每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

再過幾天，就是今年的 “雙十一”節(jié)，這是電商的狂歡日，卻也是傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)商最為黯然的時(shí)光。多家媒體曾報(bào)道，居然之家、紅星美凱龍等19家傳統(tǒng)家居賣場(chǎng)聯(lián)名簽署一份抵制意見，要求商戶抵制天貓線下活動(dòng)。

電子商務(wù)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的沖擊已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。連上海的南京路、北京的王府井等繁華路段的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也越來越多為成為電商的“試衣間”、“樣板房”。根據(jù)國(guó)信證券的樣本測(cè)算，2012年到2015年，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)面積的年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到18%，屆時(shí)消費(fèi)需求的增長(zhǎng)將趕不上商業(yè)面積的增長(zhǎng)，導(dǎo)致商場(chǎng)平均效益每年降低6%，與零售地產(chǎn)的發(fā)展休戚相關(guān)的傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)，亦在互聯(lián)網(wǎng)的沖擊下急速下滑。

盡管如此，開發(fā)商仍在逆勢(shì)擴(kuò)張。萬達(dá)、寶龍等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商繼續(xù)開拓疆土，泰禾、合景泰富甚至于香港地產(chǎn)私募基金豐泰地產(chǎn)等后起之秀也在大舉涌入。這讓業(yè)界詫異，既然受電商沖擊，為什么仍然要大規(guī)模開發(fā)，其中邏輯何在？商業(yè)地產(chǎn)商的機(jī)會(huì)究竟在哪兒？

靠住宅公寓回籠資金/

世邦魏理仕的研究報(bào)告顯示，目前全球在建購(gòu)物中心面積達(dá)到3200萬平方米，其中1680萬平方米在中國(guó)，占全球的一半以上，在20個(gè)購(gòu)物中心開發(fā)體量最大的城市中，中國(guó)占了14個(gè)，供過于求的風(fēng)險(xiǎn)日漸明顯。

萬達(dá)集團(tuán)預(yù)計(jì)今年共新開業(yè)18個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，僅在上半年新發(fā)展項(xiàng)目高達(dá)20個(gè)，包括哈爾濱、南昌兩個(gè)萬達(dá)文化旅游城和18個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)。部分新興房企也表態(tài)將大力發(fā)展高端商業(yè)地產(chǎn)，今年以來大肆搶地的泰禾集團(tuán)高調(diào)宣布，未來3~5年內(nèi)開發(fā)10~20個(gè)地標(biāo)級(jí)超大綜合體。

與此同時(shí)，紅星美凱龍也在北京太陽宮開業(yè)了全國(guó)首個(gè)非家居類商業(yè)MALL。根據(jù)計(jì)劃，到2020年，紅星國(guó)際廣場(chǎng)將計(jì)劃建成300座家居MALL、100座商業(yè)MALL。

一位開發(fā)商內(nèi)部人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，開發(fā)城市綜合體所承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)并不如想象中大。

“在很多城市綜合體中，僅僅是住宅與公寓部分銷售已經(jīng)讓開發(fā)商回籠大部分資金，如果開發(fā)商預(yù)期招商效果不佳，它們會(huì)選擇將購(gòu)物中心部分拉長(zhǎng)工期、甚至推遲開業(yè)；對(duì)于萬達(dá)這種能低價(jià)拿地的龍頭企業(yè)而言，僅僅是通過出售公寓和部分商業(yè)面積已經(jīng)實(shí)現(xiàn)獲利，自持的商業(yè)部分不過是被視為沉淀下來的利潤(rùn)，賺多賺少的問題。”上述人士表示。

調(diào)整業(yè)態(tài)布局實(shí)現(xiàn)差異化/

為應(yīng)對(duì)電商沖擊，部分商業(yè)地產(chǎn)商正籌劃購(gòu)物中心業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，在去年三季度，萬達(dá)集團(tuán)決定調(diào)整萬達(dá)廣場(chǎng)二樓業(yè)態(tài)，減少服飾類業(yè)態(tài)、增加生活服務(wù)類業(yè)態(tài)，并在今年開業(yè)的大連高新和宜興兩個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)進(jìn)行試點(diǎn)，效果超出預(yù)期。調(diào)整后萬達(dá)廣場(chǎng)的二樓客流比未調(diào)整的增加10%以上，銷售額增加8%。萬達(dá)要求，今年四季度以后開業(yè)的萬達(dá)廣場(chǎng)二樓全面取消服飾業(yè)態(tài)，力爭(zhēng)不招零售業(yè)態(tài)，2015年前把已開業(yè)的72個(gè)廣場(chǎng)二樓業(yè)態(tài)調(diào)整完成。

