每經記者｜陳利    每經編輯｜陳夢妤    

3月5日9時，十四屆全國人大二次會議開幕，國務院總理李強代表國務院向大會作政府工作報告。

對于2024年，李強強調，要更好統籌發展和安全，有效防范化解重點領域風險，標本兼治化解房地產、地方債務、中小金融機構等風險，維護經濟金融大局穩定。

在業內人士看來，本次政府工作報告釋放了積極信號，較高的GDP增長目標或意味著宏觀政策將進一步加力，房地產政策也有望繼續發力，推動供求關系盡快達到新的均衡，進而為經濟平穩運行提供支撐。

“更好統籌發展和安全”

此次政府工作報告關于房地產的表述，是在“更好統籌發展和安全，有效防范化解重點領域風險”這一框架下進行的。

李強強調，要穩妥有序處置風險隱患，2024年要優化房地產政策，對不同所有制房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產市場平穩健康發展。

“這意味著房地產要統籌做好發展和安全兩手抓的工作”，易居研究院研究總監嚴躍進認為，這體現了“以進促穩”的工作導向。客觀來看，房地產風險依然較大，相較于此前的發展長效機制、管理長效機制，此次提及“健全風險防控長效機制”，意味著今年防范化解房地產風險會有大招，且有一些制度性方面的突破和創新。

“房地產領域的風險點有可能波及全行業和穩健經營的企業。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，必須將一個個風險點，特別是房企債務違約風險有序處置，包括企業自救、債務重組、收并購、破產清算等，避免風險無序蔓延導致爆發系統性風險。

需要注意的是，本次政府工作報告再次提及“對不同所有制房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持”，延續了去年年底的中央經濟工作會議精神。

在2023年11月中旬，央行、金融監管總局、證監會等召開座談會，強調“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資，對正常經營房地產企業不惜貸、抽貸、斷貸”；此后12月召開的中央經濟工作會議又再次強調“一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求”“加快構建房地產發展新模式”等重要要求。

今年1月城市房地產融資協調機制工作部署以來，各地和相關金融機構迅速行動。截至2月28日，全國31個省份276個城市已建立城市融資協調機制，共提出房地產項目約6000個，商業銀行快速進行項目篩選，審批通過貸款超2000億元。

“預計各地融資協調機制將加快建立，推動房地產白名單項目融資資金落地，改善企業流動性的同時，穩定購房者預期。”中指研究院市場研究總監陳文靜表示。

構建房地產發展新模式

在保障民生方面，今年的政府工作報告提出，要適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發展新模式，加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

“城鎮化支撐房地產發展的大邏輯是沒有變化的。”嚴躍進表示，過去新型城鎮化的概念，主要是從房地產發展的規模和前景角度進行的，而此次搭建了“新型城鎮化-房地產發展新模式”的概念，意味著新型城鎮化依然是我們理解房地產發展和發展新模式的關注要點。

李宇嘉則認為，新模式、基礎性制度、管理機制等都是新提法，都是從源頭上的模式、制度和機制入手，而不是就問題解決問題。這意味著，當前穩定房地產及控制行業風險蔓延，僅僅靠融資支持、需求端刺激等無法解決問題，必須靠長效機制。

這個長效機制，就是行業的新模式，即順應新型城鎮化過程中，3億-4億新市民、年輕人、工薪階層、人才群體等對于低成本、配套好、區位好的租賃住房和產權住房的需求，打造出新的供給模式。

“現在以高價商品房為主的供應模式無法解決這一問題，存在無法彌合的供求錯配和失衡。因此，必須從供給側結構性改革入手，加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，實現良性循環。”李宇嘉說。

對于2024年房地產政策的判斷，李宇嘉表示，一方面重點在打造新模式、基礎性制度，解決結構性住房需求，以激活內需潛力；另一方面要解決房企常態化融資需求，防范風險蔓延，避免行業大起大落。

未提“房住不炒”并不意味著退出

“房住不炒”是過去幾年房地產調控的主要思路。

2018年，全國兩會政府工作報告首次提出“房住不炒”，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，此后的2020年、2021年、2022年政府工作報告也都提及這個關鍵詞。

《每日經濟新聞》記者留意到，與2019年、2023年一樣，今年的政府工作報告未提及“房住不炒”，李宇嘉分析指出，一方面是市場預期已經比較悲觀了，再提“房住不炒”，會進一步打壓市場預期，對穩定房企資金鏈、避免債務風險蔓延不利；另一方面，當前各地銷售數據顯示，投資需求已經退潮，再提意義不大。

“但不提不意味著就可以炒了。”李宇嘉表示，落實“房住不炒”，在于搭建新模式、新制度的“立”，即以保障性住房為核心的“人房地錢”聯動。

此外，今年政府工作報告還提出，要滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，這也是近年來在各大官方會議、政策文件中被頻繁提及的。各地也通過松綁限購、限貸、限售以及降首付比例、降房貸利率、住房公積金支持、購房補貼等手段，支持我國居民的剛性和改善性住房需求，推動住房消費復蘇。

在中原地產首席分析師張大偉看來，從當前監測的數據來看，多個城市利率均出現了輕微變化。但當前購房是收入穩定問題，疊加人口結構問題，依然影響房地產市場的穩定。

“整體看，當下房地產市場需要購房者恢復信心，部分三四線城市依然處于調整中，未來房地產市場依然期待更多有利政策出臺。”

陳文靜也表示，對于需求端政策，預計各地將最大限度發揮調控自主性，因城施策、因需施策，一線城市有望繼續優化限購政策，二線城市或全面放開限購，核心城市降低首付比例、降低房貸利率依然具備空間。保障性住房建設、城中村改造加快推進，也有助于穩投資、穩預期。

封面圖片來源：每日經濟新聞 資料圖