每經記者｜李蕾    每經編輯｜彭水萍

上周，我國已上市公募REITs的二級市場價格整體呈現震蕩上行的趨勢。截至5月9日，中證REITs（收盤）指數收于848.41點，環比上漲0.28%；中證REITs全收益指數收于1062.05點，環比上漲0.39%。各大類資產收益表現由高到低排序依次為：可轉債>美股>A 股>黃金>REITs>純債>原油。

在這其中，保障房、消費基礎設施板塊REITs表現較優，其中保障房板塊交易活躍度最高。

具體產品方面，全市場已經上市的65只公募REITs中，有44只環比上漲，相比前一周有所增加，另外21只則下跌。漲幅排名前三的分別是華安百聯消費REIT、工銀蒙能清潔能源REIT和國泰君安臨港創新產業園REIT，周內分別上漲4.59%、3.76%和3.53%。跌幅最大的三只產品則分別為中金聯東科創REIT、招商高速公路REIT和國泰君安東久新經濟REIT，周內分別下跌了4.41%、2.8%和2.29%。

政策行業方面，上周中國證監會主席吳清在國新辦新聞發布會上提出，強化多層次資本市場產品和服務的支持，支持上市公司利用股債、REITs等多種工具來開展直接融資，REITs 被納入滬深股通的交易標的。另外，中金唯品會奧特萊斯REIT項目獲受理，國君臨港創新產業園REIT擴募對反饋意見進行回復。

二級市場價格震蕩上行，保障房、消費板塊表現較優

上周，在經歷了一段時間的調整后，公募REITs二級市場價格開啟震蕩上行。據Wind數據，截至5月9日，中證REITs（收盤）指數收于848.41點，環比上漲0.28%，同比上漲5.59%；中證REITs全收益指數收于1062.05點，環比上漲0.39%，同比上漲11.94%。

從項目屬性來看，上周產權類REITs和特許經營權類REITs分別上漲0.7%和0.09%。從底層資產來看，國泰海通證券數據顯示，過去一周租賃住房類和消費類REITs表現較好，產業園和交通REITs表現相對一般，漲幅由高到低分別為：保障房（2.03%）、消費（0.84%）、能源（0.79%）、倉儲（0.61%）、市政環保（0.21%）、產業園（-0.08%）、交通（-0.15%）。

具體產品方面，根據Wind數據，全市場已經上市的65只公募REITs有44只環比上漲，相比前一周有所增加，另外21只則下跌。漲幅排名前三的分別是華安百聯消費REIT、工銀蒙能清潔能源REIT和國泰君安臨港創新產業園REIT，周內分別上漲了4.59%、3.76%和3.53%。

相比之下，跌幅最大的三只產品則分別為中金聯東科創REIT、招商高速公路REIT和國泰君安東久新經濟REIT，環比跌幅分別為4.41%、2.8%和2.29%，此外還有5只產品環比跌幅超過1%。

值得一提的是，在跌幅排名靠前的產品中，高速公路REITs和產業園區REITs占據多席，顯示出這兩類產品的承壓情況。

流動性方面，光大證券數據顯示，上周已上市的65只公募REITs成交規模為17.7億元；水利設施類REITs區間日均換手率領先其他，周內區間日均換手率均值為0.62%。

從單只REIT層面來看，成交規模和換手率方面表現延續分化。周內成交量前三的是東吳蘇園產業REIT、南方順豐物流REIT和嘉實京東倉儲基礎設施REIT；成交額方面，周內成交額前三的分別是南方順豐物流REIT、東吳蘇園產業REIT和嘉實京東倉儲基礎設施REIT。

周內主力凈流入總額為2.77億元，市場交投熱情有所延續。從不同底層資產REITs來看，周內主力凈流入額前三的底層資產類型是倉儲物流類、消費基礎設施類和園區基礎設施類；從單只REIT來看，周內主力凈流入額前三的REITs是南方順豐物流REIT、中金普洛斯REIT和博時蛇口產園REIT。 

監管支持REITs納入滬深港通，又有消費類REIT申報獲受理

政策與行業方面，上周有多項重要動態值得關注。

首先，5月7日吳清在國新辦新聞發布會上提及，強化多層次資本市場產品和服務的支持，支持上市公司利用股債、REITs等多種工具來開展直接融資，支持REITs被納入滬深股通的交易標的等。而他關于“將REITs納入滬深港通標的”“穩步推進人民幣股票交易柜臺納入港股通、支持在港推出跨境投資和風險管理產品等對港合作各項措施”的表態，引發市場對兩地資本市場互聯互通進一步深化的新期盼。

其次，又有消費類REIT申報獲受理。上周，中金唯品會奧特萊斯REIT的狀態為“已申報”，項目原始權益人為杉杉商業集團有限公司。公開資料顯示，杉杉商業集團有限公司成立于2016年，位于浙江省寧波市，是一家以從事商務服務業為主的企業，注冊資本30億元。

2019年，唯品會以29億元收購杉杉商業集團100%股份。當時，杉杉商業集團旗下已建成的奧特萊斯廣場分別位于南昌、寧波、太原、哈爾濱、鄭州，同時還有多個奧特萊斯廣場在規劃建設中。據悉，中金唯品會奧特萊斯REIT計劃發行總額為29.7億元。

國信證券對此指出，已上市消費REITs中，目前僅有華夏首創奧萊REIT以奧特萊斯為底層資產。在經濟弱復蘇背景下，奧特萊斯“名品+折扣”模式依然具備較好的收益潛力。

另外，上周國君臨港創新產業園REIT擴募對反饋意見進行回復，估值較申報稿下調9.5%，主要調整出租率、租金單價、租金增長率等關鍵參數。底層資產估值下調至15.3億元，較申報稿下降1.6億元。

針對擴募提速，國泰海通證券也在分析中指出，在當前新發項目上市速度放緩、擴募進度加快、打新難拿份額的背景下，經營穩健且原始權益方有擴募意愿與能力的項目，兼具相對低波屬性與一二級市場利差期權收益，在防御市場波動的同時捕捉結構性機會。

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