每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

這段時間，上海華僑城·純水岸這個區(qū)域絕版地王項目的業(yè)主們投訴意見不斷。

2020年7月，上海土拍連破記錄，虹口區(qū)嘉興街道地塊溢價率超28%、楊浦區(qū)定海社區(qū)D5-1地塊溢價率近19%，浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)鎮(zhèn)北社區(qū)PDP0-0404單元D-04-06地塊，在鏖戰(zhàn)200余輪后，被華僑城以樓板價4.4萬元/平方米、總價超50億元摘得，溢價率19.07%。此后，上海土拍規(guī)則鎖定10%溢價上限，該地塊也成為唐鎮(zhèn)絕版地王。

華僑城·純水岸 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

地王曾經(jīng)創(chuàng)下開盤售罄的驕人戰(zhàn)績，但自2023年初起，華僑城·純水岸業(yè)主就因外立面減配問題頻繁投訴，隨著工程不斷推進，業(yè)主們又發(fā)現(xiàn)了圍墻貨不對板、車庫粗糙、大門與原方案有出入等問題。上海電視臺新聞綜合頻道2023年1月16日曾對此進行報道，但截至目前，業(yè)主與項目公司仍未達成一致。

開發(fā)商華僑城方面回應《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)項目由上海唐僑盈置業(yè)有限公司（下稱唐僑盈置業(yè)）開發(fā)，在施工建設過程中，部分客戶認為項目外立面變更并向相關政府部門進行投訴，由相關政府部門進行充分的核實調(diào)查后認定我司經(jīng)營合規(guī)合法，我司也就此一直高度重視并保持與客戶的密切溝通。”

開盤前緊急申報修改方案

有業(yè)主發(fā)現(xiàn)，1-14#北立面的樓梯井外立面，每棟均有鋁板被更換成了涂料，并且做成與鋁板形態(tài)一致的格子外觀，但因色差極大，業(yè)主認為這對建筑外觀造成了嚴重影響。

唐僑盈置業(yè)卻拿出了上海市浦東新區(qū)規(guī)劃和自然資源局“關于準予變更該項目1-14#住宅建筑單體北側(cè)立面局部調(diào)整”的文件，該文件落款日期為2021年10月15日。根據(jù)業(yè)主提供的資料，早在2021年9月，華僑城就向浦東新區(qū)規(guī)劃和自然資源局提交了一份《情況說明》，當時樓盤尚未辦理預售許可證。

令業(yè)主們難以理解的是，明明申請在先、開盤在后，但變更期間的營銷推廣和售樓處沙盤展示，樓棟外立面均標識為鋁板，即便進入2021年12月22日-28日的認購期，開發(fā)商也未將此項變更以任何形式告知購房人。2022年1月17日項目開盤，788組成功購入的幸運業(yè)主沉浸在喜悅之中，但隨后而來的“驚喜”令他們無法接受。

對于最具爭議的“外立面鋁板換涂料”問題，記者6月3日下午來到項目現(xiàn)場，樓棟北側(cè)外立面的確使用了涂料，但項目北面緊鄰的德淳路為雙向兩車道，“紫金9號”小區(qū)一期2號樓、6號樓、8號樓緊鄰馬路，與華僑城·純水岸距離的確非常近。

而唐僑盈置業(yè)在《情況說明》中列出：“經(jīng)過我司深化設計研究發(fā)現(xiàn)，原先設計的部分鋁塑板材質(zhì)的外立面因材料材質(zhì)將造成反光并產(chǎn)生光污染，我司擬對施工幢號為1-14#樓的局部北側(cè)外立面進行優(yōu)化調(diào)整，將局部的鋁塑板替換為環(huán)保涂料，減少鋁塑板反光帶來的光污染，提升外立面安全系數(shù)和環(huán)保程度。”

律師稱“開發(fā)商難以被認定為違約”

多次交涉未果之下，今年5月，雙方產(chǎn)生了沖突。

對此，5月25日，華僑城A董秘在投資者平臺回復時提到，這次沖突是項目在施工建設過程中，部分客戶認為項目外立面變更引起。公司一直保持高度關注，與客戶積極溝通，同步啟動客戶應答機制。持續(xù)在政府相關部門的監(jiān)管指導下合法合規(guī)、坦率溝通、妥善處理客戶訴求。我們非常理解客戶的訴求，真誠希望與廣大客戶一起構建開放包容的溝通機制，并愿意在此基礎上進行有益會談。

