每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

3 月 25 日 ，融 創(chuàng) 服 務(wù)（HK01516，股價(jià)1.870港元，市值57.16億港元）發(fā)布的2023年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示：2023年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約70.10億元，同比下降約1.6%。其中來(lái)自關(guān)聯(lián)方收入為5.7億元，占比僅8.1%，同比下降約56%；來(lái)自第三方的業(yè)務(wù)增至64.4億元，占比高達(dá)91.9%。

過(guò)去一年，融創(chuàng)服務(wù)一方面致力于控制關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的蔓延，另一方面積極催收回款，最終公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額達(dá)到8.62億元，實(shí)現(xiàn)覆蓋核心凈利潤(rùn)約1.1倍，而2022年同期為-3.95億元。截至2023年底，其可用資金余額約44.36億元。

不過(guò)，盡管融創(chuàng)服務(wù)管理層在2023年中期業(yè)績(jī)會(huì)上曾表示“不太會(huì)出現(xiàn)因關(guān)聯(lián)方融創(chuàng)中國(guó)大額計(jì)提減值的情況”，但在2023年的金融資產(chǎn)減值虧損凈額8.5億元中，有5.3億元、占比62.4%來(lái)自關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)；69.34億元的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)中有約34.17億元來(lái)自關(guān)聯(lián)方，占比近50%。

虧損幅度有所收窄

公司年報(bào)顯示，2023年融創(chuàng)服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入約70.1億元，同比下降約1.6%；毛利約16.68億元，同比增長(zhǎng)約4%；公司擁有人應(yīng)占虧損約4.35億元，虧損幅度收窄9.7%；公司擁有人核心凈利潤(rùn)約7.93億元，同比增長(zhǎng)約3%。

截至報(bào)告期末，融創(chuàng)服務(wù)在管建筑面積達(dá)到2.7億平方米，同比增長(zhǎng)11.9%；管理項(xiàng)目達(dá)1713個(gè)，業(yè)主戶數(shù)突破150萬(wàn)戶。

在2023年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，融創(chuàng)服務(wù)管理層曾明確提出：2023年，公司“在管面積同比預(yù)計(jì)有15%~20%的提升，相應(yīng)的收入規(guī)模也會(huì)有15%~20%的提升幅度”。

目前看來(lái)，這兩個(gè)預(yù)期目標(biāo)均未能實(shí)現(xiàn)。對(duì)此，融創(chuàng)服務(wù)解釋稱，這主要是由于自2022年下半年開(kāi)始地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境發(fā)生變化，基于市場(chǎng)化原則，對(duì)非業(yè)主增值服務(wù)持續(xù)進(jìn)行調(diào)整，導(dǎo)致收入減少。若剔除非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)，公司核心業(yè)務(wù)的收入同比增長(zhǎng)約9.2%，占比提升至約94.6%。

作為營(yíng)收的絕對(duì)主力，物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收61.59億元，同比增長(zhǎng)約11.7%，在總收入中的占比提升10.4%，達(dá)到87.8%，這主要是由于業(yè)務(wù)擴(kuò)張，在管規(guī)模建筑面積增加。

毛利率方面，融創(chuàng)服務(wù)2023年的毛利率為23.8%，較2022年同期的22.5%增長(zhǎng)約1.3個(gè)百分點(diǎn)。具體來(lái)看，物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)毛利率同比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)至23.8%，非業(yè)主增值服務(wù)增長(zhǎng)6.8個(gè)百分點(diǎn)至13.0%，社區(qū)生活服務(wù)下降4.1個(gè)百分點(diǎn)至31.7%。

“社區(qū)生活服務(wù)的毛利率下降主要由于美居業(yè)務(wù)于年內(nèi)受地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境影響調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，高毛利率的新交付物業(yè)項(xiàng)目招商推廣服務(wù)收入占比下降，相對(duì)低毛利率的美居自營(yíng)業(yè)務(wù)增加，導(dǎo)致美居業(yè)務(wù)毛利率大幅下降。”融創(chuàng)服務(wù)在年報(bào)中解釋稱，美居業(yè)務(wù)以外社區(qū)生活服務(wù)業(yè)務(wù)的毛利率較上一年同期增加0.8個(gè)百分點(diǎn)。

