每經(jīng)記者｜劉頌輝    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

園區(qū)經(jīng)濟是觀察中國經(jīng)濟景氣度的重要風向標，也是全社會高度關注的主要窗口。經(jīng)濟園區(qū)化、園區(qū)產(chǎn)業(yè)化、產(chǎn)業(yè)集群化已成為地方政府推進產(chǎn)業(yè)基礎高級化、產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)代化的重要抓手。

那么，在當前的經(jīng)濟背景下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨哪些挑戰(zhàn)？未來將何去何從？8月8日，在觀點機構主辦、每日經(jīng)濟新聞等聯(lián)合主辦的2023博鰲房地產(chǎn)論壇期間，金地威新產(chǎn)業(yè)研究院院長葛培健接受了《每日經(jīng)濟新聞》記者專訪，分享了對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新見解。

金地威新產(chǎn)業(yè)研究院院長葛培健 圖片來源：觀點網(wǎng)

新變局下存在“四大新機遇”

葛培健認為，隨著黨的二十大提出堅持把發(fā)展經(jīng)濟的著力點放在實體經(jīng)濟上，多地再次重申制造業(yè)立市，深圳、廣州、天津等地均提出“產(chǎn)業(yè)強市”，推進新型工業(yè)化建設，上海連續(xù)三年推介三批共53個市級特色主題園區(qū)。

“未來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的競爭不再是企業(yè)之間的競爭，行業(yè)的競爭，而是生態(tài)的競爭。產(chǎn)業(yè)園區(qū)由原先的‘空間提供商’‘時間合伙人’，發(fā)展成為‘生態(tài)耕耘者’。”

在葛培健看來，頂層戰(zhàn)略下，特色化、主題化、專業(yè)化的園區(qū)將成為高質量發(fā)展的首選。新變局下存在新機遇，影響產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來四類開發(fā)運營模式。

機遇一是數(shù)實融合，園區(qū)管理模式面臨迭代轉型。數(shù)實融合被認為是我國彎道超車的發(fā)力點，我國已初步構建起先進完備的信息技術產(chǎn)業(yè)體系，實現(xiàn)了技術發(fā)展與產(chǎn)業(yè)應用雙輪驅動的發(fā)展模式。

機遇二是存量時代，運營模式面臨戰(zhàn)略轉型。企業(yè)正從“承接中小企業(yè)園區(qū)開發(fā)建設”到“為區(qū)域招商引資+綜合運營創(chuàng)造生態(tài)，進而促進增量發(fā)展”的演變。對園區(qū)運營能力更是提出了“產(chǎn)業(yè)主題化+產(chǎn)品定制化+管理精細化”的新要求。

機遇三是雙碳時代，建造模式面臨倒逼轉型。產(chǎn)業(yè)園區(qū)碳排放量高已成為制約雙碳目標達成的既成事實。打造低碳園區(qū)不僅是企業(yè)ESG的體現(xiàn)，更是企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新的標志。多樣化的運營收入，也是產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來商業(yè)模式的組成部分之一。

機遇四是資管時代，商業(yè)模式面臨創(chuàng)新轉型。REITS市場加速擴容，賦予園區(qū)運營和資本的屬性，產(chǎn)業(yè)園基金也成為發(fā)力點。

截至今年5月30日，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs總市值165億元，占產(chǎn)權類REITs市值比重50%。產(chǎn)業(yè)園區(qū)基金成為發(fā)力點，通過“資本+資源+資產(chǎn)”實現(xiàn)良性循環(huán)。

弱周期中面臨“結構性分化”

盡管有著不錯前景和機遇，但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)仍處在弱周期內，面臨兩大失衡：政府熱與市場冷的失衡，供給側與需求側的失衡。弱周期逆境中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨結構性分化。

葛培健指出，中國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)已進入了“全面內卷時代”，具體體現(xiàn)在三個“端”，即“政府端”“土地端”和“開發(fā)端”。

政府端“卷”招商。各地政府紛紛組團外出招商，不光是二三線城市，一線城市也加入了“外出招商”的隊伍。今年5月，據(jù)新華社報道，部分地方政府為爭奪項目加碼招商政策，互挖存量企業(yè)，“招商內卷”有著抬頭之勢。超過50%的國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)力生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)。

葛培健一針見血地指出，產(chǎn)業(yè)同質化的競爭背后是“政策加碼”“產(chǎn)業(yè)同質化”，對地方政府而言，“短期眼光”明顯，對全國產(chǎn)業(yè)合理規(guī)劃、分布、有序競爭而言，是非常不利的。

土地端“卷”增量。珠海全市將在今明兩年新增1000萬平方米以上標準廠房，深圳將連續(xù)5年每年建設不少于2000萬平方米工業(yè)上樓空間，東莞將在5年時間內建設不少于5000萬平方米高品質、低成本、快供給的產(chǎn)業(yè)空間，工業(yè)用地出讓面積年內有望重返10億平方米以內。土地政策推出超預期的增量空間。

開發(fā)端“卷”模式。新的開發(fā)主體攜新的商業(yè)模式入局，而政策對一二級市場的限制越來越嚴格、疊加傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)下滑趨勢，以園區(qū)運營和輕資產(chǎn)為代表的三級開發(fā)市場已成為兵家必爭之地。

“身處弱周期，金地威新將逆勢打磨內功，不畏波動，堅守長期而正確的事情。”葛培健表示。

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封面圖片來源：觀點網(wǎng)