每經記者｜任飛    每經編輯｜葉峰    

4月21日，建信中關村REIT、華安張江REIT、中航首鋼REIT及華夏越秀高速REIT公布2022年一季度報，根據報告，四只REITs中除華安張江REIT出現季內凈利潤虧損607.52萬元外，其余全部盈利；此外，四只REITs中除中航首鋼REIT經營活動產生的現金流為-5644.58萬元外，其余全部為正。此外，四只REITs暫無在一季度內未向投資人分紅，也未更新份額凈值。

底層投資項目盈利水平較好

今年第一季度，受節假日、人員返工及疫情影響，一眾基礎設施項目REITs底層項目資產經營水平受到一定干擾。從4月21日公布的多只公募REITs一季度報告來看，個別已出現季內虧損的情況。

華安張江REIT目前對應的被投基礎設施項目為張江光大園，對應項目公司名稱為上海中京電子標簽集成技術有限公司。根據主要財務指標統計，2022年1月1日到3月31日期間，該REIT實現營業收入2373.69萬元，凈利潤-607.52萬元。

華安基金在季報中表示，由于3月以來的疫情沖擊上海全市生產生活，該項目受到影響。據了解，該基礎設施項目園區于3月18日起響應張江鎮防疫相關要求，進入封控狀態，園區租戶居家辦公。華安基金在季報中表示，鑒于可能對租戶經營產生不確定性影響，將協同運營管理機構持續關注疫情的動態變化和園區租戶的經營情況，對可能的問題和風險進行盡早預判和積極處理。

中航首鋼生物REIT則出現經營活動現金流凈額為負的情況，根據季報顯示，該REIT經營活動產生的現金流凈額季內錄得-5644.58萬元。中航基金解釋稱，主要為基金投資交易所逆回購1.38億元導致。

雖然有個別因素擾動項目正常生產經營，但總體來看，相關底層投資項目盈利水平向好。除華安張江REIT季內出現虧損外，已公布季報的建信中關村REIT、中航首鋼生物REIT及華夏越秀高速REIT均在季內實現盈利，分別為2027.57萬元、1585.82萬元、1629.82萬元。

此外，相關REITs底層項目盈利能力強勁，以華夏越秀高速REIT為例，項目公司為湖北漢孝高速公路建設經營有限公司，漢孝高速收入是其主要的收入來源。盡管今年2月下旬在武漢及周邊出現局部疫情，對該項目車流量和通行費產生影響，但就季內毛利率水平來看，依然達到45.19%。

可供分配金額較去年底大幅提升

利潤增厚之下，相關REITs的收益分配潛力也在提升。從目前公布的四只公募REITs來看，一季度可供分配金額較去年底大幅提升。

建信中關村REIT最明顯，今年一季度，可供分配金額3864.67萬元，單位可供分配金額0.0429元，去年底統計可供分配金額僅681.33萬元，單位可供分配金額為0.0076元。中航首鋼生物REIT可供分配金額為2319.01萬元、華夏越秀高速REIT可供分配金額為3718.56萬元，均超越去年全年統計金額。

不過，一季度內，建信中關村REIT、華安張江REIT、中航首鋼REIT及華夏越秀高速REIT并無實際向投資者分紅記錄。按照公募REITs的收益分配政策，基金的收益分配在符合分配條件的情況下每年不得少于1次，基金普遍將90%以上合并后基金年度可供分配金額分配給投資人。

對于相關REITs投資價值的分析，中金固定收益研究團隊表示，從資產角度看，一是建議選擇具有可持續的路網通行需求、較少的競爭性道路未來規劃、合理的客貨車比例的高速公路REITs。二是建議關注發起人可用于擴募的高速公路特許經營權資產的剩余期限是否長于其現有REITs的基礎資產的剩余期限。

對于在二級市場的表現，國盛證券固收分析師楊業偉團隊發布研究報告指出，與個人投資者占比、流通市值、實際運營表現相關。其中漲跌幅與個人投資者占比呈現正相關關系，與發行時可流通規模呈現負相關關系，與實際運營情況成正相關關系。從2021年年末估值來看，首批9只REITs的P/B在1.03-1.46之間。其中產權類P/B平均在1.24倍，特許經營權類P/B平均在1.29倍，目前估值較高的為中航首鋼生物質REIT和富國首創水務REIT，在1.46左右水平。估值較低的為平安廣州廣河REIT，當前P/B在1.03。

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