每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

進(jìn)入5月份，隨著中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動的意見》正式印發(fā)，全國城市更新進(jìn)程按下了“加速鍵”。

作為先行示范城市，深圳在老舊小區(qū)改造與城中村升級方面不斷探索各種實施路徑。根據(jù)深圳官方發(fā)布的數(shù)據(jù)，2024年深圳全市開工改造老舊小區(qū)202個，惠及居民約8.2萬戶，已完成179個老舊小區(qū)的改造工作。2025年，計劃完成老舊小區(qū)改造100個以上。

近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者實地走訪深圳多個城市更新項目發(fā)現(xiàn)，除了以前常見的“拆除重建”類項目外，深圳還有不少綜合整治及功能改變類的城市更新項目。這類項目主要是在保留原有建筑主體結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，對小區(qū)的特定區(qū)域進(jìn)行改造升級。

如位于深圳市寶安區(qū)的寶安山莊小區(qū)，主要對小區(qū)建筑外墻和樓道進(jìn)行了修繕，屋面防水和防雷設(shè)施等也得到全面升級，已于今年3月改造完成并投入使用。而位于深圳市龍崗區(qū)坂田街道的馬蹄山村項目，經(jīng)過改造后，其原有的區(qū)域空間肌理特征變得更加清晰，而且成功植入了商業(yè)、休閑、文化、居住四大功能組團。

30年老舊小區(qū)煥新記

寶安山莊位于深圳市寶安區(qū)松崗街道，是上世紀(jì)90年代建成的住宅小區(qū)，共有11棟建筑，是松崗街道典型的老舊小區(qū)之一。因建成年代久遠(yuǎn)，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施老化、公共配套不足、環(huán)境臟亂差等問題日益突出，居民對改善居住條件的呼聲越來越高。

隨著2023年底深圳新一輪老舊小區(qū)改造計劃的實施，這個總建筑面積約3.6萬平方米、涉及277戶居民的老舊小區(qū)正式開啟改造。

改造后的寶安山莊外立面  圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

5月26日下午，每經(jīng)記者在寶安山莊現(xiàn)場看到，小區(qū)的建筑外立面涂刷了新漆，呈現(xiàn)出米黃色與淡紅色相間的溫馨色調(diào)。此外，小區(qū)內(nèi)部路面重新鋪設(shè)了瀝青，綠化帶也煥然一新，整體環(huán)境甚至讓人難以相信這是一個已建成超過30年的老舊小區(qū)。

“改造完成后，我們小區(qū)的業(yè)主普遍受益，特別是業(yè)主無需承擔(dān)任何費用，因為改造資金是由區(qū)政府撥付的。”寶安山莊業(yè)委會一位負(fù)責(zé)人向記者介紹。

改造后的寶安山莊小區(qū)  圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

回想起寶安山莊改造的過程，一位業(yè)委會成員告訴記者，整改期間最棘手的問題是難以統(tǒng)一業(yè)主們的意見和需求。她回憶道：“尤其在整改初期，設(shè)計公司經(jīng)常來小區(qū)與居民溝通，雙方交流得也挺順暢。”

寶安山莊一位小區(qū)業(yè)主向記者表示，改造后小區(qū)的整體環(huán)境確實有了顯著改善，但也有部分業(yè)主認(rèn)為可以改造得比現(xiàn)在更好，之前還有業(yè)主提出“自籌資金+政府撥款”的改造方式。

寶安山莊改造后的樓梯間  圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

據(jù)記者了解，寶安山莊提升改造工程主要包括：樓棟門鎖和門禁系統(tǒng)更換，樓道修繕和照明燈更換，建筑外墻治理和屋面防水、防雷改造，樓棟“三線” (指電力線、通信線、廣播電視線) 、消防設(shè)施和排水設(shè)施改造，小區(qū)道路、排水管網(wǎng)和安防設(shè)施改造，小區(qū)綠化整治和垃圾分類提升，以及小區(qū)大門和圍墻改造、結(jié)構(gòu)修繕等。

寶安山莊新鋪設(shè)的瀝青路面和綠化  圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

實際上，在深圳的城市更新歷程中，像寶安山莊這類在原有建筑基礎(chǔ)上對小區(qū)進(jìn)行系統(tǒng)性改造的案例，已成為眾多老舊小區(qū)改造的主流策略之一。

根據(jù)深圳市城市更新協(xié)會發(fā)布的信息，深圳的典型城市更新案例包括桔子坑村、涼帽新村、馬蹄山村等項目，這些項目并非簡單的“拆除重建”，而是在保留原有結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，著重于對基礎(chǔ)設(shè)施的綜合改造、公共空間的重新規(guī)劃，以及社區(qū)服務(wù)設(shè)施的提升，從而使得這些老舊住宅小區(qū)在原有基礎(chǔ)上實現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。

沙浦二村改造后的配電房  圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

從“拆除重建”到“微改造”

相較于傳統(tǒng)城市更新“拆除重建”的方法，當(dāng)前在原有老舊建筑基礎(chǔ)上進(jìn)行的改造項目，在業(yè)界被稱作“微改造”或“微更新”。

5月27日，合一城市更新集團董事總經(jīng)理羅宇通過微信接受每經(jīng)記者采訪時指出，“微改造模式”是基于保留建筑主體結(jié)構(gòu)的原則，進(jìn)行局部修繕、功能提升和環(huán)境改善，主要特點包括保留現(xiàn)有建筑、改造資金主要依賴財政資金支持、無需進(jìn)行回遷安置等。

“從實施難度來看，‘微改造’在改造內(nèi)容、改造周期以及資金成本方面，與拆除重建模式相比，整體上實施難度更低。”

長城一花園改造前（左）后（右）對比  圖片來源：受訪者供圖

羅宇為記者介紹了深圳市場中“微改造”的典型案例，包括寶安山莊老舊小區(qū)改造工程項目，以及福田區(qū)園嶺街道的長城一花園小區(qū)改造項目。這兩個項目代表了深圳市場上典型的“翻新工程”，它們在保持原有建筑主體結(jié)構(gòu)不變的前提下，主要關(guān)注建筑外立面的修復(fù)、屋面防水處理，以及消防設(shè)施的改造等方面。

“目前阻礙老舊小區(qū)改造進(jìn)程的核心問題，主要集中在房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷、市場主體投資信心不足、金融機構(gòu)融資支持意愿不強、老舊小區(qū)拆遷難度大，以及居民自籌機制失效等方面。”

羅宇表示，未來應(yīng)緊跟政策導(dǎo)向，結(jié)合中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動的意見》，構(gòu)建一個政府引導(dǎo)、市場運作、公眾參與的城市更新可持續(xù)發(fā)展模式。

在此前某機構(gòu)舉辦的“城市更新論壇”上，深圳大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院研究員、趣城工作室創(chuàng)始人張宇星指出，“微更新”的核心目的，是在現(xiàn)有建筑的基礎(chǔ)上探索更多可能性。

“如果僅討論建筑本身，它是一個永恒的主題，但建筑的使用場景卻不是。現(xiàn)代建筑學(xué)應(yīng)該借鑒手機的發(fā)展模式，實現(xiàn)硬件與軟件的結(jié)合。‘微更新’正是在建筑的基礎(chǔ)上，融入更多情感和精神層面的元素，從而促使整個建筑發(fā)生質(zhì)的飛躍。在整個改造過程中，例如建筑中的柱子、梁等結(jié)構(gòu)性元素可以保持不變，但這些結(jié)構(gòu)性元素之外的空間，則為改造提供了無限的創(chuàng)新可能。”張宇星補充道。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