會(huì)享受超額收益。如果投資者堅(jiān)定地認(rèn)為，若我們走出目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，基金的凈值會(huì)有進(jìn)一步的提升，二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格也會(huì)有所反映。所以從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，我們稱之為股性產(chǎn)品，但又具有固收+的收益特征。”該資深A(yù)BS人士進(jìn)一步解釋道。 現(xiàn)有的公募REITs，可分為特許經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs和產(chǎn)權(quán)類REITs。值得注意的是，盡管都是REITs，但兩者的投資邏輯并不完全相同，前者分紅收益率偏高但價(jià)格彈性較小，債性更為明顯；產(chǎn)權(quán)類REITs的分紅收益率相對(duì)偏低但未來(lái)增值空間大，則是更偏向股性。 提起固收+，市場(chǎng)很容易想到債券型基金和貨幣型基金。 從收益上來(lái)看，Wind數(shù)據(jù)顯示，自2022年初至10月14日，表現(xiàn)最好的中長(zhǎng)期純債類基金的平均收益為2.58%，傳統(tǒng)貨幣類基金的平均收益為1.363%。相比之下，高比例分紅是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs一大亮點(diǎn)。按照要求，在符合有關(guān)基金分配條件的前提下，公募REITs每年至少分配1次收益，不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于4%。從年度來(lái)看，公募REITs的收益極有可能高于貨幣基金和純債類基金。同時(shí)，從流動(dòng)性上看，公募REITs可在二級(jí)市場(chǎng)上市，又具備更多的交易屬性。 公開數(shù)據(jù)顯示，已上市的20只公募REITs，12只完成了分紅。中金普洛斯REIT和平安廣州廣河REIT均應(yīng)完成了3次分紅，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT等6只REITs均已完成了2次分紅。從單位累計(jì)分紅金額來(lái)看，中航首鋼生物質(zhì)REIT、浙商滬杭甬REIT和平安廣州廣河REIT均超過(guò)了1元，其中，中航首鋼生物質(zhì)REIT單位累計(jì)分紅最高，達(dá)到了1.6758元。2022年4月28日上市的華夏中國(guó)交建高速REIT也推出了分紅方案，單位分紅0.0829元，權(quán)益登記日為2022年10月11日，派息日（場(chǎng)外）為2022年10月13日。 當(dāng)然，2022年上半年發(fā)行火熱的還有同業(yè)存單指數(shù)基金。同業(yè)存單指數(shù)基金，顧名思義是主要投資于同業(yè)存單（比例不低于基金資產(chǎn)的80%）、跟蹤同業(yè)存單指數(shù)的指數(shù)型基金。與其他指數(shù)基金類似，也分為被動(dòng)指數(shù)型和主動(dòng)指數(shù)型基金兩類。一般而言，同業(yè)存單指數(shù)基金的管理費(fèi)、托管費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)分別僅有0.2%、0.05%和0.2%，總費(fèi)率僅0.45%，同業(yè)存單指數(shù)基金往往不收取申購(gòu)贖回費(fèi)，其自身的風(fēng)險(xiǎn)很低，是一種現(xiàn)金類管理工具。截至2022年10月14日，市場(chǎng)上存續(xù)的34只同業(yè)存單基金，規(guī)模已超過(guò)2200億元，前三季度平均收益為0.907%，最高的鵬華同業(yè)存單指數(shù)7天持有基金，同期收益達(dá)到了2.1147%。 “我認(rèn)為，公募REITs會(huì)對(duì)貨幣基金有一定的替代，只是現(xiàn)在數(shù)量還比較少。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，公募REITs也要面對(duì)底層優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的稀缺。相比之下，貨幣基金本身具有靈活性以及充分供應(yīng)。公募REITs交易量肯定還沒(méi)有貨幣基金那么充分，因?yàn)殡m然可在二級(jí)市場(chǎng)隨時(shí)進(jìn)行賣出，但不能向管理人要求贖回，自身有很強(qiáng)的交易特點(diǎn)就在于很多大的機(jī)構(gòu)都是作為配置用的。”前述券商人士表示。 直接參與存在一定風(fēng)險(xiǎn) 盡管頭頂基金的稱號(hào)，無(wú)論是機(jī)構(gòu)還是投資者都更愿意將當(dāng)下公募REITs作為當(dāng)下無(wú)風(fēng)險(xiǎn)打新代言人。 2022年的公募REITs很是火熱，上市首日幾乎無(wú)破發(fā)的表現(xiàn)。