每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

二手房交易迎來重大變化。

3月30日，自然資源部、中國銀保監(jiān)會印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》（以下簡稱《通知》），對協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”作出全面部署。這意味著，“帶押過戶”從地方性政策走向了全國化、常態(tài)化和全面推進的階段。

事實上，根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年以來全國已有超百城出臺二手房“帶押過戶”政策，包括深圳、濟南、大連等多個省會城市和計劃單列市。而且，天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開展二手房“帶押過戶”。

資料來源：江門市住建局、中信證券、wind、國金證券楊靖制圖、視覺中國圖

“按100萬元總價、貸款金額約70萬元、貸款本金余額50萬元為例，如果按照過去的交易模式，賣房人需要先籌集50萬元歸還貸款才可以實現(xiàn)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。而按照‘帶押過戶’政策，這50萬元的提前支付成本可以省略，這自然使得二手房的交易明顯加快。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進3月31日通過微信告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，此次政策的意義在于，后續(xù)對于盤活二手房市場、以二手房帶動一手房交易等都具有積極的作用。近期各地二手房的交易復(fù)蘇，也有一部分原因和此類政策的推進有關(guān)。

強調(diào)常態(tài)化、以點帶面

根據(jù)《通知》，“帶押過戶”是指在申請辦理已抵押不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜3月31日通過微信告訴記者，目前各地推出的“帶押過戶”主要分為個人業(yè)務(wù)和企業(yè)業(yè)務(wù)，個人業(yè)務(wù)居多，主要針對二手住宅交易。部分地區(qū)如東臺、平頂山等，還將“帶押過戶”業(yè)務(wù)擴展至工業(yè)項目、商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域，有效解決了在押的不動產(chǎn)交易過戶中“轉(zhuǎn)貸”辦理時間長、交易風(fēng)險高、資金負擔重等問題。

與過往多個城市“帶押過戶”更強調(diào)從不動產(chǎn)登記制度、創(chuàng)造營商環(huán)境等角度進行不同，《通知》明確，要高度重視，提高政治站位，將做好不動產(chǎn)“帶押過戶”作為當前加快推動經(jīng)濟運行穩(wěn)步回升的重要舉措之一。

兩部門明確，各地要在已有工作的基礎(chǔ)上，深入探索，以點帶面，以“三個拓展”全面推進“帶押過戶”：推動省會城市、計劃單列市率先實現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展；推動同一銀行業(yè)金融機構(gòu)率先實現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機構(gòu)拓展；推動住宅類不動產(chǎn)率先實現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動產(chǎn)拓展，最終實現(xiàn)地域范圍、金融機構(gòu)和不動產(chǎn)類型“帶押過戶”全覆蓋。

嚴躍進認為，此次政策對于上述三個層次的表述，充分體現(xiàn)了常態(tài)化開展“帶押過戶”的導(dǎo)向，對于后續(xù)不同城市、不同銀行和不同房地產(chǎn)項目的改革試點都具有積極的指導(dǎo)意義。

防止“一房二賣”

在各地在實踐探索中，目前主要形成了三種“帶押過戶”模式：一是新舊抵押權(quán)組合模式，即通過借新貸、還舊貸無縫銜接，實現(xiàn)“帶押過戶”；二是新舊抵押權(quán)分段模式，即通過借新貸、過戶后還舊貸，實現(xiàn)“帶押過戶”；三是通過抵押權(quán)變更實現(xiàn)“帶押過戶”。

《通知》要求，各地結(jié)合本地實際，確定適宜的辦理模式，并結(jié)合實踐不斷豐富發(fā)展。尤其買賣雙方涉及不同貸款方的業(yè)務(wù)，鼓勵各地積極引入預(yù)告登記，通過預(yù)告登記制度，維護各方當事人合法權(quán)益，保障金融安全。此外，買賣雙方涉及不同貸款方的業(yè)務(wù)時，鼓勵各地積極引入預(yù)告登記，通過預(yù)告登記制度，防止“一房二賣”、防范抵押權(quán)懸空等風(fēng)險。

《通知》同時強調(diào)，要建立暢通的溝通協(xié)調(diào)機制，加強業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)管，梳理各環(huán)節(jié)風(fēng)險點，制定應(yīng)急預(yù)案，通過發(fā)布三方（四方）協(xié)議樣本、風(fēng)險提示、業(yè)務(wù)預(yù)警等方式切實防范風(fēng)險。要細化業(yè)務(wù)流程，加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，做好宣傳引導(dǎo)，鼓勵企業(yè)群眾積極選擇“帶押過戶”服務(wù)。

“二手住宅‘帶押過戶’政策的落實，有利于提升二手房交易活躍度。”陳文靜表示，“帶押過戶的交易方式，可以一定程度上降低交易成本，減輕交易風(fēng)險，簡化二手房交易流程，縮短交易周期，活躍二手房交易市場，促進換房需求加快釋放，從而進一步對新房市場形成一定支撐。二手房‘帶押過戶’政策的進一步推進和擴圍對當前房地產(chǎn)市場或?qū)a(chǎn)生積極帶動。”

值得一提的是，3月31日，北京銀保監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部、北京市規(guī)劃和自然資源委員會、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進個人存量住房交易“帶押過戶”有關(guān)工作的通知》，明確規(guī)定住房交易雙方可以在原抵押權(quán)不解除的情況下辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，有效克服傳統(tǒng)方式下交易成本高、時間長、流程復(fù)雜等問題，切實提升本市居民住房交易、登記和金融服務(wù)水平。

封面圖片來源：資料來源：江門市住建局、中信證券、wind、國金證券楊靖制圖、視覺中國圖