每日經濟新聞 2023-07-29 08:51:22
每經編輯｜李澤東
據合肥日報，7月28日下午，省委常委、市委書記虞愛華主持召開專題會議，研究謀劃全市房地產工作。
鑒于合肥城區房地產市場依然存在“兩個搖號”的良好態勢，即房企在肥競拍土地需要搖號、市民在部分區域購房需要搖號，會議明確要抓緊完善以下工作舉措：
一是大膽穩妥推進商品房“現房銷售”試點，著力抓好蜀山區和包河區各一個試點項目。
二是為避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內面積計價。
每經記者 包晶晶 攝
三是“城中村”改造是公益性項目，并非營利性工程，大膽探索土地供應“定向掛牌、協議出讓”。
四是大力推動貨幣化安置、房票安置等多元化安置方式，盡全力讓市民在安置上更早更快更靈活。
五是試行取消商品房的樓層差價率限制，把定價權交給市場。
六是試行車位、車庫與商品房同步辦理預售許可證，但嚴禁捆綁銷售。
七是探索房地產項目地下車庫整體驗收合格，即可辦理預售許可證，此舉有利于提高地庫建設質量，防止趕工期造成地庫漏水等問題。
八是落實“全程代辦”，全面推進“拿地即開工、開工即開建、交房即交證”。
九是堅持和完善土地招標拍賣掛牌出讓制度，運用“競品質”機制，探索競爭性談判出讓方式，優先考慮“四沒有”的優質房企：即沒有項目“爛尾”、沒有項目有“保交樓”任務、沒有物業管理出問題、沒有項目工程質量問題。
十是要以嚴密制度加強商品房預售資金共同監管，嚴防資金挪用。
十條措施中，格外引人關注的是第二條“避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內面積計價”。
就在本月13日，話題“女子買69平公寓37平是公攤”空降熱搜，引發熱議。
圖片來源：視頻截圖
據華商網報道，西安一新樓盤的公寓房69平方米的房子公攤面積37平方米，業主姬女士直呼“太離譜了”。該樓盤的銷售人員稱，門廳大走廊寬敞氣派，公攤比例合規。7月13日，該樓盤所在轄區住建局表示，目前公攤面積的占比沒有明文規定。
姬女士提供的購房合同顯示，房子的預（實）測建筑面積共69.75平方米，其中套內建筑面積32.71平方米，分攤共有建筑面積37.04平方米。公攤率竟超過了50%……
那么究竟什么是公攤面積，又能否取消呢？
公攤面積制度在我國存在已久。2001年施行的《商品房銷售管理辦法》明確規定：商品房建筑面積由套內建筑面積和公用建筑面積共同組成。
具體來說：套內建筑面積＝套內使用面積＋套內墻體面積＋陽臺建筑面積。
而公用建筑面積一般由以下兩部分組成：
1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；
2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。
簡單來說，如果電梯、走廊、過道等公共設施的公共空間越多，那公攤系數自然也就越大。
近年來，關于取消公攤面積的聲音從未間斷。2022年兩會期間，全國政協委員洪洋表示，在商品房銷售中附加公攤面積是普遍現象。取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中，讓老百姓明白付費，放心購房。2021年兩會期間，全國政協委員周世虹提交了一份“取消公攤面積”的提案。
圖片來源：每經記者 包晶晶 攝
據時代周報此前報道，合碩機構首席分析師郭毅告訴記者，關于公攤面積，如果開發商能夠實現公開公示，并且真實用到購房者生活居住本身，沒有私自盈利，就是合理的公攤，沒必要取消。
中國香港被認為是“公攤”的發源地，中國內地的期房預售、賣公攤面積等模式，都是上世紀90年代借鑒自香港，但香港已于10年前正式廢除了公攤模式。從2013年起，香港的新房銷售必須按照實用面積標注，否則將被罰款100萬至500萬港幣、判處3至7年監禁，針對存量房售賣，政府要求賣家提供以“套內面積”和“建筑面積”計價的雙份資料。從國際經驗來看，“取消公攤”也已經是大勢所趨。
央視新聞去年8月曾報道，在業內人士看來，取消“公攤面積”不可能一蹴而就，甚至會影響到購房者的權利。《商品房銷售管理辦法》中明確指出：分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。
從購房人的角度來說，“公攤面積”太小，可能意味著狹窄的電梯間、一梯多戶、公共活動區域減少等配套設施問題，進而影響居住的質量與舒適度。
此外，取消公攤面積后，還會給業主入住后公攤部位的管理、維護以及后續產生的安全責任帶來許多現實問題。因此，完全取消公攤，在實踐過程中可能會出現很多困難和問題。
中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長虞曉芬稱：“（目前）按照建筑面積來計價或產權確認也是對老百姓權益的一個保護，因為公用部分也是屬于老百姓所有的，還是有合理性的。”
如果收房后出現房屋面積縮水、公攤面積增加的情況，業主又該如何維權呢？在收房后，假如對公攤有異議，購房者可以攜帶購房合同、建筑施工圖，房屋銷售或者分割方案等，到房產測繪中心申請面積鑒定。
據央視新聞此前報道，廣東連越律師事務所高級合伙人黃羅平曾表示，我們說一般正確尋求法律幫助的話，你首先要把你受損害的證據要固定好，第一開發商他在進行報建的時候，報建的公攤面積到底有多少，第二把開發商當初給你做的承諾，證據可以準備好，第三向相關的行政主管部門進行投訴，最后環節才是依法向人民法院提起訴訟。
每日經濟新聞綜合合肥日報、華商網、央視新聞、時代周報
封面圖片來源：每經記者 包晶晶 攝
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