每經記者｜劉頌輝    每經編輯｜魏文藝    

此次上海取消土拍的地價上限，也意味著自2021年開始實施集中供地模式、并設定最高限價以來，重新恢復“價高者得”的土拍規則。

上海市奉賢區規劃和自然資源局相關人士當日向《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者或記者）介紹，集中供地規則不僅取消了限價，對之前競高品質的要求也有調整，不同類型的地塊有差別化措施，“比如配建公租房的比例，會在出讓合同里注明確定值”。

來源：“上海規劃資源”微信公眾號

取消宅地溢價率10%上限要求

公告顯示，上海第三批次將集中出讓4宗地塊，出讓總面積約15.29公頃，起始總價84.21億元，計劃于7月9日舉行交易會。

4宗地塊中，有兩宗位于楊浦區長白社區和平涼社區，另外兩宗位于寶山區顧村和奉賢新城。在楊浦區長白社區地塊的掛牌出讓須知中明確，國有建設用地使用權掛牌出讓并按“價高者得”的原則確定競得人。

“自該批次起本市取消商品住房用地溢價率10%的上限要求，成交地價由市場化競價確定，進一步提升土地資源市場化配置效率。”上海市規劃和自然資源局表示，自本批次土拍起，將按照推一批次備二批次的安排，前期加強對各出讓地塊的具體出讓條件、出讓方案的綜合評估、市場預測、模型推演，強化規劃引領、需求導向、品質保障和可持續。

來源：上海市規劃和自然資源局官網

在出讓前，上海規劃、住建、房管、財政、金融等部門建立綜合會商機制，在土地和住房供應的規模、結構、價格、節奏等方面保持聯動，逐一地塊進行研判，合理設定出讓起始價格，對市場熱度較高的特定區域地塊可經決策采取差別化調控措施，在溢價率超過一定限度后轉入搖號環節，引導市場主體理性競價。

除了溢價率限制，在此次4宗地塊的出讓文件中，同時也取消了房地聯動價機制，《地塊競價承諾書》中未對地塊房價進行具體限制，只是在項目入市時，開發商需要向房管部門審批價格。

細化和落實“滬九條”新政

“上海對于溢價率上限的約束取消，客觀上是對過去政策的調整優化，即對過熱時期過嚴政策進行優化調整。同時也深入對‘滬九條’新政中的土地管理政策進行了細化和落實。”易居研究院研究總監嚴躍進向每經記者分析表示，一線城市近期土地政策調整是同步的，方向高度一致。

土拍溢價率10%的上限源自2021年，當年4月30日，上海對土拍競價規則作出重大調整，為每宗土地設置起始價的同時，還設置中止價和最高報價，最高報價一般限定為起始價的110%，即溢價率上限為10%。

上海浦東新區一處出讓地塊 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

“土地市場支持政策出臺，有助于進一步促進房地產市場的健康發展，是‘市場歸市場、保障歸保障’政策的重要體現。”嚴躍進認為，上海此次政策具有非常好的示范導向，土地政策調整說明高度落實“人、房、地、錢”的導向，對后續更好吻合市場需求和產品開發等具有積極的作用。土地政策的調整，有助于增加房企的盈利空間。溢價率的調整背后，其實也會對銷售價格等產生積極影響，也會對房企投資拿地產生較為積極的影響，客觀上有助于促進優質地塊的加快出讓。

據中指研究院統計，截至目前，在22座實行集中供地的城市中，已有19城恢復“價高者得”的土拍規則，北京、深圳、寧波土地拍賣仍執行限價政策，其中，北京、深圳土拍溢價率上限為15%，寧波為30%。

在中指研究院上海高級分析師陳炬蘭看來，取消溢價率上限將使有實力的企業獲取土地資源，開發商拿地將更加市場化，拿地意愿強烈的房企機會增加。其次，有利于企業打造“好房子”，同時增加政府土地收入，有利于城市環境及基礎設施建設。

“此外，取消地價上限也將使得開發商投資更為謹慎，需要提前進行嚴謹的投資測算以保證獲得利潤。實行了3年多的新房聯動價機制不再實行，將讓房企的利潤空間增大，有利于市場上更多項目在品質方面百花齊放。”陳炬蘭告訴記者。

封面圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