文/史現

當市場進入深度調整期，總有一些房企通過調整發展戰略，逐步找到了跨越行業周期、實現轉型發展的打法。

近日，中國金茂發布2025年上半年業績報，報告顯示，公司的盈利能力提升，利潤指標優化，同時銷售規模實現良性增長。

報告期內，中國金茂累計實現營業收入251億元，較去年同期增長14%；歸母凈利潤達10.9億元，同比增長8%；剔除投資物業公平值損益后的歸母凈利潤達11.23億元，毛利40.59億元，同比增幅14%；毛利率為16%，其中，開發板塊毛利率較去年同期提升1pct。簽約銷售額534億元，同比增長20%，行業排名首次躋身前十，增速為TOP10房企榜首。

中國金茂董事會主席陶天海在業績會上表示，公司將以“改革深化 煥新發展”為主題，在2025-2027年內，極致盤活存量項目、加速新項目利潤貢獻，實現“活得好”；并在2028-2030年內全面煥新，實現“活出彩”，引領金茂成為一個具有核心競爭力，可持續發展、健康的公司。

（中國金茂2025年中期業績發布會）

錨定運營高效目標，確保項目“做一成一”

業績報告顯示，上半年，中國金茂的物業開發、商務租賃、零售商業運營、酒店經營和金茂服務板塊繼續保持良好的運營態勢。

物業開發方面，公司緊抓市場窗口期，沖刺簽約回款業績，銷售規模排名較2024年同期提升三位，穩居房地產行業第一梯隊。四大產品線“金玉滿堂”全面升級，為銷售價格提供堅實支撐，住宅平均簽約單價為2.6萬/㎡，相較2023年2.1萬元/㎡和2024年的2.2萬元/㎡均價穩步上浮，并為未來持續貢獻利潤。

品質服務方面，營收和規模也實現增長，經營效益有所提升，營業收入同比增長20%，在管面積增加11%，銷管費用率下降1個百分點。

（寧波金茂嘉悅酒店實景圖）

精品持有運營方面，核心酒店經營業績保持行業領先，商業運營穩步提升。報告期內，華夏金茂商業REIT作為國內首批消費類基礎設施公募REITs，上市至今完成六次超預期分紅，分紅金額累計7830萬元，其核心底層資產——長沙金茂覽秀城達到上市以來最高出租率99.03%。

憑借核心城市聚焦和產品溢價能力，中國金茂在行業深度調整期展現出卓越的戰略眼光和穿越周期的能力。

中國金茂堅持戰略先行，推進戰略、打法、組織三大升級，推動“6-10-12-24”運營創標，加速資金周轉，確保一年一熟，力爭一年兩熟。上半年，首開的新項目達到16個，開盤去化率81%，平均首開周期縮短至4.8個月，經營現金流平均回正周期11.4個月，平均首開認購兌現度132%。

中國金茂首席財務官喬曉潔指出，公司的運營效率得到大幅提升，整體顯現出較強的運營能力，實現產品好、運營好、效率高，不斷提升整體毛利率水平，確保增量項目能夠“做一成一”。

業務聚焦重點城市，土儲力爭“投一成一”

盡管房地產行業整體銷售規模下降，中國金茂依舊走出獨立行情。“金玉滿堂”產品線多個項目首次開盤即售罄，穩占高端改善型需求市場。

上海潤云金茂府是黃金中環上僅1%的中環臻席低密純別墅住區，房源僅200套。上半年，項目兩次開盤均售罄，熱銷情景登上市場熱榜。金茂棠前項目是金茂在上海是首座“棠”系項目，5月份首次開盤后亦實現兩開兩罄，成為北上海現象級熱度紅盤。

（圖示為上海金茂潤雲金茂府實景圖）

金茂在北京的滿系代表作金茂滿曜，在6月首次開盤網簽即達到近百套，蟬聯朝陽區普宅網簽套數冠軍。成都東城的棠系項目金茂曉棠在上半年六開六罄，受到區域內購房者的認可。

湘江金茂府是府系3.0項目首次落子長沙，上半年里該項目兩開兩罄，商品住宅銷售金額、銷售面積和銷售套數在長沙主城區持續領先。

報告期內，中國金茂在華北及華東區域累計銷售占比提升至70%，一二線城市銷售占比達到94%。

另據民生證券的研報顯示，中國金茂新增獲取了上海虹口、北京朝陽區、杭州拱墅及成都龍泉驛區地塊等16宗土地，項目計容建筑面積超145萬㎡。截至報告期末，持有的物業開發項目的未銷售面積為 2681萬㎡。

基于“投好投足”的戰略安排，中國金茂獲取16宗土地的總土地款達到492億元，全部位于一二線城市。新獲取項目中，府系、璞系兩大高端產品線占比68%。

（圖示為北京金茂璞逸豐宜實景圖）

2024年以來累計獲取的41個項目，100%聚焦高能級城市、核心板塊，總土儲足以支撐公司未來兩年的穩健發展，且整體貨值結構顯著優化，確保“投一成一”。

中國金茂高級副總裁張輝表示，公司下半年將保持投資目標，并在投資標準上提出更高要求，以滿足客戶需求并實現穩健回報。

財務狀況穩健運行，未來三年“活得好”

截至上半年末，中國金茂財務狀況表現穩健，“三道紅線”維持全部綠檔。此外，債務結構不斷優化，外幣債務占比降至21%，低息開發貸和經營貸占比提升至41%。

今年2月、3月及7月份，中國金茂分別發行交易所公司債17億元、16億元和20億元，期限為2+2年，票面利率分別為2.79%、2.93%和2.38%。7月份發行無擔保中期票據20億元，期限為3年，最終票面利率為2.30%。整體利息開支同比減少8%，資本化利息開支同比減少10%。

報告期內，中國金茂內外新增融資平均成本僅2.70%，較2024年底下降69個基點，再創新低。而且通過持續強化精益管理，銷售費用、管理費用和財務費用同比分別下降15%、5%、4%。

目前，中國金茂明確“活下來-活得好-活出彩”三步走規劃，未來三年將通過極致做優增量與盤活存量項目，修復資產負債表和損益表，實現“活得好”目標。

針對2025年下半年，公司管理層表示，根據最新經營情況加快新項目的去化速度，以現金流回正為運營的核心；第二，加快存量資產的盤活，全年努力實現盤活35%存量資產的目標。第三，加快打造第二業務曲線，構建面向未來的競爭力。

民生證券研報認為，中國金茂背靠母公司中國中化，隨著公司在一線和核心二線城市獲取的項目越來越多，憑借“金玉滿堂”的產品力公司或將在銷售端逐漸發力，預測2025-2027 年營收分別達636.40億元、694.38億元、767.90 億元，歸母凈利潤分別為13.55億元、19.10億元、27.18億元，對應PE倍數為13X、9X、7X，維持“推薦”評級。

（本文不構成任何投資建議，信息披露內容以公司公告為準。投資者據此操作，風險自擔。）