每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜陳夢妤    

近期，多只熱門REITs產品公布了第二季度主要運營數據。

從底層資產表現來看，消費基礎設施REITs在各類REITs產品中表現尤為亮眼，出租率整體穩中有升，部分資產逼近99%。

其中，華夏大悅城商業REIT底層資產為成都大悅城，第二季度內項目出租率為98.44%，租金收繳率為99.22%。中金印力REIT底層資產為杭州西溪印象城，是杭州城西單體體量最大的TOD購物中心，截至6月末的出租率達98.88%。

“消費基礎設施REITs在收入和可供分配金額等指標的完成率上，處于各大資產類別中的領先位置，尤其是與產業園區和物流倉儲等產權型資產相比，這給投資者提供了更高的安全性和防御性。”7月23日上午，瑞思不動產金融研究院院長朱元偉在接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出。

消費類REITs領漲，個別保障房REIT接近滿租

從板塊表現看，Wind數據顯示，上半年底層資產為消費基礎設施的REITs平均漲幅達到35.02%，其中嘉實物美消費REIT以50.35%的凈值漲幅居首。

根據易方達華威REIT、華夏大悅城REIT、中金印力REIT等披露的上半年數據，消費基礎設施出租率保持高位，中金印力REIT出租率為98.88%，華夏大悅城REIT出租率為98.44%。

不過，部分底層資產租金單價出現輕微下滑，如中金印力REIT租金從1月的266.1元/平方米/月降至6月末的252.2元/平方米/月，易方達華威REIT租金從1月的134.32元/平方米/月降至6月末的128.62元/平方米/月。

保障房也是各類REITs底層資產的重要標的。

截至7月24日，國內上市的保障房REITs有7只，分別為華夏北京保障房REIT、紅土創新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT、國泰君安城投寬庭REIT、招商基金招商蛇口租賃住房REIT、匯添富上海地產保租房REIT。

從今年第二季度的運營情況看，多數保障房REITs項目的出租率和收繳率都在95%以上。

以紅土創新深圳安居REIT發布的第二季度報告為例，該基金持有安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑和鳳凰公館4個保障性租賃住房項目，均位于深圳，共計1830套保障性租賃住房。截至2025年6月30日，上述4個項目的整體出租率為97.17%，租金收繳率為99.53%。

此外，中金廈門安居REIT的整體出租率為99.30%，租金收繳率為100%；華夏北京保障房REIT的整體出租率為95.17%，租金收繳率為96.37%；招商基金招商蛇口租賃住房REIT的整體出租率為95.08%，租金收繳率為98.47%。

公募REITs擴容利好房企

每經記者注意到，自2024年國家發改委明確REITs常態化發行機制以來，市場規模呈現爆發式增長。

Wind數據顯示，截至6月末，公募REITs總市值突破2000億元，資產類型從最初的交通、產業園擴展至消費、水利、市政等九大領域。截至7月22日，已上市的REITs產品總數量達到68只。

來源：仲量聯行

據太平洋證券統計，2025年以來，共有10只公募REITs完成發行，7月暫未新增發行。此外，共有28只公募REITs基金待上市。

“近年來，隨著資產支持證券產品發行規模的攀升，市場關注度持續提升。不動產具有可租賃的天然屬性，既能形成長期穩定的現金流，本身又具備增值潛力，因此非常適合發行證券化產品。”中銀證券在研報中提到。

中銀證券進一步分析稱，在公募REITs行業不斷擴容的背景下，對于手握大量不動產的房企來說，具備一定優勢。

“目前保障性租賃住房、商業地產均已經納入公募REITs底層資產的范疇。同時，公募REITs為租賃住房、商業地產項目提供了更好的退出渠道，對于采用重資產模式運營租賃住房、商業地產項目的企業來說，也可以抓住公募REITs擴圍的機遇，在合適的時機以合理的價格實現一定的股權退出，從而降低沉淀資金規模，提高資金使用效率。”中銀證券認為。

對于后市，朱元偉預判，租賃住房、消費、數據中心將成為投資者相對看好的領域，而市政環保等貼近剛需的類別也會繼續得到市場追捧。相比之下，能源、高速公路等會繼續分化，部分投資者則會關注產業園區和物流倉儲等領域的逆境反轉機會。

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