每經記者｜王佳飛    每經編輯｜陳夢妤    

“TOD模式涵蓋很廣，具備了打造超級場景的可能性，而這個超級場景里是需要超級內容和超級運營的。”

4月末，京投發展主辦第五屆TOD創新論壇，總裁高一軒接受了《每日經濟新聞》記者專訪。

京投發展總裁高一軒 受訪者供圖

“2023年我們還有拿地計劃”

“華東肯定是京投發展一個持續的重點，中部區域，我認為安徽、西安肯定還會是重點。目前我們的核心除了北京、京津冀，還是在華東重點城市進行深耕。”

談及近期的土拍及房地產市場，高一軒表示：“土地市場現在在產生劇烈分化，是市場最終選擇的結果。”

“就北京土拍來說，有些地方好賣一些，大家趨之若鶩；有些地方是平均流速的，大家就有選擇；有些地方流速很慢，就被市場拋棄了。”

“這個分化不是由企業造成的，是由用戶造成的，我覺得這是市場最終選擇的結果。這就是房地產市場的調整，體現的是企業的理性選擇，背后決定的力量是市場最終的選擇，是購房人最終的選擇，也決定了企業的行為。房企現在更加尊重購房人的選擇，因為企業生存的壓力，都很注重周轉問題。”

“即使如此，我們仍舊要保持一個比較健康的增長，畢竟還是需要一定規模去支撐企業發展，這是我們下一步肯定要去做的，2023年我們還有拿地計劃。”

“開辟第二曲線”

TOD是京投發展最顯著的標簽，如今很多房企也“殺”進了TOD領域，高一軒談到：“危機意識肯定是有的，但我們沒有太想在傳統賽道上‘卷’。一方面要‘素質教育’，另一方面該刷題的時候還得刷題。我們會嘗試開辟第二曲線，一定要去做新東西。”

對于“第二曲線”，京投發展近年來做了用戶主義導向嘗試。高一軒認為：“就像整個TOD事業一樣，在過去3年，所有TOD從業者都面臨了巨大挑戰。”

正如高一軒所說，市場是房地產行業背后的決定力量，TOD的開發也必須走向用戶主義。“TOD是一個具有非常高技術門檻的物業開發形態，但隨著時代發展、市場調整、行業變化，這樣一個單純的優勢已不足以讓我們在TOD發展過程中跟上時代步伐，所以我們不可避免要轉向用戶主義。”

“我們提出了三句話。第一是‘三觀正’，首先我們的底層邏輯、價值觀要符合當下的時代背景，必須是正義的。”

“第二是‘顏值高’，我們確實已經進入了高審美水平的時代，現在不管商業品牌、房地產還是生活方式品牌，包括國內國際知名品牌，其實都是用很高的審美非標化顏值打動了我們。”

“第三是‘關系好’，是指跟用戶的關系好，我們必須時刻以用戶為中心，從用戶需求和所思所想出發。這樣才能真正符合他們的需求，才能真正在這樣一個粉絲經濟時代獲得大量擁護，有人愿意重復付費，為我們的產品和服務買單，這樣的商業模式才是可持續的。”

“所以在這樣一個預判之下，我們在北京西山一個獨立的場所打造了慢閃公園，以此為載體，對TOD的開發資源進行整合和場景孵化，進行常態化、長新化、定制化的內容運營。成熟的內容運營有一部分已經在TOD開發中得到了應用，從慢閃的開園到中秋的音樂節、冰雪治愈季和與許知遠合作的文學節等等，這樣一個小小的只有2萬平方米的公園變成了一個劇場，變成了一個展廳，它的能量因內容而非單純的場景，不斷向外釋放。”

經過兩年的建設和運營，慢閃公園已逐漸成熟為具有獨立運營能力和自我完善能力的價值孵化器。

雙輪驅動

為了推進“第二曲線”業務，京投發展計劃做出組織調整。

高一軒告訴《每日經濟新聞》記者：“我們會馬上做組織調整，可能由我直接負責商業管理部和商管公司，運營一定是我們的核心能力，不管它跟不跟地產結合，這都是我們需要的一個核心能力。”

“商業運營其實是一個比較狹義的定義，廣義實際上是服務運營，可能是把物業、客服，商業管理，包括文化活動、演出整合于一體的綜合運營，不再是一個傳統意義上的商業運營，這種綜合運營能力，或者叫生活方式運營能力，是我們下一步必須具備的獨立能力，有這個能力，才能保證我們的持續優勢，不管跟不跟住宅業務相關。當然，跟住宅業務相關是它最好也最直接的一種變現方式，它一定會反向強烈賦能我們的住宅。”

“TOD模式涵蓋很廣，具備了打造超級場景的可能性，而這個超級場景里是需要超級內容和超級運營的。這么大尺度做超級運營，能力門檻是非常高的，這個門檻加上地鐵停車場上蓋綜合開發的技術門檻，形成雙門檻，促使我們能夠雙輪驅動，跑得更快。”

封面圖片來源：受訪者供圖