每經(jīng)記者｜陳夢妤    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

“10月的市場太火爆了，看房排隊就算了，交錢都要排隊！”這兩天，麗茲行豪宅置業(yè)顧問向《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)來的最新房源信息中，已經(jīng)加上了這樣的描述。

“政策對北京樓市影響很大，10月各開發(fā)商的銷售業(yè)績應該都不錯。”10月30日，北京多個熱銷項目的房企相關人士向記者表示。

每經(jīng)記者陳夢妤攝

自9月30日北京市住建委等六部門聯(lián)合發(fā)布《關于進一步優(yōu)化調整本市房地產(chǎn)相關政策的通知》（以下簡稱北京樓市“9·30新政”）以來，據(jù)記者觀察，北京樓市甚至經(jīng)歷了一個非常火爆的“金十”行情。

9月30日晚間，北京出臺多項樓市新政，其中包括首套房首付比例調整、非京籍家庭在京購房社保或個稅年數(shù)的調整，以及優(yōu)化人才購房政策等具體舉措。

中指研究院指出，北京樓市“9·30新政”降低了購房者的置業(yè)門檻，進一步促進了剛需和改善性住房需求的釋放。自10月以來，線上咨詢量和案場來訪量均呈現(xiàn)出明顯增加的趨勢。

“整個10月，無論是新房市場還是二手房市場都受到了明顯的帶動。北京新房市場多個項目銷售紅火，二手房市場成交量已經(jīng)突破2萬套，創(chuàng)下了年內的新高。這些都是在新政刺激下，購房者積極出手，用真金白銀做出的選擇。”10月30日，一家央企開發(fā)商的相關人士如此向記者坦言。

剛需進場 二手房成交量創(chuàng)新高

記者根據(jù)北京市住建委發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，10月1日~30日，北京二手房網(wǎng)簽數(shù)為15967套，環(huán)比增幅約20%。其中，10月30日單日網(wǎng)簽量再次突破四位數(shù)，達到1077套。

中指研究院預計，10月，北京二手房成交有望突破1.6萬套，或創(chuàng)去年4月以來的新高。

不過，多位置業(yè)顧問表示，由于網(wǎng)簽滯后性，北京二手房10月實際成交量已經(jīng)遠超2萬套，直沖2.5萬套新高，11月大概率會延續(xù)10月的高成交量勢頭。

與記者交流的多位置業(yè)顧問均表示，10月業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)異。相較于9月中旬受訪時的淡定態(tài)度，現(xiàn)在他們的心情明顯更為愉悅。

但價格方面，從記者了解到的情況看，依舊呈現(xiàn)“以價換量”狀態(tài)。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，2024年第四十三周（10月21日~27日），北京二手住宅市場均價為58491元/平方米，環(huán)比下降0.29%。

“我看房半年了，感覺價格合適的好房子越來越少，現(xiàn)在基本是低價房源。”不少購房者在社交平臺發(fā)布了自己近期的看房心得，有意思的是，很多人都表達了類似“我買了，但不開心，天天擔心會賠很多，天天研究退房”的想法。

但大多數(shù)房東就不是這樣的想法了。在北京樓市“9·30新政”出臺后，記者曾采訪過正準備進行房產(chǎn)置換并開始看房的田菲（化名）。而近幾日，田菲的心態(tài)變成了更糾結的“舊房想再等個好價，但對新房想馬上出手”。

“最近也有一些比較著急想買房的客戶，但他們的砍價幅度仍然很大。例如，我報價420萬元，對方卻直接砍價到380萬元，這低于我的底線，所以最終沒有談成。至少在我看來，目前在二手房市場上，房東仍然具有一定的話語權。”田菲坦言道。

記者注意到，近期身邊出現(xiàn)了不少類似案例：例如有的人舊房子已經(jīng)賣出好幾個月了，卻仍未購得新房，目前仍在租房居住。他們每天都擔心房價會上漲，并經(jīng)常關注房價的漲跌情況。

對于這一點，上述央企開發(fā)商人士也認為，北京樓市“9·30新政”沒有帶動太多剛需購買力，有一個重要原因，就是現(xiàn)在北京新房和二手房的價格差距太大了。剛需群體的選擇主要以二手房為主，例如五環(huán)周邊存在每平方米價格3萬多元的二手房。然而，即便新房價格再如何下調，其每平方米的價格仍然維持在五六萬元的水平。

決策縮短 當天到訪、當天交錢

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，10月1日~27日，北京新房成交面積約48萬平方米，環(huán)比增長48%，同比小幅下降。

“整體來看，北京新建住宅成交依然集中在少數(shù)高折扣促銷項目中。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

據(jù)記者觀察，10月，北京不少新盤項目均發(fā)布過成交喜報，甚至一些已開盤一兩年的項目，也在這段時間實現(xiàn)了一定量的快速去化。

比如，10月中旬開盤的北京宸園，開發(fā)商表示當天銷售額達61.5億元，并且很快就完成了網(wǎng)簽；李嘉誠旗下企業(yè)在京的最后一個項目御翠園，開盤優(yōu)惠價接近八折，首批50套房源已售罄，開盤當日“人山人海”的視頻廣為流傳；保利天匯、星宸和煦等項目的大多數(shù)房源已接近售罄。

“有些客戶最近買房都是當天到場、當天交錢，客戶決策周期縮短，大家的信心明顯起來了。不像9月，客戶的觀望情緒特別濃厚。”有開發(fā)商人士向記者透露。

“早半個月來，可能還有房源可供選擇，但現(xiàn)在您要的戶型只剩兩套低樓層的了。10月銷售情況非常好，現(xiàn)在只能等待清退的房源了。”在豐臺區(qū)一處豪宅的營銷中心，其置業(yè)顧問向記者如是介紹。

記者在該樓盤現(xiàn)場看到，即便是工作日，售樓處也有不少看房者，大廳里坐著不少正在簽單或辦理購房手續(xù)的客戶。

這個去年4月開盤的豪宅項目，如今通過多個渠道吸引客戶，幾位來自不同機構的渠道人員分工明確，共同協(xié)助完成了這次看房。被問及這個月的業(yè)績，大家都說“賣得很好”。其中一位渠道人士表示，其這個月已經(jīng)成交了30多套，言談間甚是喜悅。

“現(xiàn)在市場確實有所好轉，但是回收折扣的并不多，價格也沒有出現(xiàn)大幅波動。我認為開發(fā)商目前的明智之舉是加快銷售速度，盡可能多地出售房源，以實現(xiàn)快速去化，并抓住這一波政策紅利。”一位渠道人士對記者說道，“像北京宸園、御翠園這樣的項目，其成交都是真實有效的，并且都計劃進行加推。”

前述央企開發(fā)商人士認為，這一波政策對改善型購房者的觸動非常大，使得房企對市場的預期變得更加樂觀，因此他們果斷采取行動。“剛需客戶群體也受到了一定影響，只是他們的反應沒有那么熱烈，可能存在的顧慮會更多一些。”

合碩機構首席分析師郭毅認為，隨著市場基本面的改善和需求的增加，開發(fā)商需要在銷售速度、資金回籠速度和利潤之間尋求一個更好的平衡點。因此，在綜合考慮這兩個因素后，許多開發(fā)商可能會減少提供大幅度的優(yōu)惠折扣，轉而采用其他營銷策略來加快項目的銷售和資金回收。

張大偉指出，從全國市場來看，未來仍有發(fā)展空間。與各城市歷史上政策最為寬松的時期相比，目前房地產(chǎn)政策仍有可能進一步放松。

封面圖片來源：每經(jīng)記者陳夢妤攝