“電商沖擊并不意味著零售地產(chǎn)缺乏生存空間，對(duì)于一些標(biāo)準(zhǔn)化程度高、不需要很強(qiáng)體驗(yàn)感的產(chǎn)品而言，電商顯然更有優(yōu)勢(shì)；但是對(duì)于強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)感的產(chǎn)品，購(gòu)物中心依然具備強(qiáng)大的優(yōu)勢(shì)”，世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部執(zhí)行董事陳仲偉告訴記者，近年來不少商場(chǎng)嘗試改變營(yíng)運(yùn)模式，越來越強(qiáng)調(diào)“體驗(yàn)式消費(fèi)”，大幅提高餐飲、電影、娛樂的布局比重，與電商實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)。

零售業(yè)態(tài)也并非完全沒有機(jī)會(huì)，款式更新快、體驗(yàn)感更強(qiáng)的快時(shí)尚品牌正加快在二、三線城市的發(fā)展步伐。世邦魏理仕報(bào)告顯示，截至2013年6月，六大國(guó)際快時(shí)尚品牌在中國(guó)門店總數(shù)已達(dá)651家，其中，2012年后新開店鋪數(shù)為275家，平均兩天半就有一家快時(shí)尚品牌新開店。

此外，在遠(yuǎn)郊而非市中心開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)也成為開發(fā)商的一個(gè)策略。房地產(chǎn)專家蔡為民認(rèn)為，這種策略不僅不易受到電商沖擊，還能填補(bǔ)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的空白，推進(jìn)當(dāng)?shù)氐某鞘谢M(jìn)程。

事實(shí)上，目前大規(guī)模進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商都沿襲歐美做法，在傳統(tǒng)中心城區(qū)邊緣開發(fā)城市商業(yè)綜合體。如富力和合景泰富開發(fā)的嘉譽(yù)灣廣場(chǎng)就在上海中心城區(qū)邊緣的新江灣。易居中國(guó)克而瑞信息集團(tuán)咨詢中心副總經(jīng)理陳倍麟說，因?yàn)椴辉诔鞘兄行模巫u(yù)灣廣場(chǎng)還擁有公園和自然風(fēng)光，這些休閑場(chǎng)所顯然更能吸引消費(fèi)者，未來商業(yè)地產(chǎn)將更加偏重于體驗(yàn)式商業(yè)。

多元化發(fā)展契機(jī)/

另外，部分龍頭企業(yè)逐步試水電商，試圖實(shí)現(xiàn)線上線下的整合，挖掘大數(shù)據(jù)時(shí)代的發(fā)展機(jī)遇。

日前，家居建材購(gòu)物中心居然之家宣布，其網(wǎng)上商城“居然在線”將在11月11日正式上線，以居然之家作為經(jīng)營(yíng)主體，采用O2O模式，從線下向線上渠道進(jìn)行覆蓋。

另據(jù)萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林透露，萬達(dá)電商將在今年下半年上線，將把萬達(dá)廣場(chǎng)做成智能廣場(chǎng)，建成一個(gè)“需求數(shù)據(jù)庫(kù)”為商家服務(wù)。

與此同時(shí)，日前萬科入股徽商銀行，成為房地產(chǎn)企業(yè)多元化發(fā)展的一次真正嘗試。由于萬科坐擁300萬社區(qū)人口以及8000家供應(yīng)商資源，參股銀行讓萬科未來為住戶提供社區(qū)金融服務(wù)，以及為供應(yīng)商提供貸款支持提供了可能性。

一位從事商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析的業(yè)內(nèi)人士告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前萬達(dá)和寶龍都提出要開拓大數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)，它不僅可以擴(kuò)大對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣的研究，為旗下商家提供新的服務(wù)；同時(shí)，企業(yè)可以通過數(shù)據(jù)分析挖掘生意機(jī)會(huì)，將產(chǎn)業(yè)鏈的上下游全線打通，為商家提供金融服務(wù)，甚至參股到更多有經(jīng)營(yíng)潛力的商業(yè)項(xiàng)目中，獲取投資收益，成為像長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、和記黃埔那樣以投資見長(zhǎng)的綜合型企業(yè)。