每經記者｜包晶晶    每經編輯｜何小桃 陳夢妤    

每平方米單價12萬元、13萬元、17萬元……是什么樣的神仙地塊，周圍云集了這么多超級豪宅？‍

2023年，上海土地市場開局不一般。

幾天前，上海悄悄甩出了一張“王炸”：北外灘核心地塊一組風貌項目遴選結果公布，重量級住宅地塊，底價51.57億元，附帶極為苛刻的開發條件，但價值同樣充滿想象。

地塊現狀

去年年中，就有不少行業人士預測，2023年上海內環內可能會以各種形式出現豪宅項目，而外灘、北外灘、東外灘，將是最容易出爆款的核心地塊。這一風貌項目，會不會成為今年的“王炸級”高端住宅？

這是上海去年的超級地塊?? 實探！這個房地聯動價21萬/平的地塊有什么來頭？

周邊超級豪宅云集

1月30日，《每日經濟新聞》記者實探發現，該地塊位于周家嘴路舟山路，緊鄰地鐵4號線，步行可至北外灘商務區，也是內環內不可多得的核心地塊。

距離該地塊2個路口，就是知名的瑞虹新城悅庭、瑞虹新城怡庭、中糧瑞虹海景壹號等知名高端住宅。根據鏈家平臺顯示，瑞虹新城怡庭最新一套住宅成交價格為3250萬元，單價超過17萬元/平方米。

地塊西面則是網紅盤“招商外灘璽”，2022年3月開盤價格為122500元/平方米。

來源：貝殼找房

此次遴選的兩幅土地并非緊密相連，而是間隔一座正在建設的中垠商業廣場。土地也不規則，hk356B-01地塊（138街坊）為梯形地塊，而hk311-01地塊則類似三角形。

hk311-01的開發指標要求已經達到了超高難度，除了僅1.35的低容積率外，“限高”要求更是苛刻：沿周家嘴路建筑檐口高度不超過15米，沿岳州路建筑檐口高度不超過9米。局部需有提高的，應經過歷史風貌區和優秀歷史建筑保護專家委員會論證，具體以建設項目規劃管理階段審定的方案為準。

同時，根據規劃建設要求，該地塊為成片風貌保護街坊，規劃范圍內均需進行肌理保護。街坊內部延續以主弄為核心的魚骨狀人行交通體系。總弄寬度宜為4-8米，支弄寬度宜為3-4米，局部可適當放寬，具體弄巷布局以建設項目規劃管理階段審定的方案為準。

地塊現存建筑

上海中原地產市場分析師盧文曦1月30日上午接受記者微信采訪時表示：“難度太大了，限高意味著這一地塊還是以聯排產品為主，一小部分四層到五層的花園洋房產品，極少量獨棟，全部做成獨棟項目還是很困難的。”

除了高度限制，hk311-01地塊還“包著”一座加油站，并且需要“讓開”一座商務樓。

根據遴選公告的答疑紀要，加油站將按控規要求拆除并在控規加油站范圍內新建一座加油站，目前正在辦理規劃手續，該新建加油站為二級加油站。

此外，hk356B街坊內歷史建筑保護保留規模不小于2.14萬平方米（含hk311街坊歷史建筑保留保護規模0.34萬平方米），hk356B街坊內歷史建筑保護更新規模不小于2.54萬平方米，真正是“瓷器店里捉老鼠”。

成本高！高！高！

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“市中心做這種產品，最大的問題就是歷史風貌保護，成本非常高。”盧文曦指出。

經過遴選，本次談選項目最終實施主體為：上海金橋出口加工區房地產發展有限公司（下稱金橋）和上海北商發企業服務有限公司（下稱北商）聯合體。

來源：上海市虹口區人民政府

“類似的舊改，都是國資委平臺再聯合一家央國企來承接，民營房企一般很難進行開發，畢竟里邊涉及很多細節，哪怕在建造過程中涉及一些文保方面的小技術問題，開發成本也會大大增加甚至翻倍，成本風險非常大。”

來源：上海市虹口區人民政府

相比瑞安房地產2022年獲得的楊浦區舊改項目開發權，盧文曦也坦言，像這類地段更好、地形更為完整的舊改項目，對開發企業而言更有價值。

2022年10月25日，“舊改大戶”楊浦區用歷史風貌保護項目刷新了上海房地聯動價的最高紀錄。楊浦區平涼社區03B3-01地塊（平涼街道6街坊）實施主體被確定為瑞安房地產（持股60%）和楊樹浦置業（持股40%）。當時21萬元/平方米的房地聯動價，刷新了市場對上海房價的預期。而此次虹口區嘉興路街道兩幅地塊出讓，選擇了不公開房地聯動價。

“楊浦緊鄰虹口，瑞安在虹口區進行的城市更新非常被認可，政府期望通過引進高端開發品牌來提升區域內的整體開發水平，同時這塊地的開發價值和預期利潤也更高。相比之下，嘉興路街道這塊地開發比較傷腦筋，即使在公開土地市場上，也未必有企業主動競拍。”

“考慮到開發成本、開發難度，這個王炸地塊不見得給開發商帶來多高利潤，所以由國資平臺來開發比較合適，利潤未必是他們首要考慮的，反而是把地標性產品做出來，為后續開發產品奠定基礎更重要。”

如前所述，此次遴選并未公開房地聯動價，市場也無法判斷這兩家房企究竟是撿到了皮夾，還是啃了塊“硬骨頭”。

事實上，從金橋和北商這兩家公司的角度來看，未來如果想要深度參與上海城市更新，這一次超高難度的舊改開發經驗就顯得尤為重要。

“上海內環內、中環甚至外環仍然有著大量城市更新空間，而城市更新和普通商業住宅開發的難度不可同日而語，大型地標性舊改的操盤經驗是企業未來參與競爭的絕對加分項。”盧文曦說。

記者|包晶晶 編輯|何小桃 陳夢妤 杜波

校對|王月龍

內文、封面圖源：每經記者 包晶晶 攝

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