每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

9月18日晚間，南國(guó)置業(yè)（SZ002305，股價(jià)2.47元，市值42.84億元）連發(fā)40條公告，披露重大資產(chǎn)重組情況。

其中，《重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易報(bào)告書(shū)（草案）》（以下簡(jiǎn)稱《草案》）顯示，公司擬向上海瀧臨轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、租賃業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債，交易金額1元。

本次交易擬轉(zhuǎn)讓標(biāo)的資產(chǎn)具體包括：上市公司持有的17項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、租賃業(yè)務(wù)股權(quán)資產(chǎn)；上市公司本部對(duì)擬轉(zhuǎn)讓的股權(quán)資產(chǎn)的相關(guān)應(yīng)收款項(xiàng)，以及上市公司本部與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、租賃業(yè)務(wù)相關(guān)的其他資產(chǎn)；上市公司本部其他應(yīng)付款等債務(wù)。

南國(guó)置業(yè)表示，通過(guò)本次重組，公司擬將所持有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和租賃業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)及負(fù)債置出，未來(lái)將進(jìn)一步聚焦于商業(yè)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)等城市運(yùn)營(yíng)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)方向，實(shí)現(xiàn)向綜合性城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)商的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

憑借這最后的重組機(jī)會(huì)，南國(guó)置業(yè)能否扭轉(zhuǎn)退市命運(yùn)？輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型又能否讓曾經(jīng)的“商業(yè)地產(chǎn)第一股”重獲新生？

其他應(yīng)收款賬面價(jià)值112.61億元

根據(jù)《草案》，交易對(duì)方上海瀧臨為上市公司控股股東電建地產(chǎn)的全資子公司。17家房地產(chǎn)公司涉及武漢、南京、重慶、成都等地。

從目前來(lái)看，根據(jù)2025年半年報(bào)，南國(guó)置業(yè)尚在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目?jī)H1個(gè)，為廣州雍云邸，剩余可開(kāi)發(fā)面積4.39萬(wàn)平方米；長(zhǎng)沙瀧悅長(zhǎng)安、重慶洺悅城龍洲灣、重慶西永瀧悅長(zhǎng)安等項(xiàng)目處于清盤銷售階段。

需要注意的是，擬置出股權(quán)資產(chǎn)下屬與運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)業(yè)務(wù)仍保留在上市公司，具體包括：南國(guó)商業(yè)持有的荊州南國(guó)酒店管理有限公司100%股權(quán)無(wú)償劃轉(zhuǎn)至武漢泛悅城市運(yùn)營(yíng)管理有限公司，大本營(yíng)公司原有運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)調(diào)整至武漢泛悅城市運(yùn)營(yíng)管理有限公司。

此次擬置出的非股權(quán)資產(chǎn)中還包含上市公司本部與擬置出的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、租賃業(yè)務(wù)相關(guān)的其他應(yīng)收款以及相關(guān)投資性房地產(chǎn)。截至2025年4月30日，其他應(yīng)收款賬面價(jià)值合計(jì)約112.61億元、投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值合計(jì)約5.06億元。

截至評(píng)估基準(zhǔn)日，根據(jù)中天和出具的《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》，標(biāo)的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值約為-29.34億元，與標(biāo)的資產(chǎn)母公司報(bào)表凈資產(chǎn)賬面價(jià)值23.86億元相比，評(píng)估減值53.2億元，增值率-223.00%；與標(biāo)的資產(chǎn)合并報(bào)表歸屬于母公司所有者凈資產(chǎn)賬面價(jià)值-30.11億元相比，評(píng)估增值7691.03萬(wàn)元，增值率2.55%。

經(jīng)交易雙方協(xié)商，本次交易的交易對(duì)價(jià)由交易對(duì)方以現(xiàn)金進(jìn)行支付，總對(duì)價(jià)1元。南國(guó)置業(yè)表示，本次交易擬置出的標(biāo)的資產(chǎn)規(guī)模體量相對(duì)較大。交易完成后，公司的資產(chǎn)總額、營(yíng)業(yè)收入規(guī)模顯著下降，但所有者權(quán)益和凈利潤(rùn)均有較大幅度的上升。

值得一提的是，交易完成后，電建集團(tuán)/電建地產(chǎn)控制的除南國(guó)置業(yè)外的其他企業(yè)，涉及所從事的運(yùn)營(yíng)/物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)與南國(guó)置業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)存在區(qū)域重合的情況，為解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，電建地產(chǎn)承諾，將分階段逐步解決該等資產(chǎn)/業(yè)務(wù)與南國(guó)置業(yè)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題；并在可能與南國(guó)置業(yè)存在競(jìng)爭(zhēng)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域中出現(xiàn)新的業(yè)務(wù)發(fā)展機(jī)會(huì)時(shí)，給予南國(guó)置業(yè)相應(yīng)優(yōu)先選擇權(quán)。

仍可能面臨虧損風(fēng)險(xiǎn)

南國(guó)置業(yè)剝離房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的計(jì)劃醞釀已久。

2022年，南國(guó)置業(yè)宣布退出房地產(chǎn)，但進(jìn)展緩慢，2025年這一動(dòng)作陡然加速：

今年4月24日，南國(guó)置業(yè)公告，電建地產(chǎn)擬以現(xiàn)金收購(gòu)南國(guó)置業(yè)相關(guān)地產(chǎn)資產(chǎn)及負(fù)債。在5月16日的南國(guó)置業(yè)2024年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，公司明確計(jì)劃將相關(guān)資產(chǎn)和負(fù)債出售給電建地產(chǎn)全資子公司。

