3月21日，星盛商業(yè)(06668.HK)召開2023年業(yè)績發(fā)布會，公司執(zhí)行董事兼董事會主席黃德林先生、執(zhí)行董事兼總裁陳群生先生、總裁助理兼南區(qū)總裁于楠先生、執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官馬超群先生、運營管理中心總經(jīng)理李強先生共同出席。并特別邀請到關(guān)聯(lián)方星河控股集團(tuán)財務(wù)管理中心副總經(jīng)理歐群萍女士出席此次發(fā)布會，與投資人及分析師進(jìn)行深入交流。

營收與利潤創(chuàng)歷史新高、高派息回饋股東

2023年，星盛商業(yè)實現(xiàn)收入約為人民幣6.35億元，同比增長約13%；公司擁有人應(yīng)占利潤約為人民幣1.71億元，同比增長約10.9%。

2023年，公司加大輕資產(chǎn)項目應(yīng)收款項的催收，實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入2.99億元，同比增長84.9%，凈現(xiàn)比為1.75，利潤現(xiàn)金含量高，期末在手現(xiàn)金14.37億元，2023年實現(xiàn)資金收益3924萬元，經(jīng)營質(zhì)量良好。

同時，集團(tuán)高度重視股東合理回報，不斷提高派息率，以現(xiàn)金回饋股東。全年股息每股13.0港仙，同比增長23.8%，派息率70.0%。

從大灣區(qū)走向全國，多項經(jīng)營指標(biāo)穩(wěn)健增長

一、扎根大灣區(qū)，布局全國化，已開業(yè)項目良好增長，出租率及收繳率雙雙提升

公司作為大灣區(qū)領(lǐng)先的商業(yè)運營服務(wù)供應(yīng)商，經(jīng)過近20年的發(fā)展，已經(jīng)形成了市場知名且完整的品牌體系，包括城市型購物中心COCO Park、區(qū)域型購物中心COCO City、社區(qū)型購物中心COCO Garden、高端家居購物中心星河·第三空間品牌。

公司在大灣區(qū)已開業(yè)項目18個，深圳已開業(yè)項目11個，2023年，星盛商業(yè)旗艦產(chǎn)品線COCO Park首次走出深圳，落子廣州南沙和荔灣、并進(jìn)軍福建，實現(xiàn)灣區(qū)雙中心及全國化戰(zhàn)略布局。

截至2023年底，公司已開業(yè)項目27個，籌備中項目20個，為未來發(fā)展提供了較大的確定性。其中，已開業(yè)項目27個，在2023年實現(xiàn)累計同店銷售同比增長18%，累計同店客流

增長39%，保持良好增長勢頭；

并且在出租率及收繳率上實現(xiàn)雙提升，2023年底出租率達(dá)到92.8%，較2022年提升0.3個百分點；收繳率較2022年提升1.3個百分點達(dá)到99.8%。

二、標(biāo)桿項目持續(xù)迭代，激發(fā)項目活力

2023年，面對市場激烈競爭、口岸通關(guān)、港客北上等快速變化的市場環(huán)境，公司將2006開業(yè)的全國首個公園情景式購物中心，標(biāo)桿項目“深圳福田星河COCO Park”進(jìn)行升級改造，打造成港客第一目的地，迎接港客熱潮；

數(shù)據(jù)來源：公司資料，格隆匯整理

同時，公司再造新標(biāo)桿“星河WORLD·COCO Park”，通過打造城市漫游空間，給客戶帶來獨有的特色城市漫游體驗，通過citywalk路線串聯(lián)圈層活動，實現(xiàn)漫游路線與客群轉(zhuǎn)化的有效鏈接。

三、堅持有質(zhì)量的開業(yè)，為業(yè)績增長提供有力保障

2023全年，公司實現(xiàn)新開業(yè)6個項目的目標(biāo)，均為星盛商業(yè)的首進(jìn)城市/區(qū)域，廈門星河COCO Park、日照星河iCO、山水奧萊·六安星河COCO City、廣州南沙星河COCO Park、江陰星河COCO City、濟(jì)寧星河iCO等項目的精彩開業(yè)受到業(yè)界好評，對強振地方經(jīng)濟(jì)起到重要作用。

數(shù)據(jù)來源：公司資料，格隆匯整理

四、重塑會員體系，通過數(shù)字化賦能創(chuàng)造業(yè)務(wù)新增長

2023年，星盛商業(yè)通過品牌影響力提升、會員體系重塑、數(shù)字化賦能和組織管理體系的優(yōu)化繼續(xù)夯實公司精細(xì)化運營基礎(chǔ)。

1.會員服務(wù)上，“五大友好”服務(wù)體系落地，聚焦會員需求，打造便民友好、母嬰友好、兒童友好、女性友好和寵物友好服務(wù)體系。

2.會員體系上，將原有三級會員體系裂變?yōu)槲寮墸黾訒T歸屬感與黏性，2023年，集團(tuán)會員規(guī)模、V卡會員、高端會員、線上訂單、會員復(fù)購率分別同比增長30%、38%、70%、83%、41%。

3.數(shù)字化上，通過商戶端、消費者端以及數(shù)據(jù)經(jīng)營分析端于一體的智慧化零售管理系統(tǒng)，助力經(jīng)營效率提升，支撐經(jīng)營的智慧化發(fā)展。

