每經記者｜劉頌輝    每經編輯｜魏文藝    

“今天的物業行業和物業公司不論是從身體上還是心智上，都已經算是長大了。不過，長大以后，好像沒辦法持續快速長高、長壯了，也面臨更大的機遇和挑戰。”

12月14日，由中物智庫主辦的“長大之后”2023熙說物業年度演講在北京舉行。中物智庫創始人楊熙回顧了行業42年的發展變化，分享了物業行業和企業相關十大熱點話題及業務方向，并對2024年行業的發展趨勢進行了預測。

楊熙表示，雖然在今年初，依照過往慣性，各家企業曾定下20%-30%的較高增長目標。實際上，在各種因素影響下，2023年很多物業企業的市拓目標完成情況一般。

中物智庫預測，物業行業本身有可疊加式發展的屬性，有非周期性的基礎物業服務、穩定的在管項目為業績保底，還是有望持續增長。預計2024年，物業行業的高增長不可持續，會進入低速增長時代。面對行業變局，物業企業將主動放慢業績增長預期，回歸服務本質，審慎權衡服務質量和發展速度之間的關系，由原來高增速目標，調整為低速增長目標。

今年物業營收規模將達1.69萬億元

1981年，深圳商品房小區東湖麗苑成立內地第一個物業管理處，同期也成立了第一家物業服務企業——深圳物業管理公司，中國的物業管理正式起步。

40多年來，城市化進程、基礎設施建設和房地產行業的快速發展，為物業行業帶來了巨大的增量市場，高峰時期，每年房屋新開工面積幾乎都在20億平方米以上。

根據中國物業管理協會的數據，預計2023年末，中國物業管理行業營收規模將達到1.69萬億元，總管理面積將達到約391億平方米。

2014年以來，物業企業開始集中走向資本市場，成為公眾公司。如今物業行業已經有64家上市企業，總市值達到2700億元，高峰期市值超過萬億元。頭部企業碧桂園服務已實現400億元以上的營收規模，合約管理面積近18億平方米，管理7000余個不同類別的項目，為超過900萬的業主及商戶提供服務，員工管理規模達到20多萬人。

如今年舉辦的兩個重要國際體育賽事——成都第31屆世界大學生夏季運動會和杭州第19屆亞運會，就離不開物業工作人員的傾力付出。

成都幾十家物業企業、15000余名物業人員直接為大運會服務。成都物業工作人員為迎接大運會，開展主題活動900余次，覆蓋12萬人，調動了5萬多人參與環境美化。亞運會期間，浙江很多物業企業，比如綠城服務、融創服務、南都物業、德信服務、亞太酒店物業、品尚物業等都堅守其間。

融創服務集團總裁助理兼浙江大區總經理胥靄介紹，融創服務從2021年10月投入亞運保障工作，到2023年10月30日亞殘運會所有賽程收官，歷時759天的全力奔赴，從全國抽調精英團隊保障亞運服務工作，總參與人數達1680人。作為杭州亞運會官方物業服務供應商，融創服務為此籌備了整整3年。

杭州亞運會上，一位運動員將自己得到的兩枚獎牌掛在中鐵建物業的保潔員身上，并拍照合影。這一幕，被拍攝到社交媒體上，得到千萬網友的圍觀。

中鐵建物業黨委書記、執行董事鄧秋生表示，企業“長大以后”，更應該尊重員工，只有滿意的員工才有滿意的客戶。當員工得到平等對待，解決好員工“吃飯穿衣”問題，讓每位員工有主人翁意識，那么團隊才最有戰斗力。

物企競爭從“春秋時代”進入“戰國時代”

楊熙認為，在市場環境滋養下，企業管理企業快速成長，個子長高了、身體長壯了。同時，在不斷推進服務的產品化、標準化、智慧化改造，積極探索多元化的新業務。“長大之后”，物業管理行業發生了四個方面變化。