其實(shí)，打新這種說(shuō)法并不準(zhǔn)確，更準(zhǔn)確的應(yīng)該叫認(rèn)購(gòu)，本質(zhì)上和新基金募集類似。與此同時(shí)，基金的認(rèn)購(gòu)和股票打新完全不一樣。如果說(shuō)打新股是“搖號(hào)制”，碰的是運(yùn)氣，那么公募REITs的認(rèn)購(gòu)更多看的是資金實(shí)力。公募REITs打新是按認(rèn)購(gòu)資金的金額大小按比例配售的。 舉個(gè)例子，某REIT面向公眾投資者一共發(fā)行2萬(wàn)份，發(fā)行價(jià)是8元/份，市場(chǎng)上所有公眾投資者總認(rèn)購(gòu)資金是800萬(wàn)元，投資者共認(rèn)購(gòu)5萬(wàn)元，那么實(shí)際取得的金額近似為2*8*5/800=0.1萬(wàn)元。 某大型私募基金人士在微信上向記者表示：“我們REITs的頭寸并不多，如果配售上了，主要是上市首日賣出。” Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2022年10月14日，20只已上市的公募REITs在上市首日價(jià)格無(wú)一下跌，全部上漲，平均漲幅為15.03%。上周，3只REITs上市，華夏合肥REIT和國(guó)君臨港REIT都是直接封在了30%的最高漲幅榜。國(guó)君臨港REIT開盤直奔“30cm”之后，上市首日漲幅達(dá)到了27.15%。此外，數(shù)據(jù)顯示，在20只公募REITs上市首日表現(xiàn)中，共有中金廈門安居REIT、建信中關(guān)村REIT、華夏北京保障房REIT和紅土深圳安居REIT，上市首日都是30%的頂格漲幅。這和近期新股上市首日破發(fā)形成了鮮明對(duì)比。9月19日，萬(wàn)潤(rùn)新能啟動(dòng)網(wǎng)上打新，發(fā)行價(jià)高達(dá)299.88元/股，投資者中一簽需繳款約14.99萬(wàn)元。萬(wàn)潤(rùn)新能也成為目前A股年內(nèi)最高價(jià)新股，同時(shí)也是歷史第二高價(jià)新股，其發(fā)行結(jié)果顯示，網(wǎng)上投資者棄購(gòu)占比超20%。而在9月29日，這只新股上市首日就跌破發(fā)行價(jià)，收于217.14元/股，跌幅達(dá)到了27.59%。10月12日，該股一度險(xiǎn)些跌破190元/股的關(guān)口，盤中最低達(dá)到190.11元/股。10月14日，該股二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格重返200元之上，但與發(fā)行價(jià)仍相去甚遠(yuǎn)。 有觀點(diǎn)認(rèn)為，“閉眼打新”“一中就是大肉簽”的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。 再看上市以來(lái)的表現(xiàn)，二級(jí)市場(chǎng)曾遭遇波折的公募REITs，仍有不錯(cuò)的漲幅。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2022年10月14日，20只公募REITs上市至今（含上市首日），二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格同期整體平均漲幅為29.78%。華安張江光大REIT上市以來(lái)的價(jià)格漲幅超過(guò)50%。中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT、博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT等另外5只REITs漲幅也在40%~50%。 華夏基金認(rèn)為，在利率下行及“資產(chǎn)荒”的大背景下，公募REITs產(chǎn)品供不應(yīng)求，并且公募REITs一二級(jí)市場(chǎng)存在價(jià)差，即發(fā)行定價(jià)對(duì)應(yīng)的分派率仍高于已上市同類型項(xiàng)目二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格對(duì)應(yīng)的分派率，預(yù)計(jì)短期內(nèi)破發(fā)的可能性不大，對(duì)于純打新策略的交易性資金，高價(jià)獲配短期能兌現(xiàn)離場(chǎng)，虧損風(fēng)險(xiǎn)較小。 對(duì)于公募REITs而言，除了分紅派息之外，資本市場(chǎng)利得也是投資公募REITs收益來(lái)源的一部分。那么，二級(jí)市場(chǎng)上直接買賣公募REITs的收益又會(huì)如何？ 數(shù)據(jù)進(jìn)一步顯示，從升貼水來(lái)看，截至10月14日，公募REITs中只有平安廣州交投REIT和華夏中國(guó)交建高速REIT處于貼水，前者的收盤價(jià)為11.947元，單位凈值為12.614元，貼水率為5.29%。20只公募REITs的平均溢價(jià)率為29.45%。中航首鋼生物質(zhì)REIT和華安張江光大園REIT的升水率均超過(guò)50%。 “不同的REITs上市首日賣出也有所不同，因?yàn)橛行┥鲜惺兹站褪切赂撸行┢鋵?shí)上市當(dāng)天漲停還可以，后面還要再漲幾天。這是一個(gè)正常的過(guò)程，畢竟公募REITs還屬于試點(diǎn)階段。擴(kuò)容加速以后，產(chǎn)品供應(yīng)多了，應(yīng)該會(huì)相對(duì)緩解一些。”前述券商資深A(yù)BS人士表示。 “要想充分發(fā)揮公募REITs真正的作用，關(guān)鍵取決于底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理水平。投資者打新策略是最常見(jiàn)的，收益可觀且變現(xiàn)快，也就是大家常說(shuō)的賺快錢，但問(wèn)題在于公募REITs公開認(rèn)購(gòu)比例極低，打新份額極少。二級(jí)市場(chǎng)，公募REITs的平均溢價(jià)率接近30%，直接參與存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。”前述券商資深人士指出。 對(duì)于公募REITs，華夏基金建議，還是理性投資，避免追漲殺跌。如果二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)比較大的回撤，可能是逢低布局的好機(jī)會(huì)；如果漲幅已經(jīng)較高的部分產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)一步上漲，顯著超出其內(nèi)在價(jià)值，短期內(nèi)不建議追高。公募REITs的投資還是要結(jié)合底層資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值、隱含的長(zhǎng)期投資回報(bào)率、二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性，以及投資人自身的投資回報(bào)要求，進(jìn)行綜合考慮和投資判斷。 宏觀經(jīng)濟(jì)景氣度是關(guān)鍵 與傳統(tǒng)基金經(jīng)理往往爬格子選股買賣個(gè)股不同，公募REITs的基金經(jīng)理實(shí)際上干的就是REITs底層資產(chǎn)項(xiàng)目公司的運(yùn)營(yíng)管理的活。這意味著公募REITs面臨不同類型的風(fēng)險(xiǎn)。 “毫無(wú)疑問(wèn)的是，如果宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣，每個(gè)行業(yè)都會(huì)受到影響，即使是相對(duì)現(xiàn)行公募REITs的底層資產(chǎn)是比較穩(wěn)健的基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。”前述券商資深人士進(jìn)一表示。 從2022年公募REITs披露的中報(bào)不難發(fā)現(xiàn)，由于二季度國(guó)內(nèi)局部地區(qū)出現(xiàn)疫情擾動(dòng)，高速公路和個(gè)別產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs整個(gè)上半年的收入受到拖累。相比之下，倉(cāng)儲(chǔ)物流和生態(tài)環(huán)保類REITs的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)更具韌性。這也讓不同類型的公募REITs在二級(jí)市場(chǎng)上的表現(xiàn)有所分化。 在采訪中，公募REITs面臨的風(fēng)險(xiǎn)也達(dá)成了一定的共識(shí)——局部疫情反復(fù)對(duì)REITs底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)造成影響；部分REITs實(shí)施租金減免可能影響可分配金額的風(fēng)險(xiǎn)。 事實(shí)上，無(wú)法否認(rèn)的是，公募REITs投資集中度高，80%以上基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券（ABS）并最終投資于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，因此公募REITs收益率很大程度依賴基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目可能因經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化或運(yùn)營(yíng)不善等因素影響，導(dǎo)致實(shí)際現(xiàn)金流大幅低于預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，存在基金收益率不達(dá)預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。 此前，中信證券曾撰文稱，REITs市場(chǎng)存在可投資標(biāo)的偏少，單個(gè)標(biāo)的的資產(chǎn)規(guī)模偏小的缺陷。