每經記者｜陳利    每經編輯｜魏文藝    

3月28日，龍湖集團（HK00960，股價10.340港元，市值712.24億港元）披露2024年度業績報告并舉行線上業績會。

年報顯示，2024年，龍湖集團實現營業收入1274.7億元，股東應占溢利104億元，剔除公平值變動等影響后的股東應占核心溢利達69.7億元，毛利率為16%。

“在目前階段，龍湖要把債務安全放在第一位，債務安全優先于增量投資。”龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平在業績會上表示，近幾年龍湖也保持了一定的投資強度，聚焦一二線核心的城市，選擇更有生意邏輯、更加有兌現把握的項目，同時出清了一些低能級項目。

龍湖集團2024年度業績會現場 來源：企業提供

“債務安全優先于增量投資”

年報顯示，2024年，龍湖集團的運營及服務業務實現收入267.1億元，占總收入比例約21%，而兩年前該項占比為9%。與此同時，該項目業務為龍湖集團貢獻了約80億元的核心凈利潤，成為其主要利潤來源。

在回答《每日經濟新聞》等媒體關于未來公司是否會“重運營、輕開發”的提問時，陳序平指出，在近幾年地產業務受到沖擊的情況下，運營及服務航道基本上撐起了整個集團利潤的盤面。“但龍湖實際上是開發、運營服務齊頭并進，只是在目前階段，龍湖要把債務安全放在第一位，債務安全優先于增量投資。”

“地產開發的很多現金流要用于償還集團頂層的債務債券融資，所以就會壓縮投資的頭寸。但公司也保持了一定的投資強度，聚焦一二線核心的城市，選擇更有生意邏輯、更加有兌現把握的項目。同時，我們對一些低能級項目選擇了出清策略。”陳序平強調，開發業務公司依然會持續做，“即使到2028年運營及服務收入占比過半的情況下，開發業務收入仍將是公司最重要的收入組成部分”。

2024年，龍湖集團在北京、上海、杭州、成都等城市共獲得9幅土地，新增土儲總建筑面積為83萬平方米，權益面積為39萬平方米。截至2024年末，龍湖集團的土地儲備合計達3312萬平方米，權益面積為2426萬平方米。

對于2025年的投資策略，龍湖集團執行董事兼地產航道總裁張旭忠表示，今年的銷售仍然有很大機會。龍湖的供貨非常充裕，年初存貨達到900多億元，今年預計會有600億到700億元新增供貨，全年新增供貨預計將超過1500億元。

“今年一季度已經在上海和蘇州獲取了兩幅優質土地，接下來公司會在保證償債安全的前提下，再去擇機選擇一些新的土地，并根據整個市場變化進行彈性供貨。”

關于未來商業板塊的增長預期，龍湖商業總經理包偉表示，2025年，一方面是針對存量項目持續做好招商調整和調改升級動作，保證同店同比大幅增長；另一方面，今年會再開業一座商場，這也是重要的新增量貢獻，預計整個航道在2025年能夠實現10%以上增長。

來源：龍湖集團2024年報

“今年是債務轉換最關鍵的一年”

截至2024年末，龍湖集團的綜合借貸總額為1763.2億元，較去年初下降約163億元；在手現金494.2億元，凈負債率為51.7%，現金短債倍數為1.63倍，剔除預收款后的資產負債率為57.2%。

龍湖集團執行董事兼CFO趙軼表示，公司信用債融資已降至17%，其中銀行融資占比為83%，對民營企業而言這是非常健康的融資結構。經營性物業貸今年預計新增100億元以上，到年底有望實現接近900億元的規模。“接下來，龍湖會繼續優化融資結構，拉長債務周期，減少短期債務。同時，公司會堅決逐年減少外幣債務的占比。”

公開信息顯示，截至目前，龍湖今年一季度到期的65億元國內信用債已提前償還完畢。

“2025年是公司債務轉換最后一年，也是最關鍵的一年。”陳序平在業績會上透露，今年龍湖集團還需歸還三筆公開債務，但已經做了有序鋪排：七八月份將到期30多億元的國內信用債，現在已在償債賬戶開始存錢，預計在這兩個月就會將款項存齊；年底85億元海外銀團貸款，從第三季度將開始逐月歸還；今年可能到期的35億元中債增信，公司會提前做經營性物業貸，將其置換出來。

“相信通過這樣的債務轉化，龍湖能夠更加安全。”在提及“謀求新發展”時，陳序平指出，“在這一輪償債周期下，龍湖的核心資產一個都沒有動，天街項目一個都沒有出售。龍湖的長租公寓和資管航道還在發展、還在拿項目，也沒有進行低效融資，而是抓住窗口期，為多航道業務做一個長期規劃和發展。”

龍湖管理層表示，截至2025年底，龍湖集團整體債務會降到1400億元左右，未來整體的融資和資金管理策略非常堅決：保持負債規模穩步下降，銀行貸款不展期、不逾期，公開市場不違約。

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