由于國內大規模的基礎設施建設和房地產開發已經基本接近尾聲，支撐物業管理繼續快速發展的土壤已經不在。人工成本不斷上漲，物業費很難提升，市場化定價仍然道阻且長，這是行業面臨的最大的問題之一。

另外，物業企業必須要“獨立起來了”，主動或被動降低對母公司的依賴，不再承接無法回收現金的非業主增值業務，并計提應收賬款壞賬。

“蒙眼狂奔的年代結束，長大以后的物業行業、物業企業迎來了發展的機遇，面臨著各種成長的煩惱，高質量發展、精細化運營、戰略調整勢在必行。”楊熙表示。

綠城服務集團首席本體官曲亮認為，物業管理行業有著價值鏈、產業鏈和工業鏈，目前很多頭部企業的在管面積在整個物業行業中覆蓋的范圍比重還非常小，應該將自身的管理經驗、心得、相應的能力，傳遞到小微物業企業以及還在探索發展的物業企業，減少其他企業在發展中的困惑，形成良好的生態，才能真正讓行業持續發展下去。綠城服務通過這樣的方式，為行業帶來普遍的成長和發展。

如果說取消物業是來自行業外部的焦慮，那么“帶資進場”就是行業內部的焦慮。帶資進場折射了物業企業之間競爭的激烈程度，從“春秋時代”演進到“戰國時代”。當前住宅專項維修資金制度的不完善給帶資進場提供了生存的土壤，物業企業同意帶資進場，也一定經過了詳細的財務測算，其背后是并購的邏輯。

對于帶資進場問題，行業內的觀點分化嚴重。樂觀派認為，這是市場行為，無需過度關注；悲觀派認為，這是惡性競爭，是不公平的運營策略。因為當合同期結束，“帶資”企業難以盈利，還須把墊資賺回來，可能導致服務質量降低等后果。

央企等新勢力將進入物業管理行業

物業行業本身有可疊加式發展的屬性，有非周期性的基礎物業服務，有著穩定的在管項目為業績保底。中物智庫預測，2024年物業管理行業有望持續增長，但是高增長不可持續，會進入低速增長時代。

與此同時，包括央企、地方國資及城投、傳統環衛公司、專業的老舊小區改造企業、資管企業、避險資金等在內的新勢力將進入物業管理行業。在地方化債的過程中，地方也需要有現金流狀況良好，經營穩健的企業作為融資主體。央企、地方國資及城投在物業管理業務中的整合早已開始，新近上市和準備上市的一些物業企業不少都有國資背景，這又將激勵更多的央企、國資加速整合旗下物業公司，把物管行業作為重要業務發展。

受房地產行業下行等因素影響，原房地產開發領域的人才陸續轉崗，房地產集團內部轉崗人員當下最好的選擇就是轉戰物業公司。

在這種行業形勢下，更多物業企業將進入城市服務、團餐、FM設施管理賽道。作為第二增長曲線，萬億量級的城市服務、團餐和FM設施管理，并不亞于傳統物業的體量，都是不錯的發展賽道，也成為眾多物企積極探索的方向。

目前一些企業已在這類領域積累了專業認知和專業人才，進一步讓相關業務在行業中得到普及。整體上看，這些業務當前在物業企業營收中的占比并不太高，相關業務有望在新的一年得到更快速成長。

碧桂園服務CMO兼城市服務集團總裁汪英武介紹，去年公司的城市服務業務就取得了顯著增長，營收達到48.4億元，占比總營收的11.7%。

汪英武表示，過去幾年，城市服務逐漸成為物業管理行業的熱點，從2015年萌芽到2018年的探索再到現在的全面增長，業務已發生全新變化。城市服務作為公共服務屬性很強的業務，過去受到宏觀環境的影響較為明顯，行業在資金、運營等諸多環節都面臨挑戰。如何越冬？最終還是需要回到“服務”本身。

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