關(guān)聯(lián)方影響仍然存在

對(duì)物業(yè)行業(yè)而言，近兩年受地產(chǎn)企業(yè)下行影響，不少物企“被迫”加快獨(dú)立，融創(chuàng)服務(wù)同樣如此。

2023年，融創(chuàng)服務(wù)來(lái)自關(guān)聯(lián)方的收入約5.7億元，同比下降55.6%，占總收入比例下降至8.1%；來(lái)自第三方的收入同比增長(zhǎng)10.2%至約64.39億元，占總收入比例為91.9%，成為其收入的主要來(lái)源。

不過(guò)需要注意的是，來(lái)自關(guān)聯(lián)方的影響依然存在，尤其是在應(yīng)收賬款方面。報(bào)告顯示，截至2023年末，在計(jì)提減值之前，融創(chuàng)服務(wù)貿(mào)易及其他應(yīng)收款項(xiàng)總額約為 69.34 億元，同比增長(zhǎng)約12.83%。其中來(lái)自關(guān)聯(lián)方的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)約為34.17億元，同比2022年的33.68億元增加約4903萬(wàn)元，占比接近50%。

在計(jì)提虧損撥備26.17億元后，公司貿(mào)易及其他應(yīng)收款項(xiàng)凈額約為42.66億元，同比減少5091.7萬(wàn)元。

對(duì)于如此高額的計(jì)提，融創(chuàng)服務(wù)表示，一方面由于地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)情況持續(xù)下行，集團(tuán)出于謹(jǐn)慎性考量，進(jìn)一步對(duì)關(guān)聯(lián)方貿(mào)易及其他應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提了減值撥備；另一方面受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，第三方業(yè)主回款速度放緩，導(dǎo)致集團(tuán)第三方貿(mào)易及其他應(yīng)收款項(xiàng)的信用風(fēng)險(xiǎn)增加，因而計(jì)提之減值撥備增加。

而對(duì)于過(guò)往已經(jīng)形成的關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款，融創(chuàng)服務(wù)管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，一直在做積極跟進(jìn)和催收，也一直在積極從融創(chuàng)地產(chǎn)方面獲取有價(jià)值、易變現(xiàn)的資產(chǎn)來(lái)抵償，作為保障融創(chuàng)服務(wù)的最大回收。

如在2023年12月28日，融創(chuàng)服務(wù)與融創(chuàng)集團(tuán)成員公司訂立協(xié)議，融創(chuàng)集團(tuán)成員公司向融創(chuàng)服務(wù)轉(zhuǎn)讓目標(biāo)物業(yè)，對(duì)價(jià)約724.8萬(wàn)元，以相關(guān)融創(chuàng)集團(tuán)成員公司應(yīng)付未付的等額款項(xiàng)抵銷支付。

今年3月15日，融創(chuàng)服務(wù)與融創(chuàng)集團(tuán)訂立協(xié)議，融創(chuàng)集團(tuán)將江蘇常熟市現(xiàn)房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓予融創(chuàng)服務(wù)，代價(jià)為1億元，其中以現(xiàn)金支付5000萬(wàn)元，剩余5000萬(wàn)元以融創(chuàng)集團(tuán)應(yīng)付融創(chuàng)服務(wù)而未付的等額款項(xiàng)抵銷。

需要注意的是，融創(chuàng)服務(wù)在2023年首次對(duì)商譽(yù)減值5.47億元。而這部分減值主要是針對(duì)此前收購(gòu)的開(kāi)元物業(yè)。公開(kāi)資料顯示，2020年5月7日，融創(chuàng)服務(wù)以15億元完成了對(duì)開(kāi)元物業(yè)的股權(quán)收購(gòu)，至此融創(chuàng)服務(wù)合約項(xiàng)目數(shù)量首次突破1000個(gè)，達(dá)到1162個(gè)；合約面積高達(dá)2.27億平方米，在管面積亦首次突破1億平方米大關(guān)。

然而受市場(chǎng)環(huán)境影響，開(kāi)元物業(yè)擴(kuò)張速度低于預(yù)期，并沒(méi)能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的業(yè)績(jī)?cè)鏊?。因此，融?chuàng)服務(wù)表示，基于謹(jǐn)慎性考量，公司決定撤出開(kāi)元物業(yè)管理的若干物業(yè)管理項(xiàng)目，對(duì)其產(chǎn)生的商譽(yù)計(jì)提減值。

