每經記者｜肖世清    每經編輯｜馬子卿    

近日，央行發布《2022年四季度金融機構貸款投向統計報告》（以下簡稱《報告》）顯示，2022年末，金融機構人民幣各項貸款余額213.99萬億元，同比增長11.1%；全年人民幣貸款增加21.31萬億元，同比多增1.36萬億元。

房地產貸款方面，整體上看，2022年房地產貸款增速回落，房地產開發貸款增速提升。《報告》顯示，2022年末，人民幣房地產貸款余額53.16萬億元，同比增長1.5%，比上年末增速低6.5個百分點；全年增加7213億元，占同期各項貸款增量的3.4%。

央行此前發布報告顯示，2021年全年人民幣房地產貸款增加3.81萬億元，占同期各項貸款增量的19.1%。2022年上半年這一占比為4.9%。

中原地產首席分析師張大偉在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，2022年全年房地產市場低迷，在此背景下，各種寬松政策優化貫穿全年，中央及地方“支持剛性和改善性住房需求”釋放，年底“金融16條”政策出臺等。房地產寬松政策越來越多，但他認為，目前，雖然政策寬松出現，市場依然低迷，購房者入市謹慎。

個人住貸余額增速回落

從房地產貸款方面來看，數據顯示，2022年末，人民幣房地產貸款余額53.16萬億元，同比增長1.5%，比上年末增速低6.5個百分點；全年增加7213億元，占同期各項貸款增量的3.4%。

2022年末，房地產開發貸款余額12.69萬億元，同比增長3.7%，增速比三季度末高1.5個百分點，比上年末高2.8個百分點。個人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長1.2%，增速比上年末低10個百分點。

張大偉表示，2022年全年房地產市場低迷，整體房地產市場成交量回歸到2015年水平，成交量萎縮超過25%，在多重超預期因素影響下，房地產全面呈現出市場銷售回落、多家民企債務違約、土地市場流標持續等特點，標桿房企銷售全面萎縮。

“在此背景下，各種寬松政策優化貫穿全年，中央及地方‘支持剛性和改善性住房需求’釋放，年底‘金融16條’政策出臺，支持房企融資‘三箭齊發’，房地產寬松政策越來越多，但目前看，雖然政策寬松出現，市場依然低迷，購房者入市謹慎。”張大偉繼續稱。

從本外幣住戶貸款方面來看，《報告》顯示，2022年住戶經營性貸款增速繼續回升，住戶消費貸款增速回落。2022年末，本外幣住戶貸款余額74.94萬億元，同比增長5.4%，增速比三季度末低1.8個百分點，比上年末低7.1個百分點；全年增加3.83萬億元，同比少增4.09萬億元。

2022年末，本外幣住戶經營性貸款余額18.9萬億元，同比增長16.5%，比三季度末高0.4個百分點，比上年末低2.6個百分點；全年增加2.68萬億元，同比多增793億元。住戶消費性貸款（不含個人住房貸款）余額17.25萬億元，同比增長4.1%，增速比三季度末低1.3個百分點，比上年末低5.4個百分點；全年增加6755億元，同比少增7646億元。

每經記者注意到，近期市場出現大量提前還貸事件。張大偉表示：“當前房地產貸款政策全面放開，但房地產貸款需求并沒有增加，市場處于持續低迷中。當下提前還款集中，企業貸款利率較低。”

張大偉指出，2022年因為疫情等原因，從工作收入等情況看，短期提前還貸的需求不會出現井噴，大部分家庭會預留一定資金用作未來月供預留。

今年仍是“保交樓”的關鍵節點

每經記者注意到，進入2023年，房地產政策在2022年的基礎上延續升級。2023年1月5日，央行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。

此前，央行副行長宣昌能在發布會上表示，2022年12月份新發放個人住房貸款利率，全國平均為4.26%，和上年12月同比下降1.37個百分點，這是2008年有統計以來的歷史最低水平。

宣昌能指出，這一次新調整的政策主要是建立新發放首套住房貸款利率政策動態調整機制，在前期政策取得較好效果的基礎上，按照“因城施策”原則，根據各城市房地產市場發展狀況，動態調整允許階段性放寬新發放首套房貸利率下限的城市范圍，形成支持房地產市場平穩健康發展的長效機制。

張大偉稱，整體看政策內容越來越寬，政策力度越來越大。當下樓市最主要的問題還是信心不足，三、四線城市缺乏“保交樓”的具體落地措施；一、二線城市，特別是一線城市改善型購房者依然很難入市。

他表示，“目前，市場的信心依然沒有完全恢復，期待包括‘爛尾樓’續建資金、存量房貸降息等更大力度政策。”

展望下階段，張大偉稱，從政策預期看，市場（特別是一線城市）需要針對換房改善出現明顯的寬松政策，整體市場在2023年依然期待更多的積極政策。2023年仍是“保交樓”的關鍵節點，也是穩預期的重中之重，伴隨著各個配套政策的不斷落實，“保交樓”資金落位的速度有望加快。增信心、防風險、促轉型依然是未來政策的方向。

“對于2023年市場來說，上半年成交量可能繼續下調，購房者的信心很難短期回歸。市場期待更多穩需求，穩經濟的措施出臺。”張大偉表示。