有分析認(rèn)為，電建地產(chǎn)此次加速接手地產(chǎn)業(yè)務(wù)，既為紓困，亦意在保住這一重要的上市平臺(tái)，維持資本市場(chǎng)布局。

根據(jù)公開(kāi)信息，南國(guó)置業(yè)成立于1998年，是一家以商業(yè)地產(chǎn)為引導(dǎo)，涵蓋多種物業(yè)類型的綜合性開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)企業(yè)。2009年，南國(guó)置業(yè)成為房地產(chǎn)行業(yè)IPO重啟后首家上市的商業(yè)地產(chǎn)公司。2014年4月，電建地產(chǎn)正式成為南國(guó)置業(yè)的第一大股東，南國(guó)置業(yè)完成了從民營(yíng)企業(yè)到央企子公司的身份轉(zhuǎn)變。借力股東實(shí)力，其業(yè)務(wù)布局覆蓋北京、深圳、廣州、武漢、重慶、成都、南京、長(zhǎng)沙等全國(guó)多個(gè)重點(diǎn)核心城市。

但近年來(lái)，受房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整影響，南國(guó)置業(yè)經(jīng)營(yíng)持續(xù)承壓。公司自2021年起連續(xù)4年虧損，2022年～2024年的歸屬于母公司股東凈利潤(rùn)分別為-8.23億元、-16.93億元和-22.38億元。

截至2024年末，因歸屬于母公司的凈資產(chǎn)為-17.53億元，且最近3年扣非凈利潤(rùn)均為負(fù)，根據(jù)《上市規(guī)則》的有關(guān)規(guī)定，南國(guó)置業(yè)股票自2025年4月30日起被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示，簡(jiǎn)稱變更為“*ST南置”。

而根據(jù)規(guī)定，若2025年度出現(xiàn)以下情形之一，公司股票將被終止上市：包括經(jīng)審計(jì)的利潤(rùn)總額、凈利潤(rùn)、扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)三者孰低為負(fù)值，且扣除后的營(yíng)業(yè)收入低于3億元；經(jīng)審計(jì)的期末凈資產(chǎn)為負(fù)值；財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告被出具保留意見(jiàn)、無(wú)法表示意見(jiàn)或者否定意見(jiàn)的審計(jì)報(bào)告等。

從2025年上半年情況來(lái)看，南國(guó)置業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況仍未好轉(zhuǎn)。半年報(bào)顯示，上半年公司營(yíng)業(yè)收入8.2億元，同比下降39.54%。盡管經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額同比提升128.36%至3.9億元，但歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)進(jìn)一步惡化至-26.51億元，同比下降51.21%。截至目前，南國(guó)置業(yè)總資產(chǎn)為202.62億元，同比下降3.78%。

南國(guó)置業(yè)也表示，本次交易有利于提高上市公司盈利能力和持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，化解上市公司退市風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)上市公司及中小股東利益。不過(guò)，其也指出，受宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩等因素影響，上市公司未來(lái)經(jīng)營(yíng)仍可能面臨一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。本次交易完成后上市公司仍可能面臨虧損風(fēng)險(xiǎn)。

能否成功“保殼”？

剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，能否助南國(guó)置業(yè)成功“保殼”？

從短期來(lái)看，這無(wú)疑是南國(guó)置業(yè)規(guī)避退市風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵一步，能快速緩解當(dāng)前的生存壓力；但將目光投向長(zhǎng)遠(yuǎn)，這場(chǎng)“減負(fù)”行動(dòng)背后，更嚴(yán)峻的考驗(yàn)已然浮現(xiàn)——轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)后，公司如何實(shí)現(xiàn)持續(xù)盈利、如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中筑牢優(yōu)勢(shì)？

根據(jù)南國(guó)置業(yè)披露的信息，9月4日，公司召開(kāi)2025年半年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)，管理層針對(duì)資產(chǎn)剝離后公司的戰(zhàn)略規(guī)劃明確表示，公司將徹底告別傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)賽道，轉(zhuǎn)型為電建集團(tuán)體系內(nèi)專注城市綜合運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的上市平臺(tái)，核心業(yè)務(wù)將集中于商業(yè)運(yùn)營(yíng)、辦公管理、長(zhǎng)租公寓等城市綜合運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域，同時(shí)配套提供相關(guān)咨詢服務(wù)。

截至2025年上半年，南國(guó)置業(yè)在商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊擁有23個(gè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，總面積達(dá)132萬(wàn)平方米；產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊有7個(gè)項(xiàng)目，運(yùn)營(yíng)面積約17萬(wàn)平方米；長(zhǎng)租公寓板塊則有5個(gè)項(xiàng)目，運(yùn)營(yíng)面積近8萬(wàn)平方米。

資本市場(chǎng)對(duì)南國(guó)置業(yè)的重組預(yù)期高度敏感。

近兩個(gè)月，該公司股票多次出現(xiàn)異常波動(dòng)，就在《草案》披露當(dāng)天，南國(guó)置業(yè)漲停收盤，9月11日、9月12日、9月15日連續(xù)3個(gè)交易日收盤價(jià)格跌幅偏離值累計(jì)超過(guò)12%。

針對(duì)股價(jià)異常波動(dòng)，南國(guó)置業(yè)回應(yīng)稱，經(jīng)自查，公司目前正推進(jìn)重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)，擬將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓予控股股東電建地產(chǎn)。該交易擬采用現(xiàn)金支付，不涉及發(fā)行股份，控股股東與實(shí)際控制人未發(fā)生變更。

這場(chǎng)重組，是成為央企改革的破局樣本，還是資本游戲的終章？如今只待時(shí)間驗(yàn)證。

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