每經(jīng)記者｜劉頌輝    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

8月立秋后，炎熱天氣持續(xù)，王俊偉還在外地奔波辦案。作為上海市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)委員，他從2010年起就一直從事房地產(chǎn)相關(guān)的法律工作。

今年7月最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問(wèn)題的解釋》明確，支持爛尾樓購(gòu)房者返還房款，而且在一定條件下可以排除執(zhí)行，發(fā)放樓盤(pán)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的款項(xiàng)。

這讓包括王俊偉在內(nèi)的房產(chǎn)專業(yè)律師無(wú)比興奮。過(guò)去多年，他們?cè)诖頎€尾樓購(gòu)房者退房退款案件的時(shí)候，由于預(yù)售資金監(jiān)管賬戶只允許凍結(jié)，不允許扣劃，導(dǎo)致即使案子判決下來(lái)，最后也很難得到執(zhí)行。

上海市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)委員王俊偉 受訪者供圖

“資金監(jiān)管賬戶允許凍結(jié)，也允許扣劃”

王俊偉清楚地記得，浙江湖州某商品房項(xiàng)目，一位購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂合同，交了105.5萬(wàn)元購(gòu)買一套86.7平方米的房源，此后由于開(kāi)發(fā)商方面的原因，導(dǎo)致小區(qū)遲遲不能交房，構(gòu)成合同違約。購(gòu)房者根據(jù)約定向法院提起訴訟，要求開(kāi)發(fā)商解除合同。

但開(kāi)發(fā)商方面辯稱，案涉房屋延期交付系公共衛(wèi)生事件所致，公司積極配合管控，后又加班加點(diǎn)趕工期，主觀上并無(wú)過(guò)錯(cuò)，從法律上應(yīng)當(dāng)免除案涉房屋逾期交付責(zé)任。

湖州南太湖新區(qū)人民法院認(rèn)為，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買賣合同未違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，開(kāi)發(fā)商逾期未交付涉案房屋超過(guò)130天，故約定的解除條件達(dá)成，購(gòu)房者享有合同解除權(quán)。

據(jù)王俊偉介紹，早些年環(huán)滬城市受到上海樓市外溢影響，房?jī)r(jià)上漲，吸引一些購(gòu)房者前去投資。但是在購(gòu)買過(guò)程中，由于開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)資金問(wèn)題，房屋未能如約開(kāi)發(fā)和按期交付，許多業(yè)主都前來(lái)咨詢合同糾紛官司。

他坦言，爛尾樓延期交付案例太多，但購(gòu)房者真正能勝訴并且成功退房退款的非常少，其間付出了巨大努力，“一旦地方法院不受理，或者開(kāi)發(fā)商倒閉，就很難繼續(xù)推進(jìn)”。

“如今，處理爛尾樓退款案件的創(chuàng)新思路是，資金監(jiān)管賬戶允許凍結(jié)，也允許扣劃，這種情況下，購(gòu)房者起訴開(kāi)發(fā)商后很有可能將付出的購(gòu)房款拿回來(lái)。”王俊偉表示，這將是未來(lái)辦理類似案件的突破口之一。

爛尾樓業(yè)主退房退款有了法律支持

7月23日，最高人民法院對(duì)外發(fā)布《關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問(wèn)題的解釋》。

其中明確，商品房消費(fèi)者因房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能，導(dǎo)致房屋買賣合同已經(jīng)解除，請(qǐng)求在變價(jià)款中支持其價(jià)款返還的，人民法院應(yīng)予支持。

執(zhí)行法院凍結(jié)被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，案外人以其已向該賬戶交付購(gòu)房款，且房屋買賣合同已經(jīng)解除為由，提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求排除相應(yīng)購(gòu)房款的強(qiáng)制執(zhí)行并申請(qǐng)向其發(fā)放，事由成立的，人民法院應(yīng)予支持。

商品房消費(fèi)者因房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能導(dǎo)致房屋買賣合同已經(jīng)解除，提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求在建筑物及其建設(shè)用地使用權(quán)的變價(jià)款中排除相對(duì)應(yīng)的強(qiáng)制執(zhí)行并申請(qǐng)向其發(fā)放的，人民法院應(yīng)予支持。

多位律師此前在每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，這對(duì)于爛尾樓業(yè)主意義重大，新規(guī)明確后，購(gòu)房者可結(jié)合實(shí)際情況，與開(kāi)發(fā)商、法院方面協(xié)商解決退房及退款事宜。

對(duì)于買到爛尾樓后如何退房退款的難題，具體操作中，購(gòu)房者在發(fā)現(xiàn)樓盤(pán)停工、開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂等爛尾跡象時(shí)，嘗試及時(shí)向貸款銀行發(fā)送書(shū)面函件并進(jìn)行溝通，說(shuō)明樓盤(pán)爛尾情況、合同履行障礙及擬通過(guò)法律途徑解除合同的意向，明確告知暫停還貸。并且，根據(jù)后續(xù)判決結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)處理，同時(shí)附上樓盤(pán)停工照片、開(kāi)發(fā)商延期交房通知等證據(jù)佐證。

還有房產(chǎn)專業(yè)律師對(duì)商品房項(xiàng)目公司與股東公司之間存在的問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查，通過(guò)同時(shí)對(duì)兩者提起相關(guān)民事訴訟，并提起財(cái)產(chǎn)保全，最后經(jīng)過(guò)法院調(diào)解，成功為爛尾樓購(gòu)房者追回房款。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，有購(gòu)房者在珠海市香洲區(qū)泰禾中央廣場(chǎng)買房時(shí)遭遇開(kāi)發(fā)商資金鏈問(wèn)題，項(xiàng)目停工，逾期未能交房，他們向法院起訴了項(xiàng)目公司。珠海市香洲區(qū)法院判決，購(gòu)房者在泰禾中央廣場(chǎng)的購(gòu)房合同、房貸合同同時(shí)解除，開(kāi)發(fā)公司退還購(gòu)房款、維修基金、已償還房貸本金、團(tuán)購(gòu)費(fèi)等130余萬(wàn)元，還需負(fù)責(zé)未清償?shù)姆抠J本息。

判決書(shū)落錘之后，銀行方面通過(guò)合法途徑為業(yè)主辦理了停貸手續(xù)，并積極配合提供證明材料。珠海市香洲區(qū)法院一位辦公室負(fù)責(zé)人向每經(jīng)記者表示，執(zhí)行法官會(huì)保障購(gòu)房業(yè)主的合法權(quán)益，請(qǐng)業(yè)主們耐心等待執(zhí)行結(jié)果。

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封面圖片來(lái)源：受訪者供圖