那么，對于已經(jīng)獲得許可的變更，業(yè)主是否有反對權？

“在預售前，我司為項目單一產(chǎn)權人，可以單獨向相關部門申請調(diào)整；唐鎮(zhèn)華僑城公眾號是我司唯一官方發(fā)布信息的公眾平臺，未對項目外立面有相關宣傳。”華僑城方面認為。

從事建筑建造行業(yè)23年的工程師江程對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，外立面的變更，由開發(fā)企業(yè)申請，符合審批條件的，相關部門審批通過即可進行施工。事實上在建筑行業(yè)，因客觀因素改變設計方案，是非常常見的。

記者向上海市光明律師事務所律師付永生、顧準咨詢時，獲得的答復是，“類似的局部變更非常多，只是廣大業(yè)主沒有注意到，或者注意到但沒有意愿、時間、能力、財力等種種原因維權。有的業(yè)主完全不在意外立面的變更，有的業(yè)主沒有時間參與，有的業(yè)主不相信維權成功，也有很多業(yè)主抱著事不關己、高高掛起的態(tài)度。”

如果已經(jīng)在宣傳冊、公開資料、沙盤，售樓處介紹等明確了項目這一細節(jié)，后期再做更改，是否有欺詐之嫌？

付永生、顧準兩位律師表示：“開發(fā)商難以被認定為違約，并且不可能被認定為欺詐。法律上的‘欺詐’屬于特殊的法律用語，和日常所說的‘欺詐’完全不同。”

2020年12月23日通過的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

“想獲得賠償?shù)目赡苄詷O低”

業(yè)主們的訴求是，要求開發(fā)商與廣大業(yè)主達成補救方案，恢復與宣傳物料一致的外立面鋁板材質(zhì)、小區(qū)圍墻，降低業(yè)主因該虛假宣傳造成的損失；刪改不公平格式條款，保障業(yè)主權益等。

據(jù)記者多方了解，業(yè)主訴求并未得到滿足，部分業(yè)主也尋求了法律人士的幫助，但被告知“打贏的機會不大”。

付永生、顧準兩位律師告訴記者，“根據(jù)最高人民法院的規(guī)定，廣告宣傳資料，凡是沒有寫進合同的，開發(fā)商變更，都不算違約。除非對買賣有重大影響的，即使不寫進合同，也算合同的一部分，開發(fā)商隨意變更，就構成違約，就要賠償。但如何理解‘重大影響’”，眾說紛紜。外立面的變更，有可能被法院認定為一般影響，就不算合同有約定，開發(fā)商的行為不違約，不需要賠償。”

“通過民事訴訟維權，更是難上加難。業(yè)主有權利維權，要求開發(fā)商予以賠償，但是根據(jù)本案的具體情況，獲勝的可能性很低，而且即使獲勝，單戶業(yè)主賠償?shù)慕痤~極低。”兩位律師表示。

事實上，記者從其他項目業(yè)主維權訴求中也獲知，買房人在交易之前并不能預看合同，而等到正式購房時，特別是紅盤需要搖號選房，迅速做決定，仔細審核購房合同的時間少之又少，對于合同細節(jié)并沒有識別能力，而維權之中的部分爭議焦點，往往隱藏在合同的細枝末節(jié)里。

那么，以“合同為準”“以實際交付為準”，能否成為開發(fā)商的擋箭牌？

“業(yè)主可以聘請律師審核合同，對于廣告宣傳、沙盤、銷售口頭介紹一一對比書面合同，查漏補缺。對于業(yè)主認為重要的遺漏內(nèi)容，和開發(fā)商協(xié)商寫到合同中的補充條款中。”

對于此事的最新進展，華僑城方面也回應稱：“唐鎮(zhèn)項目目前正處于施工階段，對于部分客戶反映的相關問題，我司將根據(jù)國家相關規(guī)范進行全面排查，確保早日將項目建設完成。”

發(fā)稿前，據(jù)業(yè)主代表反饋，開發(fā)商方面已口頭答應恢復鋁板，但還要等正式的書面通知。對此記者也向華僑城方面予以核實，但截至發(fā)稿尚未收到有效回復。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