每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

“近期我們參與了央行和證監(jiān)會組織的調(diào)研和探討，感受到監(jiān)管層對民營企業(yè)的關(guān)心和支持是非常明顯的，龍湖也在大的方針體系下鋪開了融資策略，”

8月18日下午，龍湖集團(tuán)（HK00960，股價(jià)16.540港元，市值1049億港元）召開2023年中期業(yè)績媒體發(fā)布會。龍湖集團(tuán)董事會主席兼首席執(zhí)行官陳序平，執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼，執(zhí)行董事、高級副總裁兼地產(chǎn)航道總經(jīng)理張旭忠出席業(yè)績會。

在回應(yīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》等媒體記者提出的關(guān)于公司下半年經(jīng)營策略的問題時(shí)，張旭忠表示，“下半年會抓住政策窗口期，加快去化速度，從長期來看，中國房地產(chǎn)市場會健康穩(wěn)定發(fā)展，不過，當(dāng)前市場和消費(fèi)者信心需要時(shí)間恢復(fù)。”

2023年龍湖集團(tuán)中期業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場 圖片來源：企業(yè)提供

“今年債務(wù)壓力已完全過去”

中報(bào)顯示，今年上半年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入620.4億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于股東的凈利潤80.6億元，剔除公平值變動等影響后的股東應(yīng)占核心溢利達(dá)65.9億元；毛利額139.0億元，毛利率為22.4%；核心稅后利潤率為12.6%，核心權(quán)益后利潤率為10.6%。

截至報(bào)告期末，龍湖集團(tuán)綜合借貸總額為2070.9億元，平均融資成本4.26%；負(fù)債結(jié)構(gòu)亦保持合理，平均賬期進(jìn)一步拉長至7.19年；凈負(fù)債率為57.2%，現(xiàn)金短債比為1.96，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率61.9%，創(chuàng)近5年新低，并已連續(xù)7年滿足“三道紅線”要求。

業(yè)績會上，針對媒體提出的關(guān)于公司債務(wù)情況以及如何來保證自身現(xiàn)金流安全時(shí)，趙軼表示，龍湖今年債務(wù)的壓力已經(jīng)完全過去了，目前僅剩11月需要償還的1.19億元的債務(wù)。“龍湖內(nèi)部每半個(gè)月都會進(jìn)行一次壓力測試，而能夠始終如一穿越周期、保持穩(wěn)健的原因主要有三個(gè)方面。”

首先，永遠(yuǎn)堅(jiān)持底線思考，從底線的角度去思考未來的流入、安排流出，要量入為出；第二，保持優(yōu)秀的債務(wù)結(jié)構(gòu)，安全的債務(wù)結(jié)構(gòu)能夠保證公司的安全，目前企業(yè)短債占比控制在10%左右，同時(shí)公司也在提前還明年到期的海外銀團(tuán)貸款。

“到了年底，明年到期債務(wù)只有200億元左右，外幣債務(wù)幾乎為0，我們持續(xù)用非常審慎的債務(wù)結(jié)構(gòu)確保公司在第二年出發(fā)時(shí)能輕裝上陣，面對一切波動。”趙軼強(qiáng)調(diào)。

第三則是提前鋪排很多融資資源來應(yīng)對可能的波動和風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)其透露，目前在手的公司債券方面有200億元額度，在銀行間的中期票據(jù)有215億元的額度，發(fā)改委有15億美元的額度。同時(shí)還大力和銀行深化合作經(jīng)營性物業(yè)貸，公司有76個(gè)已開業(yè)天街，根據(jù)測算，經(jīng)營性物業(yè)貸可能做到接近900億元，但今年上半年公司只做了400億元，明年再新增100多億元的經(jīng)營性物業(yè)貸是很輕松的。

“整體債務(wù)水平穩(wěn)中有降，公司每年還200多億元的短期債務(wù)，在開發(fā)貸順暢進(jìn)行、回款效率高、按揭額度充裕等多重保障下，確保公司能夠應(yīng)對波動或者危機(jī)，穿越周期。”

“始終將安全性放在一切發(fā)展的首位”

拿地方面，上半年龍湖在上海、杭州、西安、成都、深圳等核心城市獲取20宗地塊，總建筑面積為257萬平方米，權(quán)益地價(jià)180億元。此外，上半年龍湖全口徑銷售金額達(dá)到985億元，同比增長15%。

“公司土地儲備相對充裕。截止到2023年6月底，公司總土儲5489萬平方米，對應(yīng)的貨值是7038億元，80%都布局在一二線的高能級城市。”張旭忠表示，龍湖一直是通過以銷定制來主動把握投資的節(jié)奏，同時(shí)堅(jiān)守了投資毛利率在20%以上、股東凈利率在12%以上的原則。

談及龍湖未來戰(zhàn)略變化時(shí)，陳序平表示，龍湖不再依靠負(fù)債規(guī)模的增加，去驅(qū)動資產(chǎn)規(guī)模的增加和銷售的增長，將更加看重運(yùn)營及服務(wù)航道的利潤占比。“龍湖始終將安全性放在一切發(fā)展的首位，以戰(zhàn)略定力和余量思維應(yīng)對周期的不確定性。”

在陳序平看來，行業(yè)過去處于高杠桿發(fā)展模式，過去基本聚焦地產(chǎn)開發(fā)，以規(guī)模作為業(yè)績的導(dǎo)向。不過，規(guī)模越大需要的資產(chǎn)規(guī)模越大，負(fù)債規(guī)模也會變大，資產(chǎn)和負(fù)債會同步上升，如果市場出現(xiàn)波動，企業(yè)會出現(xiàn)問題。

也正因此，龍湖從很多年前就開始做戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，控負(fù)債，包括業(yè)務(wù)開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)三大板塊。

與此同時(shí)，龍湖有息負(fù)債將不再增加，并降低外債比例，保持健康的債務(wù)結(jié)構(gòu)和經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。“在負(fù)債率穩(wěn)步下降的情況下，還要持續(xù)優(yōu)化提升資產(chǎn)質(zhì)量，而資產(chǎn)質(zhì)量提升就等于分子減少，分母變得強(qiáng)壯，整個(gè)公司就能變得更加健康，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展模式。”陳序平指出。

針對今年行業(yè)的整體情況，張旭忠表示，今年上半年市場的表現(xiàn)沒有達(dá)到年初時(shí)的預(yù)期，尤其在7月市場的回落幅度更大，但同時(shí)從中央到地方層面近期都在積極表態(tài)，也陸續(xù)有一系列政策的陸續(xù)出臺。“長期來看，我們還是看好中國房地產(chǎn)市場一定會健康穩(wěn)定的發(fā)展，不過市場和消費(fèi)者的信心也需要一定時(shí)間去恢復(fù)。”

據(jù)張旭忠透露，今年下半年龍湖將有17個(gè)新項(xiàng)目入市，公司也將發(fā)揮產(chǎn)品力和品牌優(yōu)勢，確保項(xiàng)目能夠去化順利。而在現(xiàn)有庫存項(xiàng)目方面，則將根據(jù)“一城一策、一盤一策”加大去化力度，堅(jiān)持量價(jià)的平衡，尊重市場，不隨意甩賣。與此同時(shí)，公司也會堅(jiān)定兌現(xiàn)交付品質(zhì)，在投資端不斷拓展新的項(xiàng)目，補(bǔ)充新的銷售貨源。

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封面圖片來源：企業(yè)提供