每經(jīng)編輯｜黃博文    

每經(jīng)記者 黃博文

12月14日，在實(shí)施限購兩個(gè)月后，廈門迎來住宅用地出讓，首次試水“限地價(jià)、競配建”模式。調(diào)控之下的房企搶地?zé)崆橛兴档停酝鶆?dòng)輒三四十家開發(fā)商到場的土拍今次只有14家房企參與，國企成為主角。

在經(jīng)歷了321回合的爭相叫價(jià)和106回合的競配加價(jià)之后，海滄H2016P02地塊和海滄H2016P03地塊均由海投房產(chǎn)奪得，同安T2016P02地塊由中海奪得，三輪土拍共計(jì)成交6.35萬平方米配建房面積，共計(jì)吸金106.47億元。

首試“限地價(jià)、競配建”出讓

借鑒一線城市的做法，廈門的房地產(chǎn)調(diào)控也從土地出讓環(huán)節(jié)按壓地價(jià)。今次出讓，廈門史上首次“限地價(jià)、競配建”地塊誕生。

H2016P02商住地塊經(jīng)34分鐘98輪競價(jià)，由廈門海投房地產(chǎn)有限公司以最高限價(jià)19.83億元（樓面價(jià)31476元/平方米）競得，溢價(jià)率50%，同時(shí)無償移交政府的居住建筑面積11500平方米。該樓面價(jià)已刷新此前海滄H2015p05最高樓面價(jià)15679元/平方米，晉升海滄最新單價(jià)“地王”，剔除配建的隱形樓面價(jià)達(dá)3.85萬元/平方米，是此次土拍中隱形樓面價(jià)最高的一塊，已超過先前拍出的翔安南部新城的廈門“地王”。

第二幅地塊同樣位于海滄，是位置比前一塊地略差些的海滄南部新城H2016P03地塊。經(jīng)過建發(fā)和海投最后階段的激烈競爭，海投最終以57億元總價(jià)加3.9萬平方米配建奪得該地塊。明面樓面價(jià)為29534元/平方米，隱形樓面價(jià)3.7萬/平方米。該地塊也憑此總價(jià)，打破先前保利環(huán)東海域地塊54.26億元總價(jià)紀(jì)錄，成為廈門新總價(jià)“地王”。

第三幅地塊是位于同安老城的T2016P02地塊，被中海以29.64億元總價(jià)加1.3萬平方米配建拿下。明面樓面價(jià)為26824元/平方米，隱形樓面價(jià)達(dá)3.04萬元/平方米。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，此價(jià)格加上配建成本，建成后房價(jià)預(yù)計(jì)會(huì)漲到4.5萬到5萬元/平方米。

至此，廈門島外四區(qū)今年最高價(jià)地塊全部出爐，其中海滄為31476元/平方米（隱形地價(jià)3.85萬元/平方米），集美為32825.3元/平方米（禹洲灌口J2016P01地塊），同安為3.04萬元/平方米（同安T2016P02地塊），翔安為3.83萬元/平方米（融僑翔安2016XP04地塊）。這批最新“地王”價(jià)格，也將影響明年廈門島外樓市的整體定價(jià)。

調(diào)控后樓市降溫

在經(jīng)歷樓市調(diào)控后，廈門樓市降溫初顯，從今次參與土地出讓房企數(shù)量即有顯現(xiàn)。

幾個(gè)月前，廈門樓市還在一路狂奔，但近期一系列調(diào)控政策影響下，廈門11月成交持續(xù)走低，推盤數(shù)量也持續(xù)保持低位，11月只有1個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目入市開盤。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月廈門商品住宅成交面積跌破了10萬平方米“大關(guān)”，環(huán)比、同比分別下跌29%和81%。價(jià)格方面則依舊堅(jiān)挺，連續(xù)24個(gè)月排行全國第四。

11月，廈門全市商品住宅供給面積4.24萬平方米，環(huán)比下跌58%；成交面積8.34萬平方米，環(huán)比下跌29%；成交價(jià)37283元/平方米，環(huán)比上漲19%。其中，島內(nèi)島外成交占比為22%：78%。

同樣是受到近期系列政策的影響，在市場有所降溫的情況下庫存略有回升。11月，廈門在售項(xiàng)目庫存面積約為157萬平方米，環(huán)比上漲5%。按近12個(gè)月月均去化約27萬平方米計(jì)算，去化周期為6個(gè)月。

截至目前，今年廈門全市已供應(yīng)各類住宅用地20宗，建筑面積220.48萬平方米。其中商住用地9宗，建筑面積93.98萬平方米；保障性住房、公共租賃房用地10宗，建筑面積113.55萬平方米，集體發(fā)展用地上外口公寓用地1宗，建筑面積12.95萬平方米。

針對(duì)今次的土地出讓，廈門均和評(píng)估董事長王崎認(rèn)為調(diào)控之下，民企態(tài)度已經(jīng)趨于謹(jǐn)慎，國企參與度反而上升，對(duì)愿意自持或愿意配建的國企來說，競配建影響不大，反而會(huì)是競爭籌碼。此次土地出讓，基本奠定了來年廈門房價(jià)格局。