每經記者｜陳夢妤    每經編輯｜魏文藝    

從明天（11月1日）起，北京公積金貸款要執行“認房不認商貸”了。

10月31日，北京住房公積金管理中心發布《關于優化住房公積金個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》（以下簡稱《通知》），優化公積金貸款中住房套數認定標準。

北京住房公積金管理中心表示，此次公積金貸款政策調整后，公積金貸款在住房套數認定上不再考慮商業貸款情況。

也就是說，自11月1日起，在北京市無住房的公積金繳存職工家庭，就算有過商業貸款記錄，只要無公積金貸款記錄，就可執行首套住房公積金貸款政策。

與此同時，北京住房公積金管理中心還發布了《關于對隨單位從北京疏解到雄安新區人員實施住房公積金支持政策的試行意見》（以下簡稱《意見》），其中表示，疏解人員在雄安新區購房時，可以向北京中心申請住房公積金個人住房貸款，由北京中心發放貸款。首套住房首付比例不低于20%，二套住房首付比例不低于60%。

圖片來源：北京住房公積金管理中心

“廣州、深圳跟進預期較強”

《通知》明確了首套住房認定標準，即借款申請人（含共同申請人，下同）在北京市無住房且全國范圍內無公積金貸款（含住房公積金政策性貼息貸款，下同）記錄的，執行首套住房公積金貸款政策。

二套住房認定標準是：借款申請人在北京市有1套住房的；或在北京市無住房但全國范圍內有1筆公積金貸款記錄的；或在北京市有1套住房且全國范圍內有1筆公積金貸款記錄的，執行二套住房公積金貸款政策。

住房套數認定標準 來源：北京住房公積金管理中心

《通知》還明確了不予公積金貸款情形：借款申請人在北京市有2套及以上住房的或全國范圍內已使用過2次公積金貸款的，不予公積金貸款。

根據官方解讀，此次公積金貸款政策調整，公積金貸款在住房套數認定上不再考慮商業貸款情況。如借款申請人在北京市無房且在全國范圍內無公積金貸款記錄的，執行首套住房公積金貸款政策；如借款申請人在北京市有1套住房的，或在北京市無住房但全國范圍內有1筆公積金貸款記錄的，或在北京市有1套住房且全國范圍內有1筆公積金貸款記錄，住房記錄與公積金貸款記錄不論是否為同一套的，執行二套住房公積金貸款政策；如借款申請人在北京市有2套及以上住房，或已使用過2次公積金貸款的，不予公積金貸款。

北京住房公積金管理中心提醒，按照現行政策，一是借款申請人在申請公積金貸款時，全國范圍內不能有未還清的公積金貸款；二是對于離婚一年內的借款申請人按原政策執行差別化住房信貸政策，即離婚未滿一年申請公積金貸款的，按二套住房貸款政策執行。

10月31日，中指研究院市場研究總監陳文靜向《每日經濟新聞》記者表示，優化公積金政策是近兩年各地支持房地產市場發展、促進需求釋放的主要手段之一。優化二套房認定標準、降低首付比例等方式仍是當前各地公積金政策調整的重要方向，今年以來已有上海優化首套房公積金貸款認定標準，成都等20余城執行公積金貸款“認房不認貸”。北京本次調整公積金貸款首套認定標準，進一步釋放政策利好，預計接下來更多城市將跟進優化公積金貸款相關政策，廣州、深圳跟進的預期也較強。

此外，《意見》明確，疏解人員在雄安新區購房，向北京中心申請購房提取的，不受有無京內購房提取記錄的限制。疏解人員購房申請貸款時，對于還款能力、繳存情況等均符合北京中心政策規定的，首套住房最高貸款額度120萬元，二套住房最高貸款額度60萬元。在雄安新區發放的貸款，原則上由開發商提供階段性擔保。開發商不能提供階段性擔保的項目，由擔保機構提供階段性擔保。

圖片來源：北京住房公積金管理中心

當前二手房價格下跌預期仍在

當前，北京公積金貸款首套利率為3.1%，二套利率為3.575%，公積金首套房貸最高額度為120萬元（部分區域購買城六區之外的住房略有區別），二套最高貸款額度僅有60萬元。

陳文靜認為，本次北京公積金政策的調整有利于無房且未使用過公積金貸款的購房者，可以享受較低的公積金貸款利率、更低的首付比例以及較高的貸款額度，將有效降低購房者置業成本，減輕購房者置業壓力，提振購房者置業情緒。

假設公積金貸款60萬元、還款期限為25年，在二套利率下，總利息約30.8萬元，月均還款約3028元。被認定為首套房貸后，總利息約26.3萬元，月均還款約2877元，總利息減少約4.5萬元，每月還款約減少151元。

但是，陳文靜表示，本次政策調整利好人群相對有限，無房且在全國范圍內使用過公積金貸款的人群，購房時仍然被認定為二套；在全國范圍內已使用過2次及以上公積金貸款的，不予公積金貸款，由此可見本次政策整體力度偏弱。

根據中國房地產指數系統百城價格指數，2023年9月，北京二手住宅價格已連續5個月下跌，在二手房掛牌量增加的背景下，當前二手房價格下跌預期仍在。

根據中指數據，2023年1-9月，北京新建商品住宅累計成交571.3萬平方米，同比增長6.2%。9月，北京新房成交68萬平方米，在政策帶動以及低基數下，環比增長41.1%，同比下降14.6%，整體網簽規模相比今年3-4月的高點仍有差距。10月1日-30日，北京新建住宅成交56.8萬平方米，環比小幅下降，同比下降37.7%，降幅較9月擴大。

二手房保持一定活躍度，但10月以來成交量較9月亦有所回落。2023年1-9月，北京二手房累計成交11.8萬套，同比增長8.2%。10月1日-30日，北京成交二手住宅9910套（日均成交330套），同比下降3.9%，較9月下降30.5%，政策效果持續性不足。

陳文靜認為，從政策趨勢來看，當前北京房地產市場調整壓力漸顯，政策有望圍繞穩定房價預期、激活置換鏈條、降低合理住房需求購房門檻等方面展開，預計將按照因區施策原則，優化限購政策，同時或對普宅認定標準、房貸利率等進行調整。若政策能及時跟進調整，北京房地產市場或進一步修復。

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封面圖片來源：每日經濟新聞 資料圖