7個項目開盤售罄、4個項目觸發積分、紅盤認購率334%，新房成交面積環比增加145%以上……上海今年的樓市“小陽春”分外亮眼。 同策研究院統計數據顯示，3月，上海共31個項目結束認購，其中4個項目觸發積分，位于浦東新區三林板塊的前灘公館認購套數800組，認購率達334%；開盤項目共31個，7個項目開盤售罄，其中位于浦東新區曹路板塊的象嶼聯發金海汀云臺累計5次開盤均售罄；黃浦區核心板塊的嘉里金陵華庭，認購率達到200%，開盤當天全部去化。 “整個一季度，高品質供給與政策優化共同推動市場修復。”4月9日，中指研究院上海企業常務副總經理程宇通過微信對《每日經濟新聞》記者表示。 “10萬元+”項目領跑 上海中原地產數據顯示，3月，上海新建商品住宅成交面積68.3萬平方米，環比增加145.1%。從成交前十榜單來看，仍然是中高端項目領跑，尤其是單價“10萬元+”的項目。其中，3個單價“10萬元+”項目進入成交TOP10，分別是嘉里金陵華庭、能建·西岸譽府、前灘公館。在中高端項目帶動之下，3月上海新房均價81321元/平方米，環比上漲14.9%。 就區域表現來看，3月，大浦東板塊成交面積超過16萬平方米，占交易總量近四分之一；寶山、閔行等首次改善型住房交易聚集的區域成交活躍，分別達到8.2萬平方米和7.1萬平方米，各區交易都呈現復蘇跡象。 值得注意的是，今年“小陽春”，上海樓市整體成交規模仍弱于2024年同期。同策研究院聯席院長宋紅衛通過微信向記者表示：“3月的成交同比下降，跟供應有很大關系。一季度整體供應量與2024年相比仍然偏少，制約了3月新房成交的釋放。” 同策研究院數據顯示，3月，上海商品住宅存量763.33萬平方米，去化周期升至16.1個月，已連續3個月上升。 宋紅衛解釋：“近幾個月，上海新房庫存絕對量呈現下降趨勢，而從去化周期上來講，還處于2024年以來的平均水平。但從趨勢上看，2024年9月有一波高去化，因此去化周期快速下降。隨著銷售量的季節性調整，去化周期近3個月又開始持續上升。” “但市場實際去化呈現正向發展，連續6個月成交量大于供應量，隨著‘小陽春’持續發力，后續去化周期有望回落。”同策研究院分析指出。 和其他城市一樣，上海不同板塊之間同樣冷熱不均。位于青浦的印象青城、金山的建發朗玥等多個項目，開盤甚至沒有進行公證搖號，而是直接按照購房者認購日期排序選房。 “遠郊項目短期內起色不會太大。這些項目更多依靠政策進一步優化來放量，例如通過增加購房人口的基數，也就是購房資格的放開，或者依靠價格調整來走量，市場還是更關注核心板塊。”宋紅衛分析指出。 同策研究院認為，從購房者行為路徑看，先網上搜索，再線下看房，直至最終成交，來訪與最終成交套數具有轉化關系。從近3年來訪指數與新房成交套數變化趨勢可見，來訪指數的波動，通常先于新房成交量的波動，而2024年10月開始，這一趨勢更為明顯。 數據顯示，3月，上海樓盤來訪量創下近11個月的新高，全市新房來訪指數環比大幅上漲138.5%，但同比仍然有1.62%的跌幅。分區域來看，主城區來訪指數環比上升216.58個百分點，五大新城則環比上漲62.50%。 今年以來，土地市場與新房供需的雙向活躍，令市場信心進一步強化。上海一季度共成交10宗涉宅用地，其中9宗溢價，5宗溢價率超30%，房企熱情高漲，核心區域優質地塊競爭激烈。 對此，程宇表示，1月1日~3月28日，上海商品住宅成交套數10096套，需求端穩定性支撐市場基本面；同期土地市場成交各類用地規劃建面216萬平方米，其中涉宅用地約76萬平方米，核心區域優質土地供應對市場發展注入持續動力。隨著政策效應深化及優質項目持續入市，購房者對市場信心及房價企穩預期有所增強，市場溫和修復態勢有望延續。 二手房成交高位運行 與新房市場節奏一致，整個3月，上海二手房成交都在高位運行。 根據上海中原地產測算，上海樓市3月每周的成交套數均超過5600套，并且逐周遞增。網上房地產二手房交易量顯示，雙休日單日網簽量基本都超過千套，而一些先行指標，如帶看、新增客戶等都與2024年12月水平相當。 改善型房源成交量正在逐步上升。從上海中原地產3月二手房成交前十的樓盤來看，雖然90平方米以內的小戶型房源和遠郊區域房源仍是絕對主力，但在成交量靠前的項目中，漕河涇板塊、陸家嘴板塊交易活躍度上升，不少小區成交的套均面積都在100平方米以上。 成交周期也出現縮短勢頭。黃浦區鏈家門店中介陳濤曾告訴記者：“南浦大橋片區，正常價格掛牌的話，最多三四個月就能成交了。”他還解釋道，政策利好發揮了很大作用，比如多孩家庭可以多買一套房、貸款利率下調，未來有可能公積金可以提取做首付，“各種政策覆蓋面比較廣，總有一款適合你”。 楊浦區中原地產中介周婷則向記者透露，楊浦區部分20年左右房齡的品質小區，均價約8萬元/平方米，一個月能成交一兩套。 由于成交量快速放大，各方心態開始發生轉變，很多業主不輕易降價了。 上海中原地產市場分析師盧文曦曾透露：“近段時間，只要區域內有高溢價土地出讓的，比如虹口瑞虹新城八期、九期的業主，就明顯不輕易降價了，他們已經有了明顯的信心和預期支撐。” 上海中原地產二手住宅價格指數顯示，3月價格指數環比上漲0.75%。從今年前三個月的指數變化來看，呈現1月、3月環比上漲，2月環比下跌。 上海遠郊的次新房，價格也出現了“止跌回穩”跡象。青浦白鶴鎮業主江先生向記者透露，他所在的小區2024年10月前后曾經出現過85萬元/套的成交價格，已經接近“破發”。2025年以來，成交價有了明顯回升，掛牌價格回到了100萬元左右，于是他也調高了心理預期，不再接受大幅度砍價。 上海中原地產分析指出，總價300萬~500萬元的剛需和首次改善產品成交速度在加快。一些優質房源去年底、今年初還有3%~5%的議價空間，但目前普遍收窄到3%以內。一些中心城區的房源甚至出現業主“跳價”行為，雖然還不普遍，但房東不再看空市場。