消失的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)

值得一提的是，在融創(chuàng)服務(wù)2023年?duì)I收業(yè)務(wù)構(gòu)成中，商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)不見(jiàn)了蹤影。

年報(bào)顯示，融創(chuàng)服務(wù)2023年?duì)I收主要是由物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)、社區(qū)生活服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)三大業(yè)務(wù)收入構(gòu)成，占比分別為87.8%、6.8%、5.4%；而在2023年中報(bào)以及2022年報(bào)中，融創(chuàng)服務(wù)的營(yíng)收主要由四大業(yè)務(wù)構(gòu)成，除前述三項(xiàng)外，還包括商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。

據(jù)2023年中報(bào)，融創(chuàng)服務(wù)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)營(yíng)收為2234.3萬(wàn)元，占總營(yíng)收的0.7%，同比下降了79.7%。彼時(shí)，融創(chuàng)服務(wù)解釋稱，對(duì)部分回款率偏低的關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)調(diào)整收入確認(rèn)節(jié)奏導(dǎo)致了大量收入未于期內(nèi)確認(rèn)。剔除此部分影響，同比下降約450萬(wàn)元，這是由于部分業(yè)主方調(diào)整商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃，研策服務(wù)及咨詢服務(wù)收入同比下降所致。

另?yè)?jù)2022年報(bào)，融創(chuàng)服務(wù)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)營(yíng)收為1.48億元，占總營(yíng)收的2.1%，同比下降9.8%。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，此前融創(chuàng)服務(wù)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目主要源于融創(chuàng)中國(guó)。

數(shù)據(jù)顯示，2021年11月，融創(chuàng)服務(wù)以18億元代價(jià)收購(gòu)融創(chuàng)中國(guó)旗下融樂(lè)時(shí)代（海南）商業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱融樂(lè)時(shí)代），此后融創(chuàng)服務(wù)將融創(chuàng)文旅集團(tuán)商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊整合至公司的業(yè)務(wù)版圖之下。

根據(jù)當(dāng)時(shí)融創(chuàng)中國(guó)的承諾，融樂(lè)時(shí)代2022年度歸母凈利潤(rùn)不低于1.4億元，如低于承諾利潤(rùn)，則融創(chuàng)服務(wù)有權(quán)要求進(jìn)行現(xiàn)金補(bǔ)償，現(xiàn)金補(bǔ)償金額為承諾利潤(rùn)與實(shí)際實(shí)現(xiàn)的歸母凈利潤(rùn)差額的12.86倍。

然而到了2023年4月6日，融創(chuàng)服務(wù)又與融創(chuàng)中國(guó)簽訂補(bǔ)充協(xié)議，變更原協(xié)議中業(yè)績(jī)承諾條款，將原先約定的2022年歸母凈利潤(rùn)不低于1.4億元調(diào)整為2023年財(cái)政年度的歸母凈利潤(rùn)不低于1.4億元。除此之外，原協(xié)議其他條款將繼續(xù)有效。

彼時(shí)，對(duì)于簽訂補(bǔ)充協(xié)議的原因，融創(chuàng)服務(wù)方面稱，2022年商業(yè)運(yùn)營(yíng)在管項(xiàng)目因疫情原因關(guān)停并給予商戶大量租金減免，以及商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)計(jì)劃有所調(diào)整。

盡管如今融創(chuàng)中國(guó)債務(wù)重組成功，但其經(jīng)營(yíng)能力仍尚未恢復(fù)。2023年以來(lái)，包括無(wú)錫融創(chuàng)茂、融創(chuàng)昆明萬(wàn)達(dá)城、武漢融創(chuàng)武地長(zhǎng)江文旅城等多宗商業(yè)資產(chǎn)被擺上了拍賣臺(tái)。

“在公司現(xiàn)金流以及經(jīng)營(yíng)有所改善的前提下，未來(lái)業(yè)務(wù)發(fā)展要作出健康的選擇。”融創(chuàng)服務(wù)管理層表示，包括對(duì)于關(guān)聯(lián)方以及第三方的業(yè)務(wù)承接，都要求以可收回款項(xiàng)作為前提。