每經評論員 薛暉

剛剛過去的3月份，新房市場繼續不振。據克而瑞數據，30個重點城市新房成交量同比下降52%，與2023年第四季度均值相比仍降23%。而整個今年一季度，已同比下降50%。

然而，二手房成交情況卻很好。今年3月，合肥二手網簽6894套，新房備案1402套，前者是后者的4.9倍；南京二手住宅成交8563套，新房成交2336套，前者是后者的3.66倍；深圳二手成交3840套，新房成交2816套，前者是后者的1.36倍。

數據的背后，是市場結構的巨變。實際上從去年開始，這個變化就愈發明顯。即，供需關系變了，二手房已經成為市場交易主體。

今天以來，這種趨勢仍然延續，甚至引發房企的深度憂慮。如華潤置地副總裁陳偉就說：“目前市場還是存在庫存依然比較高、客戶短期信心還不穩定、二手房持續分流一手房的壓力等挑戰。”

不僅僅是客戶被分流了，還有定價權的喪失。在新房為主的時代，市場是賣方市場，價值由開發商定。當價格下行時，開發商可以捂盤惜售或與鄰近項目結成價格同盟，對抗買家。而當二手房主導市場時，房價就由成千上萬的業主自定。二手房成為市場主力，房企就變得弱勢。一季度，百強房企操盤銷售業績同比降幅47.5%，處于近6年低位。

客戶被二手房分流，價格受二手房壓制，開發商很受傷。怎么辦？

悲觀中也有希望。上個月底，上海黃浦新天地板塊的中海·順昌玖里開盤，套均總價約4000萬元的豪宅項目，當日勁銷196.53億元，創下了全國商品房單次開盤有史以來最高的銷售額紀錄。再早些時候，北京的融創壹號院正式開盤，一天完成169套成功認購，總金額約56.2億元。豪宅熱銷的背后，實際上是改善性需求群體的購買力迸發，是居住升級的體現。

這些豪宅買家，多數都要賣掉一兩套舊房，再購置新房。俗話說“以舊換新”，而這正是樓市的新動力。

開發商發現了這個新趨勢，政府也發現了。然而，購房人要“以舊換新”，往往會遇到一個堵點：舊房不好賣或賣不上好價錢，這樣就不能按計劃購置新房。而政府主導的“以舊換新”，是先把業主的房子買下來，用以改造成政策安置房或廉租房，然后給業主“房票”（而不是直接給現金），指定他們用房票在一定區域的指定項目買新房。如此一來，既保障了業主快速把房賣掉，又能將購買力鎖定在本市。這樣“堵點”就打通了。

總體看來，二手房當家已是大勢所趨，房價由買家做主也是大勢所趨。這樣的結構性調整，肯定會令許多開發商不適應。此時，就需要政府積極作為，多些此類以舊換新的措施，為新房市場添把火，穩妥完成房地產業的全面轉型。