五、背靠實力雄厚的母公司星河控股，支撐未來發(fā)展確定性

母公司星河控股財務(wù)穩(wěn)健，“三道紅線”保持“常綠”，并于2021年-2023年連續(xù)三年榮獲AAA主體信用跟蹤評級，評級展望穩(wěn)定，2023年，星河控股全年銷售額、回款額雙雙近300億元，規(guī)模同比增長18%，位列克而瑞年度銷售排行榜44位。并且入榜《2023年中國房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營榜》位居第32位，成為少數(shù)上榜的民營房企，并榮登粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)30強企業(yè)榜單第10位。

星河控股開發(fā)及擁有的商業(yè)物業(yè)100%均由星盛商業(yè)運營，公司依托星河控股的長期穩(wěn)定合作，集團(tuán)儲備業(yè)績充足，未來增長享有較高的確定性。

數(shù)據(jù)來源：公司資料，格隆匯整理

業(yè)績會問答環(huán)節(jié)摘錄

Q1:公司的商場布局涵蓋從高端到中端，以及從一線城市到三線城市的布局，在公司的實際運營過程中，對于消費的感受是什么樣的？目前市場上對于消費還是比較謹(jǐn)慎的，這種現(xiàn)象對我們接下來的判斷、新項目的開拓，以及對實際運營過程會有一些什么樣的啟發(fā)？

A1：我們的商場布局確實涵蓋了多個城市和不同消費層次。在實際運營中，我們深切感受到了消費市場的變化和挑戰(zhàn)。當(dāng)前，市場上對消費持謹(jǐn)慎態(tài)度，這對我們的決策和運營都帶來了一定影響。然而，我們也將這種挑戰(zhàn)視為機遇，通過精細(xì)化運營、提升合作伙伴經(jīng)營能力等方式，我們的出租率在2023年得到了穩(wěn)步提升和持續(xù)優(yōu)化。對于未來，我們保持謹(jǐn)慎樂觀，會繼續(xù)做好運營和支持工作，為股東和投資者帶來穩(wěn)定回報。

Q2：上市以來我們的派息是逐年提升的，最近一年已經(jīng)提升到70%，公司對未來派息有什么規(guī)劃？

A2：我們上市之初承諾過不低于30%的派息，2020年-2023年，我們的派息率分別為40%、45%、62%、70%，公司在未來三年派息率爭取保持在不低于50%的水平，我們會做到更好，給投資者更高的分享。

Q3：公司能否展望一下業(yè)務(wù)上的開拓計劃，還有大股東未來還能給我們上市公司提供哪些支持，比如會有多少購物中心，多少面積給到我們？

A3：我們?nèi)ツ陮崿F(xiàn)了6個開業(yè)目標(biāo)，今年計劃中的開業(yè)項目有3個，外拓方面也在持續(xù)發(fā)力，對于業(yè)務(wù)拓展，我們堅守原則和框架，相信會找到更多好項目。

大股東手上未來還能提供一定數(shù)量的購物中心面積，但未來項目可能會以地產(chǎn)開發(fā)工期為準(zhǔn)，另外星盛作為面向市場的公司，也會在市場中找到更大的發(fā)展空間，團(tuán)隊注重創(chuàng)新和開拓，不守舊。

Q4：投資者比較關(guān)心房地產(chǎn)市場狀況，能否介紹星河集團(tuán)的經(jīng)營和財務(wù)狀況，包括銷售等方面的情況？

A4：2023年，星河控股在房地產(chǎn)行業(yè)下行的背景下依然是保持穩(wěn)定增長，銷售額和回款額近300億，同比增長18%；另外，除了地產(chǎn)板塊，星河控股2023年自持物業(yè)租金收入超30億，整體現(xiàn)金流穩(wěn)定。星河地產(chǎn)多個項目銷售位居前列；交付表現(xiàn)穩(wěn)定，全年高質(zhì)量交付18000套；長期發(fā)展穩(wěn)定，聚焦大灣區(qū)和長三角核心地；融資以傳統(tǒng)銀行融資產(chǎn)品為主，貼近大行風(fēng)險偏好，短期償債壓力較小，大部分為長期負(fù)債。星河控股未來也會利用資源去幫助公司爭取具有利率優(yōu)勢及安全性的銀行資源，繼續(xù)支持星盛商業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展。

Q5：公司現(xiàn)金比較充足，關(guān)于未來發(fā)展，是以內(nèi)生性的發(fā)展為主，還是會考慮一些并購？

A5：關(guān)于未來發(fā)展，只要符合我們的發(fā)展和需求，我們都會去做，包括內(nèi)生發(fā)展和外延并購，

會多方面考慮發(fā)展方式，包括控股旗下的輕資產(chǎn)板塊。我們的目標(biāo)是實現(xiàn)06668.HK的價值，在考慮發(fā)展方式時，我們會以股東利益最大化為原則。

Q6：公司未來中長期在大灣區(qū)的戰(zhàn)略規(guī)劃是什么樣的？

A6：我們的整體戰(zhàn)略是聚焦戰(zhàn)略，不會全國性的到處去發(fā)展，而是堅持戰(zhàn)略聚焦和區(qū)域聚焦。

我們戰(zhàn)略上還是“聚焦大灣區(qū)、發(fā)展長三角”，在大灣區(qū)以深圳、廣州為雙中心向周邊區(qū)域發(fā)展，同時拓展長三角有潛力的城市，我們希望做密做強商業(yè)數(shù)量和體量，成為具有領(lǐng)先地位的商業(yè)運營商。

（本文不構(gòu)成任何投資建議，信息披露內(nèi)容以公司公告為準(zhǔn)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險自擔(dān)。）