“我們認(rèn)為，當(dāng)前REITs市場(chǎng)的主要矛盾，是規(guī)模龐大的底層基礎(chǔ)資產(chǎn)，同樣規(guī)模龐大的希望入場(chǎng)的資金，和選擇有限，容納資金能力不足的掛牌上市產(chǎn)品之間的矛盾。目前階段放開擴(kuò)募，預(yù)計(jì)不僅不會(huì)沖擊當(dāng)前REITs產(chǎn)品的價(jià)格，反而可以吸納更多資金真正進(jìn)入REITs市場(chǎng)，給予這些資金以規(guī)模化配置的機(jī)遇。我們看好整個(gè)REITs市場(chǎng)，建議投資者從受疫情影響程度，運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)后續(xù)資本化開支可能，底層資產(chǎn)所處區(qū)域等不同維度，區(qū)分不同REITs產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)。” 值得注意的是，最近首批上市中的5只REITs擴(kuò)募的啟動(dòng)，標(biāo)志著我國(guó)公募REITs發(fā)展又邁出重要的一步。REITs擴(kuò)募的啟動(dòng)將為REITs市場(chǎng)注入更多的活力，有望提升底層資產(chǎn)的營(yíng)收能力。 華泰證券固定收益團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，公募REITs擴(kuò)募若購(gòu)入更多資產(chǎn)質(zhì)量較高的項(xiàng)目，將會(huì)給投資者帶來(lái)更多的分紅等，但分紅率是否提高也取決于擴(kuò)募項(xiàng)目的定價(jià)、運(yùn)營(yíng)等因素。對(duì)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的影響需關(guān)注擬收購(gòu)資產(chǎn)質(zhì)量、新收購(gòu)資產(chǎn)項(xiàng)目估值、基金是否有足夠債融空間等要素。隨著更多同類資產(chǎn)入市，REITs中期估值或走向分化。伴隨市場(chǎng)稀缺性降低，有助于資產(chǎn)估值回歸內(nèi)在價(jià)值，推動(dòng)二級(jí)定價(jià)更為理性，存量公募REITs價(jià)格在這種背景下或走向分化。 除去底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，華夏基金曾表示，公募REITs在證券交易所上市交易，二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)將直接影響投資人的投資收益。投資者需仔細(xì)研究REITs投向的底層資產(chǎn)質(zhì)量，對(duì)于基礎(chǔ)資產(chǎn)的區(qū)位、歷史經(jīng)營(yíng)情況、現(xiàn)金流預(yù)測(cè)情況、資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的合理性等因素有一個(gè)綜合判斷，再根據(jù)二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格是否偏離REITs基本面做出投資判斷。 投資者如何認(rèn)購(gòu)REITs 公募REITs基金跟投資者以前接觸到的基金是完全不同的，比如公募REITs基金不能申購(gòu)贖回——只能在發(fā)行時(shí)認(rèn)購(gòu)或上市以后買賣。 REITs的認(rèn)購(gòu)，分為場(chǎng)外和場(chǎng)內(nèi)兩種方式。場(chǎng)外購(gòu)買方式多種，比如在基金公司官網(wǎng)上購(gòu)買，其優(yōu)點(diǎn)是手續(xù)費(fèi)相對(duì)較低；在第三方平臺(tái)上購(gòu)買基金，優(yōu)點(diǎn)是操作比較簡(jiǎn)單，但是交易不方便。場(chǎng)內(nèi)購(gòu)買是指投資者可以通過(guò)交易股票的證券賬戶購(gòu)買。投資者需要擁有股票賬戶，并在APP上辦理開通基礎(chǔ)設(shè)置基金權(quán)限業(yè)務(wù)，就可選擇相應(yīng)的REITs品種購(gòu)買，當(dāng)然相關(guān)權(quán)限最好提前開通。建議投資者直接去券商APP購(gòu)買。 如果投資者使用場(chǎng)內(nèi)證券賬戶認(rèn)購(gòu)基礎(chǔ)設(shè)施REITS基金份額，可以直接參與場(chǎng)內(nèi)交易，如果投資者是使用場(chǎng)外基金賬戶認(rèn)購(gòu)，需要先托管場(chǎng)內(nèi)的證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，才能進(jìn)行交易，基礎(chǔ)設(shè)施REITS基金與其他的公募基金托管的方式是一致的。 當(dāng)然，投資者也可以選擇直接在二級(jí)市場(chǎng)上買賣，自然要承擔(dān)相應(yīng)產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。