每經記者｜劉頌輝    每經編輯｜魏文藝    

對于房企而言，抓住每年的樓市“小陽春”行情，可以為全年業績打下堅實基礎。

今年春節以來，隨著北京、上海、深圳、杭州等核心熱點城市房地產市場活躍度的不斷提升，各地房企也積極行動起來，提前謀劃，迎接今年的樓市“小陽春”行情。

近日，金茂華北相關負責人在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，進入3月，已針對全區域制定了營銷計劃，將有關銷售節點的購房促銷活動、“老帶新”福利都提前申請了下來，特別是在線上拓客環節加大投放力度。“案場的來訪量基本恢復到了正常水平，體感上來看，市場有轉好的跡象。”

“嘗到了線上拓客的甜頭”

今年春節假期結束不久，北京地產朋友圈里就傳出金茂的一份招聘啟事。

據上述金茂華北相關負責人介紹，主要是引進一批專業主播和策劃人員進行線上營銷，增加樓盤在線上平臺的曝光度。“我們從前年開始啟動線上拓客方式，去年嘗到了甜頭，并且加以重視，今年繼續加強布局直播賣房方面的業務。”

相比傳統的線下營銷方式，線上營銷為金茂華北帶來了新的驚喜。據介紹，金茂華北去年一些熱銷樓盤通過線上商機（即通過網上營銷獲取的意向購房者）促成的交易量占比達到30%。在不啟用分銷渠道的前提下，線上營銷還為項目減少了投入成本。

西山金茂府實景圖 來源：金茂華北微信公眾號

“樓市交易總量減少，樓盤營銷肯定是更卷了。更卷了之后，其實是每位營銷人都要‘增肌’，提高自身的‘內功’。所以說現在招人，講求的是邊界融合，好的營銷人員既要是產品經理，還得是運營經理。”在該負責人看來，隨著房企之間的競爭愈發激烈，項目之間的銷售業績分化不一，樓市“二八定律”凸顯，因此應該跨界學習，像互聯網企業和新能源汽車行業一樣提升營銷服務水平，加強率值管理。

以“5V1”模式為例，即一位客戶配備五個環節的服務，讓五個人同時服務一個人，讓購房者感受到至尊服務。為了能順利成交，將樓盤設計負責人、工程對接人、服務對接人、策劃對接人以及銷售對接人等打通，一旦買完房之后有任何問題，能夠第一時間得到解答。

值得注意的是，隨著房地產市場開始筑底，購房者的決策周期也在拉長，這也給房企營銷提出了更高要求。

相比傳統的營銷管理模式，現在營銷人員基本上從線上商機就開始跟進，每天對直播平臺的流量、客戶量、互動量和轉化率等方面進行總結整理并分析，以便后面調整改進。

“我們對主播團隊的考核，基本上一個項目每天都得播8小時及以上，主播在8小時里帶來多少商機是最關鍵的。”該負責人介紹，目前金茂在北京的主力樓盤每天的線上商機約有20—30組，熱銷樓盤一天能夠達到60組以上。

北京市住建委數據顯示，今年2月，北京新房網簽2295套，同比上漲58.82%；二手住宅網簽近1.2萬套，同比增長87.6%。春節以來，北京在售新盤密集加推房源，3月第一周就有4個樓盤領取了預售許可證。

對于3月份的北京樓市走勢，該負責人認為，今年北京的“小陽春”行情不會弱于去年同期，但是市場也不會出現暴漲，將繼續維持筑底止跌的態勢。

“在良性競爭中比拼產品力” 

進入2025年以來，金茂在華北區域無論是拿地還是項目銷售均表現亮眼。

2月11日，中國金茂聯手保利發展，以總價達87.295億元、溢價率10.5%、樓面價約5.17萬元/平方米拿下北京市三間房D區棚戶區改造組合地塊。去年10月23日，金茂還以總價40.13億元競得豐臺區東鐵營地塊。

來源：中指研究院

在銷售方面，金茂華北的表現也可圈可點。如位于北京南三環的金茂璞逸豐宜項目，今年1月首次開盤便熱銷186套房源，銷售額達25億元。此外，金茂在北京的在售樓盤還包括西山金茂府和北京國際社區。

“房地產營銷的本質，最終的落點到產品，也就是研發出更適合客戶居住需求的好房子。”上述金茂華北相關負責人表示，新一代住宅與原先的產品相比將有著本質不同，不僅是得房率的提升、室內空間的數量增多，還是社交空間和公共空間品質升級，各家房企都在想方設法發力。

據記者觀察，不少開發商除了產品外，還在強調業務協同。比如拿地后做前期產品研發時，就協調物業服務團隊進行服務產品的研發，后期在樓盤銷售時也會根據不同產品線匹配不同的增值服務。

“我們發現，在不確定的市場環境下，讓人感受到更多確定性的，是購房者的底層需求，所以我們現在的服務更多是前置的，不是單點的銷售展示，而是以長期經營的思維去跟客戶做交流。”

對于區域樓市下一步的發展，該負責人也提出了相關建議。比如，在各個板塊內應該整體保持良性供應，這是價格穩定的關鍵點，讓開發商盡量在良性的市場競爭中比拼產品力。另外，期待每個區域能適當根據客戶需求放開一些規劃限制和管理限制，應該鼓勵開發商拿好的地塊、開發好的產品。讓開發商能夠把更多成本投入到產品力的研發和提升上，開發出更多懂客戶、懂生活、懂藝術的好作品，“這樣對提振房地產消費將十分有意義”。

3月7日，中國金茂（HK00817，股價1.130港元，市值152.62億港元）公告顯示，今年前兩月，中國金茂及其附屬公司累計取得簽約銷售金額共計111.11億元，簽約銷售建筑面積56.63萬平方米。中國金茂也成為今年前兩月銷售額破百億元的12家房企之一。

另據此前中國金茂披露的2024年銷售情況，去年中國金茂累計取得簽約銷售金額982.55億元，累計簽約銷售建筑面積約581.8萬平方米。

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封面圖片來源：金茂華北微信公眾號