每經編輯｜每經記者 劉林鵬 杜冉樂 實習記者 謝振宇    

每經記者 劉林鵬 杜冉樂 實習記者 謝振宇

歷經兩年磕絆之后，龍湖地產在全國打造的三大標志性旅游度假產品之一的云南玉溪“仙湖錦繡”項目，近期迎來全面開工建設。

近日，《每日經濟新聞》記者從玉溪市江川縣國土局了解到，早在2010年已掛牌出讓的 “仙湖錦繡”相關地塊，因其部分地塊拆遷進展不順利等因素影響，導致此項目中間出現停工，直至2012年底開始復工，到今年2月初才正式全面開工建設。

當時，龍湖地產以4.45億元取得了玉溪市江川縣撫仙湖畔的1781畝土地，欲打造一個集度假酒店、風情商業街以及養生中心在內的“仙湖錦繡”旅游地產項目。

龍湖地產品牌總監許桐琿告訴記者，畢竟是一個大項目，因而該項目規劃時間相對較長，還涉及環評等方面，導致開發進度緩慢，但項目出發點早已超出了“開發商”的概念，對龍湖地產來說，這將是更大的責任，就是促進當地經濟的發展。“今年，該項目會有部分住宅、商業推出。”

“仙湖錦繡”進度緩慢/

開發“仙湖錦繡”項目是龍湖地產進軍云南市場的首次試水，也被稱為是云南省迄今為止投資最大的高端旅游項目，但其路途并不順利。

昨日，《每日經濟新聞》記者從江川縣國土局獲悉，“仙湖錦繡”項目一共分為10幅地塊出讓，出讓時間為2010年10月，占地面積達1780畝，合計1187833平方米，其中商服用地990500平方米、住宅用地197333平方米，成交金額為4.45億元。

據悉，拿地者為“云南江川仙湖錦繡旅游物業發展有限公司”，注冊資本為2.55億元，注冊時間是2010年3月。資料顯示，該公司其實就是龍湖地產在江川縣注冊的公司。

按照龍湖地產的規劃，項目總投資達450億元，共分四期開發，一期3年完成投資70億元、5年完成投資100億元，一期擬建設2座五星級酒店、30萬平方米商業街、3個國際度假社區、1個國際級養生醫院。

記者從新華網云南頻道了解到，“仙湖錦繡”項目一期工程曾在拿地之后的2011年2月底正式開工，但開工之后卻遭遇坎坷，中間出現長時間的停工。

據《玉溪日報》報道，早在2010年5月，江川縣就舉行了“仙湖錦繡”項目（一期）江城片區征租地簽字儀式，時任該縣縣委常委、副縣長的羅躍崗在儀式上要求，全縣各級各相關部門要做好項目征租地工作，舉全縣之力推進項目順利實施。

江川縣廣播電視臺相關人士表示，在“仙湖錦繡”項目地塊出讓之時，除凈地之外，仍有不少民房待拆，其中包括圍繞撫仙湖的一些違章建筑，這使項目出現了停工。

江川縣國土局辦公室相關人士亦告訴《每日經濟新聞》記者，該地塊涉及農民房屋，還有一些農用地等，自土地出讓協議簽訂之后，因群眾工作沒有做到位，地塊上的房屋拆遷遇到阻力，未能按時拆掉。

對此，許桐琿解釋稱，“仙湖錦繡”項目是龍湖地產配合當地政府招商引資乃至推進當地經濟發展的重大項目，涉及規劃、環評等，比較復雜，這使開發進度放緩。

不過據記者了解，“仙湖錦繡”項目已于2012年底開始復工，今年2月進入全面建設。龍湖集團董事長吳亞軍在今年2月底也曾表示，集團將匹配足夠的資金和資源，全力打造“仙湖錦繡”項目。

龍湖面臨“換土”工程/

雖然項目已復工，龍湖地產還面臨著不小的成本和市場壓力，其首先要解決的一項是土壤改造和環保難題。

據悉，早在2010年10月拿地之前，重慶龍湖企業拓展公司就已將關于該項目的水土保持方案報玉溪江川當地部門及云南省級部門，并通過審批。

在2011年此項目首次對外展示時，龍湖地產執行董事秦力洪曾公開表示，由于撫仙湖附近地塊存在嚴重石漠化問題，玉溪“仙湖錦繡”項目地塊薄而不連續，土壤相對貧瘠，持水能力較差，植被生長的自然條件差且恢復慢。為此，龍湖在此項目中生態改造的核心——“錦繡大地”工程，在設計和施工時采取更換土壤的方式，換土回填——這幾乎相當于重新造山。換土后，龍湖的又一大舉措是更換地塊上的所有植被。

關于“仙湖錦繡”項目的環境改造工程，許桐琿表示，這是一個系統工程，“這也不是公司第一次做了”，該項目目前正在做相關規劃。

石漠化問題本就嚴重，若再大面積換土重填，是否會對區域環境造成一定影響？就此，昆明理工大學環境科學與工程學院副教授王海娟認為，“換土重填”具體要看所附土的來源和是否含重金屬等情況。

“若沒有，就不會對環境造成影響。換土再種植植物，是很好的嘗試，植被好了，綠化、水土保持都會做得很好。”王海娟對《每日經濟新聞》記者表示，不過像這種大面積更換土壤種植植被，成本很高，“這些土的來源，本身改造的成本，都是問題”。

昆明理工大學副教授、建筑工程學院房地產開發經營教研室主任鄧曉盈也表示，龍湖地產玉溪項目后期可能會面臨建筑高成本的問題。云南的旅游地產項目大多都面臨的問題在于，項目旅游資源雖稀缺，但其所處的基礎設施都比較滯后，開發商來開發，首先要把基礎設施建設好，還要考慮環境保護的問題，“都是投資很大的環節”。

“所以，我們來評判其最終的利潤空間，需要算上環保投資、基礎設施改造成本，以及物價、勞動力成本等因素，其實際建設成本的整個成本，再和其銷售成本來比，綜合客觀評價，再來評判其獲利空間有多大。”鄧曉盈分析。

同時，國內旅游地產和云南當地市場開發過熱的外在因素，也在一定程度上對項目前景和龍湖地產發展存在不利影響。

據公開資料顯示，截至2010年底，國內已有超過50家房企涉足旅游地產，涉及項目金額超過3000億元，旅游地產項目的投資占2010年全國房地產開發投資48267億元的比例超6.2%。

而旅游財富網去年的統計數據則顯示，2012年一季度，全國旅游地產投資繼續井噴，投資上億元的簽約項目就有近70個，投資總規模達2600多億元。

“云南旅游地產的開發，這幾年，確實有點過度了。”鄧曉盈認為，開發商做旅游地產本身就面臨很大的風險，不僅它的投資風險非常大，還要看其所涉區域旅游資源的知名度，旅游資源整合的難易度，未來運營的前景，以及地方政府對于區域的規劃和推動作用等因素。

“這幾個方面是緊密結合的，對于開發商來說，這個風險肯定有，”鄧曉盈對 《每日經濟新聞》記者表示，“龍湖玉溪項目的前景，我個人覺得是拭目以待。”