每經記者｜甄素靜    每經編輯｜魏文藝    

12月2日，深圳2024年第五宗涉宅用地——南山區粵海街道T107-0107地塊正式出讓。該宗地位于深圳市南山區后海金融總部基地，建筑面積約為26.3萬平方米，起拍價高達126.5億元。

當日下午，招商蛇口和華潤置地&中海地產聯合體經過近兩個小時、295輪激烈競價，最終由華潤置地&中海地產聯合體以總價185.12億元競得，成交樓面價70388元/平方米，溢價率達46.3%，該宗地塊也刷新了近十年深圳涉宅地塊的成交總價。

據第一太平戴維斯統計，這也是深圳歷史上第九宗總價超過百億元的地塊，也是繼去年6月深圳灣超級總部基地后，深圳再次推出百億元級涉宅用地。“該項目預計未來單價會超過15萬元/平方米。”

美聯物業深圳董事總經理江賢亮當日向《每日經濟新聞》記者表示，此次參與競拍的房企雖然只有兩家，但房企出價積極。目前土拍市場仍少見民企身影，但相信隨著土拍環境持續寬松、存量房重回低位，房企買地的熱度也將上升，民企重回土地市場為期不遠，土地市場的復蘇亦行漸近。

中海聯手華潤置地拿地

出讓公告顯示，南山區粵海街道T107-0107地塊的土地用途為二類居住用地、商業用地和道路用地，分為南北兩宗地塊，土地面積為38566.56平方米，建筑面積為263000平方米，容積率為6.8。此外，公告規定出讓宗地含商務公寓70000平方米，其中40000平方米可分割轉讓、30000平方米限整體轉讓。

《每日經濟新聞》記者注意到，該宗地未設置商品房銷售限價，按照“價高者得”的原則確定競得人。同時，意向競買人須在申請確認競買資格時提供《關于“交房即發證”的承諾函》，承諾提供“交房即發證”。另外，該宗地還將建設商務公寓、商業等，并將建設高度不低于200米的片區次地標。

從位置來看，該宗地位于南山后海區域，周邊以甲級寫字樓為主，同時擁有如海岸城、深圳灣萬象城等高端購物中心，人才公園、深圳灣1號等城市網紅地標也環繞附近，是深圳十分稀缺的優質住宅用地。

出讓現場競價顯示，當天僅招商蛇口、中海地產&華潤置地聯合體2家競買人參與競拍，經過295輪報價，最終被中海地產&華潤置地聯合體以總價185.12億元、樓面價70388元/平方米、溢價率46.3%競得。

中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅分析認為，與往年相比，今年深圳涉宅用地供應大幅縮減。南山區粵海街道T107-0107地塊解除了此前土地出讓的多項限制條件，以“價高者得”為原則確定競得人和成交價，不限制建成后的商品房銷售價格，也不受“90/70”政策限制。“取消土地限價或有利于穩房價、穩預期，有助提升優質地塊成交溢價率，進而對房價預期形成支撐。”

值得注意的是，截至12月2日，深圳年內共成交5宗涉宅用地，這些地塊均由頭部央國企摘得，民營房企拿地仍較為審慎。

預計售價超15萬元/m²

“9月底一系列優化政策出臺后購房需求釋放，10月和11月全國房地產市場交易暢旺，各城市住宅交易的月度備案數字均創下年度高位，止跌回穩的態勢日益明顯。”江賢亮表示，政策利好下土地市場也出現了積極變化，四大一線城市高總價地塊愈發突出，溢價率不斷上升，也將進一步提振市場信心。

第一太平戴維斯深圳董事總經理吳睿在接受《每日經濟新聞》記者采訪時認為，雖然行業風險并未完全出清，但房地產市場面已經處于較快修復之中，特別是一線城市核心位置核心房地產資產會有較好的市場表現。“本次拍賣地塊是深圳最核心地段之一，地塊各方面條件均屬優質。該項目預計未來單價會超過15萬元/平方米，向上想象空間很大，拿地企業將有非常不錯的利潤空間。”

據中指研究院統計，今年前11月，中海地產銷售超過2700億元，行業排名第二，憑借其高端“玖”系列產品，在多個城市都獲得較好市場表現，特別是今年深圳灣超級總部深灣玖序項目熱銷，扭轉了中海地產在深圳缺乏高端產品的市場印象，也建立了其獲取核心地塊打造頂級產品的信心。就在此前的11月29日，中海地產以總價153.32億元競得北京朝陽區“酒仙橋+小紅門+十八里店”組合地塊。

華潤置地今年在全國銷售額已達2200億元，基本完成“力爭行業前四”的年度目標，保持在第一梯隊，尤其在深圳市場的產品力與號召力優勢明顯。在上海市場，華潤置地亦在加緊補倉。在11月27日的上海土拍中，華潤置地競得 虹 口 區 C080301 單 元hk191A-03地塊（成交價51.36億元），聯合中能建和越秀地產奪得浦東新區Z000602單元20B-12地塊（成交價78.97億元），聯合建 發 和 金 茂 競 得 普 陀 區W061101單元H3街坊H3-2地塊（成交價15.81億元），3宗地塊涉及金額超過百億元。

“今年以來，重點城市、重點項目對企業的業績貢獻度明顯提升，比如中海地產在上海、北京、深圳的幾個項目取得熱銷，而且是高溢價熱銷，貢獻了超過一半的業績。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，這是重大信號，即樓市有效區域開始集中，房企與其到處撒網，不如聚焦重點城市、重點區域打造高溢價的重點產品，以事半功倍的開發銷售邏輯完成業績。